湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘07民终912号
上诉人（原审被告）：李习珍，居民。
上诉人（原审被告）：周丹丹，居民，系李习珍之女。
委托诉讼代理人：蒋湘益，湖南经卫律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：潘双枝，居民。
上诉人李习珍、周丹丹因与被上诉人潘双枝房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2016）湘0703民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李习珍、上诉人周丹丹的委托诉讼代理人蒋湘益，被上诉人潘双枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李习珍、周丹丹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘双枝对周丹丹、李习珍的诉讼请求或将本案发回重审，并由潘双枝承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、潘双枝将周丹丹列为本案被告没有法律依据。2、一审判决未尽到释明义务，对周丹丹与潘双枝、李习珍之间是否存在法律关系及何种法律关系未做认定。3、一审判决认定周丹丹对李习珍欠付的房款理应知晓属主管臆断，没有事实依据和法律依据。4、一审判决认定《琴峰苑补充协议》上签名构成表见代理明显错误，违反法律规定。5、《琴峰苑补充协议》应属无效协议。6、潘双枝无故不办理国土证属先违约，李习珍无过错。7、一审判决认定李习珍欠付剩余房款11万元错误。潘双枝辩称，潘双枝所持观点和要求与一审中提出的一致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。潘双枝向一审法院起诉请求：李习珍、周丹丹立即支付欠付购房款11万元，并从2011年4月25日起按银行同期借款利率支付欠款利息，并赔偿经济损失（律师代理费）5000元，诉讼费由李习珍、周丹丹承担。一审法院认定事实：2010年4月1日，潘双枝将其修建的位于常德市鼎城区武陵镇临江社区友谊巷琴峰苑2单元03号房（即403号房，面积约为120平方米，实测面积124.6平方米）卖与李习珍。双方约定：总房款为26.5万元；付款方式：2010年4月1日付4万元订金，次日付7.5万元，交房后付5万元，余款待两证（房产证、国土证）办齐后一次性支付；潘双枝在琴峰苑所有房屋销售完后一年内自费为李习珍办理两证。潘双枝交房后，李习珍共计支付房款15.5万元，欠付11万元。2010年底所有房屋售完。2011年3月11日，潘双枝为办理李习珍的（分户）国土证，交纳土地使用权转让契税，但因鼎城区江南城区棚户区改造，全区停办国土证分户，未能办理李习珍的国土证。在办理房产证前夕，李习珍要求将该房登记在其女周丹丹名下，并向潘双枝递交周丹丹的身份证复印件等办证相关材料，后潘双枝与周丹丹于2011年4月25日在鼎城区房地产管理局办理了房屋所有权人为周丹丹的房产证，因欠付房款，该房产证（原件）被潘双枝扣押。2015年鼎城区江南城区棚户区改造房屋征收工作开始，琴峰苑在棚户区改造B-08地块范围。因周丹丹不能交付房产证，房屋征收工作无法开展，2015年12月9日临江棚户区改造协调领导小组就临江棚户区B-08地块房屋征收特殊情况进行专题研究，形成常鼎临棚纪（2015）6号《会议纪要》，并向所有被征收人传达。就关于琴峰苑征收房屋补偿标准及产权纠纷问题的讨论结论是：琴峰苑系开发商潘双枝2007年修建，六层，共有22户居民。潘双枝2010年12月按每层共办理了六个总证……有14户与潘双枝存在债务纠纷，5户房产证被扣押在潘双枝手中，9户有房产证无国有土地使用权证。处理意见是：1、22户均视为征收独立产权人对待……3、14户债务纠纷问题由征收工作组组织协调，形成调解协议书及14户偿还债务的承诺，由其14户承诺在征收补偿款中支付潘双枝债务，并由征收办及征收工作组对征收补偿款的发放跟踪服务、监督实施。据此周丹丹的房屋按两证齐全标准支付房屋征收补偿款。按征收补偿工作要求，周丹丹必须将房产证上交征收工作组，才能与之签订房屋征收补偿协议。潘双枝与李习珍、周丹丹的纠纷，征收工作组曾组织过三人协调，希望共同办理好房屋征收补偿工作。就此问题，2016年2月26日之前，李习珍代周丹丹与潘双枝签订《琴峰苑补充协议》，约定：双方确认周丹丹剩余房款11万元，在第一期60%的拆迁补偿款到位后三天内一次性支付给潘双枝，否则潘双枝有权要求征收办将剩余房款在60%的征收补偿款中直接拨付给潘双枝，征收办有义务将双方确认的剩余房款拨付给潘双枝，周丹丹无异议。李习珍代周丹丹在该补充协议上签名后，潘双枝将房产证交给李习珍。2016年2月26日周丹丹将房产证上交，并签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》。2016年2月27日周丹丹确认征收补偿款644441元打入周丹丹在华融湘江银行鼎城支行的账号“62×××89”。第一期60%拆迁补偿款到位后，周丹丹拒不支付余款11万元，故潘双枝提起诉讼，同时潘双枝申请对周丹丹在上述账号上的银行存款12.5万元予以冻结。一审法院认为，本案争议焦点为是否存在双方违约及相应违约责任；周丹丹是否应承担余款11万元的偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定谁主张谁举证，李习珍辩称只欠房款10万元，但未提交相应证据予以佐证，故对其辩称不予支持。潘双枝诉称欠付11万元与其提交的证据相互印证，因此本案欠付购房款为11万元。本案房屋买卖合同卖方的办证期限是琴峰苑所有房屋销售完一年内，所有房屋于2010年底售完，则潘双枝需在2011年底办齐两证。潘双枝于2011年4月25日办理房产证未超期，于2011年3月11日交纳办理分户国土证的土地使用转让契税，未迟延履行办理国土证分户义务。在履约期限，因棚户区改造、政府停办国土证分户，依法属政策性不可抗力，故潘双枝未在约定期限办理国土证不构成违约。截至目前，潘双枝仍未办齐两证，故李习珍欠付11万元不构成违约，但因《琴峰苑补充协议》，周丹丹在约定期限内拒付余款11万元构成违约。因潘双枝与李习珍、周丹丹均未对逾期付款违约责任进行约定，故对潘双枝要求李习珍、周丹丹支付逾期欠款利息、赔偿经济损失（律师代理费）的请求不予支持。对于周丹丹是否应承担余款11万元的偿还责任，周丹丹对李习珍欠付房款理应知晓，李习珍代周丹丹在《琴峰苑补充协议》上签名构成表见代理，故《琴峰苑补充协议》对周丹丹有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，周丹丹应依约履行欠付房款11万元的清偿责任。首先，周丹丹对李习珍欠付房款理应知晓。第一，周丹丹积极办理从潘双枝手中过户，且过户后房产证原件仍由潘双枝持有；第二，周丹丹的房屋征收补偿协议必得潘双枝协助，否则不能办理，因为潘双枝持有该房办理国土证分户的交税凭证、该房所在楼层的国土证总证及房产证原件；第三，《琴峰苑补充协议》在补偿协议之前签订，且时间很近；第四，李习珍代周丹丹签订《琴峰苑补充协议》后，潘双枝立即将房产证交给李习珍，周丹丹拿到房产证原件立即签订了房屋征收补偿协议；第五，本院调取的《会议纪要》已向所有被征收人传达，李习珍、周丹丹因其与潘双枝的纠纷理应知晓该《会议纪要》内容，且《琴峰苑补充协议》内容与《会议纪要》中琴峰苑纠纷问题的纪要内容一致。从这些行为可知周丹丹对李习珍欠付房款理应知晓。其次，李习珍代周丹丹在《琴峰苑补充协议》上签名构成表见代理。第一，从始至终都是李习珍在办理相关手续，与潘双枝交涉；第二，周丹丹系李习珍之女，潘双枝与周丹丹并不相识亦不熟悉，至今仍没有周丹丹的手机号码，潘双枝只在办理房产证签字时见过周丹丹，此后就是在房屋征收拆迁工作协调时见过周丹丹；第三，《琴峰苑补充协议》上明确注明为李习珍代签名；第四，只有周丹丹承诺给付余款11万元，签订《琴峰苑补充协议》，潘双枝才会将房产证原件给付周丹丹、协助办理房屋征收补偿协议。故潘双枝有理由相信李习珍有代理权，李习珍代签名构成表见代理，《琴峰苑补充协议》对周丹丹具有法律约束力。综上，对潘双枝要求周丹丹支付欠付房款11万元的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：
一、周丹丹于本判决生效之日起三日内向潘双枝支付剩余房款11万元；
二、驳回潘双枝的其他诉讼请求。案件受理费2600元减半收取1300元，财产保全费1095元，共计2395元，由周丹丹负担。二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审法院查明的相关事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为周丹丹是否应向潘双枝支付房款11万元。根据查明的案件事实，本案中，周丹丹的母亲李习珍与出卖人潘双枝于2010年4月1日签订《售房协议》后，潘双枝已按李习珍的要求将本案所涉房屋的房产证办理在周丹丹的名下，因此，可以认定周丹丹为本案所涉房屋的实际买受人，潘双枝有向周丹丹主张支付剩余房款的权利。李习珍、周丹丹认为潘双枝将周丹丹列为本案被告没有法律依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在周丹丹因欠付房款导致本案所涉房屋的房产证原件被潘双枝扣留，而周丹丹又需要房产证原件办理房屋征收手续的情况下，李习珍以周丹丹的名义与潘双枝签订了《琴峰苑补充协议》，确认周丹丹欠付潘双枝的房款数额为11万元，并承诺周丹丹在收到第一期拆迁补偿款后三天内支付剩余房款11万元。此后周丹丹才顺利从潘双枝处取得房产证原件办理了本案所涉房屋的征收补偿手续并领取到了征收补偿款。基于上述情况，
本院认为李习珍系为了周丹丹的利益并以周丹丹的名义与潘双枝签订《琴峰苑补充协议》，周丹丹并因李习珍的行为主动获取了实际利益，李习珍的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的相关规定构成表见代理，故因《琴峰苑补充协议》产生的民事责任应由周丹丹承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，周丹丹应当按照约定向潘双枝支付剩余购房款11万元。李习珍、周丹丹认为一审判决认定《琴峰苑补充协议》上签名构成表见代理明显错误，认定欠付剩余房款11万元错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李习珍、周丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人周丹丹、李习珍负担。本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 张 利
二〇一六年八月十六日
书记员 赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”