重庆市江津区人民法院执 行 裁 定 书（2016）渝0116执异96号案外人：余明华，男，1965年6月4日出生，身份证号码5102251965********，住重庆市江津区白沙镇北斗村*组。
委托代理人：辜文跃，重庆君策律师事务所律师。特别授权。
申请执行人：徐江蓬，男，1965年11月18日，身份证号码5102251967********，住重庆市江津区长风路**号附*号*幢1-1。
被执行人：王达富，男，1967年1月20日出生，身份证号码5102251967********，住重庆市江津区鼎山街道江州大道**号星韵满庭*幢*单元****号，现在重庆市永川监狱服刑。
被执行人：周存静，女，1965年11月30日出生，身份证号码5102251965********，住重庆市江津区鼎山街道江州大道**号星韵满庭*幢*单元****号。本院在办理徐江蓬申请执行王达富、周存静民间借贷纠纷一案中，案外人余明华向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。案外人余明华的代理人辜文跃、申请执行人徐江蓬参加听证。本案现已审查终结。案外人称，2014年2月，余明华回白沙过年时，经他人介绍，于2014年2月10日向周存静交纳1000元购房定金，于2月12日与周存静签订私人房屋买卖合同。合同约定周存静将其所有的白沙镇道路交通拆迁安置还房A区1幢×1单元×6-1号房屋以300660元出售给余明华。余明华于2月25日向周存静支付购房款180000元，周存静向余明华交付了房屋钥匙、征地拆迁经济适用房协议及相关证件，并同意余明华对房屋进行装修、使用。余明华于2014年5月对房屋装修后由家人搬入生活至今，于2015年1月2日向周存静支付购房款100000元。因该房屋为征地拆迁还房，房产证在办理中，周存静于2015年才拿到房产证，余明华常年在外务工也未在意产权过户情况。2016年初，余明华回家向周存静支付了购房尾款及交纳房屋相关费用后一起到房管局办理产权过户时发现该房被查封，无法办理过户。案外人余明华请求法院解除对争议房屋的查封，并提供了房产证、房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、白沙镇高屋社区居民委员会证明、房地产权证申报登记申请书附表等作为证据。申请执行人称，王达富、周存静通过离婚、卖房转移财产。对房屋买卖合同不认可，该行为不能对抗债权人；付款依据只能证明余明华与周存静有经济往来，不能证明是用于买房；对白沙镇高屋社区居民委会的证明不予认可。申请执行人徐江蓬未提供任何证据。被执行人未发表意见，也未提供任何证据。
本院查明，2014年2月12日，案外人余明华与被执行人周存静签订房屋买卖合同。合同约定，周存静将其所有的位于江津区白沙镇高屋石猪槽1幢×1-6-1号房屋卖给余明华，房屋总价为300660元。余明华应在2014年2月12日向周存静一次性支付购房款180000元，在2014年12月31日之前一次性支付购房款100000元，在产权过户后，一次性支付剩余房款20660元。在2014年12月31日前支付100000元后，周存静将所有钥匙、被征地拆迁经济适用房购房协议和所有相关证件交给余明华，余明华可以装修房屋。余明华分别于2014年2月25日、2015年1月2日通过银行转账方式向周存静支付180000元、100000元。白沙镇高屋社区居民委员会于2015年春节前后从房屋管理机关代领房产证，并发放给周存静。另查明，本院在办理徐江蓬与王达富、周存静民间借贷纠纷一案中，于2014年2月20日以（2014）津法民初字第01170号民事裁定书、（2014）津法执保字52号协助执行通知书查封了周存静所有的位于江津区白沙镇的道路交通拆迁安置还房A区1幢×1单元×6-1号房屋（产权证号：203房地证2012字第×70768号）。被查封房屋与买卖合同指向的房屋系同一房屋。该案于2014年6月23日进入执行程序。
本院认为，金钱债权执行案件中，案外人必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有情形，其对争议不动产享有的物权期待权才能对抗申请执行人的债权，排除法院执行。案外人余明华在本院查封前已与被执行人周存静签订了合法有效的书面买卖合同；余明华支付购房款虽有一定时间的迟延，但支付合同约定的价款仍在合理期限内；因周存静2015年才实际取得房产证，余明华对未能过户房屋无过错；但是，余明华不能证明自己已在本院查封前占有房屋。房屋买卖合同约定的交房时间是在2014年年底支付第二笔购房款之后，余明华没有提供证据证明周存静在本院查封前已将钥匙等物品交给他。并且，本院查封房屋时，余明华尚未支付第一笔购房款，依常理，周存静不会交付房屋。综上所述，案外人余明华对争议房屋的权利不能排除法院执行，其异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，
裁定如下：驳回案外人余明华的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 李 伟
代理
审判员 蒋 睿
代理
审判员 李伟为
二〇一六年八月十六日
书 记 员 柯 靓 搜索“”