湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第07746号原告刘某某。委托代理人张异，湖南明竹律师事务所律师。被告范某。被告唐某某。被告张某某。被告龙某某。委托代理人唐方春，湖南晟和律师事务所律师。
原告刘某某诉被告范某、张某某、唐某某、龙某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法由
代理
审判员ＸＸ适用简易程序于2015年12月31日和2016年1月18日进行了公开开庭审理。
书记员何晓燕担任记录。第一次开庭原告刘某某及委托代理人张异、被告范某及龙某某的委托代理人唐方春到庭参加了诉讼。第二次开庭原告的委托代理人张异、被告张某某以及被告龙某某的委托代理人唐方春到庭参加了诉讼。后因案情需要，本院依法转为适用普通程序，由
审判员周赞担任
审判长、与
人民陪审员朱彦琴、
人民陪审员熊立钢组成的合议庭进行了审理。
书记员邱萌担任记录。原告刘某某的委托代理人张异，被告龙某某、被告龙某某的委托代理人唐方春均到庭参加了诉讼，被告范某、张某某、唐某某经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告刘某某诉称：位于长沙市岳麓区箭弓山安置小区x栋xx号房之前属于被告张某某所有，为张某某所属的拆迁安置房，后龙某某与张群（张某某之女）在2003年10月23日离婚时将房屋分给龙某某。2004年12月3日，龙某某将房屋卖给被告范某，并且被告张某某在龙某某与范某签订《房屋买卖协议》签字，同意龙某某将房屋转让给被告范某，并进行公证，2005年1与4日被告范某支付购房款，龙某某出具收条，此时被告范某已经取得了房屋的处分权。被告范某购房后，于2005年4月24日与原告签订《房屋买卖协议》，将房屋卖与原告，双方约定“协议生效后，房屋产权自动流转为刘某某所有，任何人不得以任何形式进行滋事或侵占。”并且房屋已经交付原告占有使用，但是2013年9月房屋被长沙市芙蓉区人民法院查封，法院公告指明原告居住多年的房屋属崔建伟、王洪所有，并且该房屋被崔建伟、王洪抵押借款，因未如期还款已经被法院查封。后查明，被告张某某在2011年1月21日取得房屋所有权证后在原告不知情的情况下，隐瞒房屋已经出卖的事实，于2011年9月13日与龙某某一起将房屋卖与崔建伟并且进行了产权转移登记。综上：原告与被告范某签订的《房屋买卖协议》合同目的无法实现，请求法院解除合同，被告范某应承担相应的违约责任，张某某、龙某某明知房屋已经出卖，但是在取得房屋产权证之后又将房屋卖与崔建伟，导致原告无法取得房屋所有权，合同目的无法实现，对此被告张某某、龙某某有过错，应承担连带承担赔偿责任。原告特起诉至人民法院，请求判决：（一）解除原告与被告范某、唐某某签订的《房屋买卖协议》；（二）被告范某、唐某某双倍返还原告支付的买房款人民币18万元及同期银行贷款利息人民币74628元；赔偿原告因无法获得房屋所有权造成的经济损失人民币20万元，合计人民币454628元；（三）被告张某某、龙某某承担连带责任；（四）由被告支付本案的全部诉讼费用。
被告范某辩称：其本人是在长沙市望城县公证处的公证下在龙某某的手上买了房子，房屋所在地的箭弓山居委会也见证了此事，张某某也签了字，是合理合法的。只是当时是安置房，没有房产证。张某某在知道这情况下，又卖了房子，让被告范某成为了受害者。
被告龙某某辩称：第一，本案为房屋买卖合同纠纷，原告要求被告范某承担违约责任是因为双方签订了房屋买卖协议，存在合同关系，而被告龙某某和原告没有任何合同关系。要被告龙某某承担连带赔偿责任没有法律依据。根据合同相对性原则，合同只对双方当事人产生法律拘束力，龙某某并不是合同当事人，要求其因过错承担责任只能根据侵权责任法的相关规定主张侵权责任，还是在合同之诉当中主张侵权之诉。我国合同法第一百二十二条规定，两者只能择一，不能有两个请求。第二，原告诉求主张双倍返还购房款无事实和法律依据。本案并非一房二卖，被告龙某某并没有和崔建伟签订房屋买卖合同，双倍购房款的返还在没有合同约定的情况下，只适用于商品房买卖合同纠纷。第三，原告主张的经济损失20万元，没有提供相应的证据，证明该损失确实存在，应当承担举证不能的不利后果。被告张某某、唐某某未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据一、原房屋产权证及土地使用权证，拟证明该房屋原产权人系被告张某某所有。证据二、湖南省长沙市望城坡公证处2004年12月3日的《公证书》及龙某某于2005年1月4日出具的《收条》；证据三、湖南省长沙市望城坡公证处2005年5月24日的《公证书》及范某于2005年5月27日出具的《收条》；证据四、长沙市望城坡街道箭弓山居民委会出具的《证明》；证据二、证据三、证据四拟共同证明：1、该房屋系范某从张某某、王福华、龙某某手上购买所得，并且龙某某实际已取得该房出售款；2、原告刘某某通过买卖合同的方式合法取得该房屋，并且范某已实际从刘某某处取得购房款；3、张某某、龙某某明知该房已经出售的事实；4、刘某某通过合同从范某手中买到该房后使用至今。证据五、长房权证岳麓字第×××号房屋产权证复印件及房屋产权情况表；证据六、长沙市二手房买卖合同（合同编号ESxxxxx）及附件。证据五、证据六拟共同证明：1、涉案房屋现产权人归于崔建伟；2、崔建伟取得该房屋系被告张某某转让所得；3、刘某某已无法取得该房的产权，无法达到买卖合同的目的；4、张某某在明知该房已出售的情况下还与其他人签订二手房买卖合同并办理过户手续导致现房居住使用人取得该房的合同愿望落空，张某某具有恶意欺诈他人的行为和结果，现应赔偿刘某某的损失。证据七、张某某出具的说明一份，拟证明张某某将房屋卖给崔建伟隐瞒了真实情况。被告范某、唐某某、张某某、龙某某在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，视为放弃举证的权利。对原告提交的证据，被告范某质证认为：对证据一、二、三、四，没有异议；对证据五、六，其不知情；对证据七，其不发表意见。对原告提交的证据，被告龙某某质证认为：对证据一，真实性、合法性、关联性无异议；对证据二，真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，被告范某还有1万元购房款没有支付给龙某某；对证据三、四、五、六的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据七的真实性有异议，该份证据没有在举证期限内提交，也没有提供原件，张某某作为被告可以出庭进行说明，该份证据与原告提交的证据五、六相冲突。对原告提交的证据，被告唐某某、张某某未出庭发表质证意见，视为放弃质证的权利。对原告提交的证据，本院认证如下：对原告提交的证据一、二、三、四、五、六的真实性、合法性和关联性予以确认，且证据一至证据四，可以达到原告的举证目的，对原告提交的证据五、六能够达到原告的举证目的，在
本院认为部分再行阐述。证据七系被告张某某自行书写的说明，不能单独作为认定事实的依据，本院不予采纳。根据确认的上述证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：被告龙某某曾系被告张某某的女婿，被告范某与被告唐某某系夫妻关系。
被告龙某某与被告张某某之女张群于2003年10月23日离婚，并签订离婚协议书约定长沙市岳麓区箭弓山安置小区1栋x房归被告龙某某所有。2004年12月3日，被告范某（买方）、与被告龙某某（卖方）签订了一份《房屋买卖协议》，合同内容包括：“卖方龙某某自愿将箭弓山路一栋3号，自己现有二楼的一套两室一厅一厨一卫的住房卖给范某，房屋款价为人民币8万元，买方范某一次性将房款7万元付给卖方，本协议开始生效，余款1万元待买方将房屋产权证、土地使用证等一并办齐后付清（含过户）协议生效后，房屋产权自动流转为范某所有，任何人不得以任何形式进行滋事或侵占。该房屋宅地基为张某某、王伏华的重建地，卖方龙某某是其前大女婿，离婚后其二楼判归龙某某所有，张某某、王福华对此买卖协议无异议，表示赞同并保证维护楼梯间的畅通和协助范某今后房屋产权证的办理和房屋维修。”双方对上述《房屋买卖协议》在长沙市望城县公证处进行了公证。范某和龙某某分别在买方和卖方处签字，张某某、王福华（协议上签名为王伏华）在卖方参加人处签字。合同签订后，被告范某于2005年1月4日向被告龙某某支付了购房款7万元。被告龙某某也随即将房屋交付给了被告范某使用。2005年2月24日，被告范某、唐某某（协议上签名为唐小利）与原告刘某某签订一份《房屋买卖协议》，该协议内容包括：“一、卖方范某自愿将箭弓山一栋3号，自己现有二楼的一套两室一厅一厨一卫的住房卖给刘某某。房屋面积为80.5平方米（建筑面积含楼梯间）长11.5米，宽7米；
二、房屋价款为人民币10万元整（100000.00）；
三、买方刘某某一次性将房款玖万元付给卖方，本协议开始生效，余款1万元待买方将房屋产权证、土地使用证等一并办齐后付清（含过户）协议生效后，房屋产权自动流转为刘某某所有，任何人不得以任何形式进行滋事或侵占。
四、该房屋宅基地为张某某、王福华的重建地，卖方龙某某是其前大女婿，离婚后其二楼判归龙某某所有，张某某、王福华对此买卖协议无异议，表示赞同并保证维护楼梯间的畅通和协助刘某某今后房屋产权证的办理和房屋维修。
五、该房屋的宅基地由于望城坡开发区的原因，没有办理过任何建房手续，更没有办理过房屋产权证。今后望城坡开发区完善了相关手续，只能由龙某某办理其本人房屋产权证，再由龙某某过户给买主刘某某，产权证最终归刘某某所有，任何人不得以任何理由进行干涉。
六、公共设施部分由张某某牵头组织各户维护，维护或改造费用分摊。
七、现住房内一切家用电器和新装修包含在房价10万元之内归刘某某所有。
八、本协议一经生效，双方不得反悔，永久有效。
九、生效期签字、付款日，交房期2005年5月24日，本协议一式三份，由买卖双方各执一份，公证处留存。”在合同签订后，原告刘某某于2005年5月27日向被告范某支付了购房款9万元，自2005年5月起刘某某一直在涉案房屋内居住。2011年1月21日，该房屋取得房屋产权证，房屋所有权人登记为张某某。2011年9月13日，被告龙某某将涉案房屋转卖给案外人崔建伟，并于2011年9月14日办理了房屋产权转移登记，现房屋所有权人为崔建伟，产权证号为长房权证岳麓字第×××号，房屋坐落登记为岳麓区箭弓山安置小区1栋x，建筑面积88.06平方米。2013年9月9日，长沙市芙蓉区人民法院依照（2013）芙执字第990-1号裁定，对崔建伟名下的位于长沙市岳麓区箭弓山安置小区x栋xx号房进行查封，并责令该房屋现居住人在2013年9月25日前搬出房屋。现原告要求被告解除合同并赔偿相关损失，遭到被告拒绝后，原告遂诉至本院。在2015年12月31日的庭审中，被告范某同意解除与原告签订的《房屋买卖协议》。另外，本院于2016年4月20日到长沙市岳麓区箭弓山村委会进行调查，经了解，涉案房屋系安置房，土地使用性质是行政划拨土地，同地段同类房屋的交易价格在4000元每平方米左右。
本院认为，原告与被告范某、唐某某签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性、禁止性规定，应当认定有效。现因房屋登记至案外人崔建伟名下，原告诉请解除与被告范某之间的《房屋买卖协议》，被告范某亦同意解除，本院予以支持。解除的时间确定为2015年12月31日。本案存在如下焦点问题：（一）关于被告张某某、龙某某在本案中是否应当承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，被告龙某某将涉案房屋卖与他人，致使被告范某、唐某某不能向原告刘某某履行合同义务，但根据上述规定，范某、唐某某对原告构成违约，应当向原告承担违约责任，而龙某某与被告范某之间的纠纷可以另行解决。故原告诉请被告张某某、龙某某在本案中承担连带责任的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。（二）关于被告范某、唐某某如何向原告刘某某承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原、被告之间房屋买卖协议》的解除系归因于被告范某和唐某某，故被告范某和唐某某应当向原告承担违约责任，赔偿因违约给原告造成的损失。一方面，被告范某、唐某某应当在与原告刘某某解除《房屋买卖协议》之后返还刘某某买房款9万元及其利息，利息以9万元为基数，按照中华人民共和国同期同类贷款利率计算从2005年5月27日计算至购房款实际返还之日。另一方面，被告范某、唐某某应赔偿原告无法获得房屋所有权而遭受到的可得利益损失，该损失本院综合考虑涉案房屋同类同性质的房屋交易行情、原告对涉案房屋的使用期限、以及被告范某、唐某某的过错程度，酌情确定被告范某、唐某某赔偿原告刘某某经济损失7万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十三条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条之规定，
判决如下：
一、原告刘某某与被告范某、唐某某于2005年4月24日签订关于买卖位于长沙市岳麓区箭弓山安置小区1栋x房屋的《房屋买卖协议》于2015年12月31日解除；
二、限被告范某、唐某某在本判决生效后十五日内一次性退还原告刘某某购房款9万元，并以应退购房款为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付从2005年5月27日至上述购房款还清之日止的利息；
三、限被告范某、唐某某在本判决生效后十五日内一次性赔偿原告刘某某经济损失7万元；
四、驳回原告刘某某的其它诉讼请求。如被告范某、唐某某未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8119元，由被告范某、唐某某承担，财产保全申请费2793元由原告刘某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 周 赞
人民陪审员 朱彦琴
人民陪审员 熊立钢二０一六年八月十六日
书 记 员 邱 萌附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：loz1loz因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 微信公众号“”