海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终902号
上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚蓝色天蝎座精品小屋。经营者：姜天骥。
委托诉讼代理人：霍明全。
委托诉讼代理人：吴娅楠。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：海南省三亚市气象局。
法定代表人：柯维耀。
委托诉讼代理人：张彪。
上诉人三亚蓝色天蝎座精品小屋（以下简称蓝色小屋）因与被上诉人海南省三亚市气象局（以下简称三亚气象局）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蓝色小屋的委托诉讼代理人霍明全、吴娅楠，被上诉人三亚气象局的委托诉讼代理人张彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝色小屋上诉请求：
一、撤销一审判决的第一项（即蓝色小屋应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离三亚市河东一路22号气象局大院外侧的6号铺面）和第二项【即蓝色小屋应在本判决生效之日起十日内支付逾期腾房占有使用费（从2015年1月20日计算至本判决生效之日止，按139.63元／每天的租金标准计算）给三亚气象局】，依法改判按新订立的合同约定每月2900元支付租金，期间为2015年1月1日至2015年12月31日；超出此期间的按鉴定意见139.63元／天支付占有使用费;二、由被上诉人三亚气象局承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:
一、一审判决遗漏案件关键事实。有新证据表明被上诉人在一审中故意隐瞒事实，造成法庭未能查明部分关键事实。一审判决后上诉人知悉，被上诉人在一审中隐瞒其与上诉人的委托人王卓于2014年12月31日续签租赁涉案铺面合同的事实，造成上诉人一审程序中无法向法庭提出该合同。该续签合同约定租金为每月2900元，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。因此，一审判决依据评估意见（139.63元/天)的标准从2015年1月20日起计算租金，与合同约定相悖。隐瞒续签合同事实导致的风险应由被上诉人承担。
二、一审判决法律适用错误。上诉人委托王卓与被上诉人于2012年1月1日签订涉案铺面的租赁合同，约定租赁期限至2014年12月31日止。双方还口头约定，租赁期限届满后可由上诉人继续承租并可进行装修，同时另行订立书面合同。上诉人装修铺面历时一段较长期间，通常情形下被上诉人应当知悉，但并未予以阻止，可以推定其对装修铺面行为没有异议。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十三条，判决不予支持上诉人的装修��，属于法律适用错误。二审庭审中，蓝色小屋提出增加一项上诉请求，即撤销一审判决第三项（即驳回蓝色小屋的反诉请求），改判三亚气象局承担装修费用。三亚气象局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人在诉讼中并未隐瞒任何事实。上诉人二审中提交的所谓新证据即《租房合同书》是在租赁合同期满前，被上诉人的工作人员带着预先盖好公章的合同文本与上诉人协商续租事宜，但双方没有达成合意。事后不慎将该合同文本遗落在上诉人处。可见，新证据《租房合同书》并不是双方的真实意思表示，更不是依法成立的合同。三亚气象局向一审法院起诉请求：
一、蓝色小屋立即搬离位于三亚市河东一路22号气象局大院外侧的6号铺面；
二、蓝色小屋支付占用铺面期间的占用费74000元及利息（占用费暂以每月6000元标准计算，具体以评估为准；占用费从2015年1月20日计至实际返还之日；利息从起诉之日起计至实际支付之日）；
三、蓝色小屋支付欠缴水电费6502元及利息；
四、案件受理费由蓝色小屋承担。蓝色小屋提出反诉请求：
一、三亚气象局赔偿装修损失8万元（以司法鉴定为准）；
二、三亚气象局承担本案的司法鉴定费及案件反诉受理费。一审法院认定事实：2012年1月1日，蓝色小屋与三亚气象局签订《租房合同书》，约定蓝色小屋承租位于三亚市河东一路22号三亚气象局的6号铺面;每月租金2900元;租赁期限至2014年12月31日届满。蓝色小屋进行装修，必须征得三亚气象局同意，并在终止合同时必须保持原貌，蓝色小屋不得随意拆除等。嗣后双方变更租赁期限至2015年1月19日届满。2015年1月19日后，蓝色小屋继续占有使用，拒绝返还该租赁铺面。诉讼中，三亚气象局��动放弃关于水电费6502元及利息的诉讼请求。蓝色小屋未能提供其装修涉案铺面及三亚气象局同意其装修的相关证据，但申请鉴定涉案铺面装修现存价值。三亚气象局申请评估涉案铺面2015年1月20日至蓝色小屋实际搬离期间的月租金价格。本院委托鉴定部门对上述申请事项进行鉴定。海南泓信工程咨询有限公司作出海泓信[鉴]（2016）第0080号《工程造价鉴定报告》，鉴定意见为装修总造价51620.26元。三亚中业勤资产评估事务所作出三亚中业勤评报字[2016]第0006号《评估鉴定结果报告》[简称《评估报告》]，鉴定意见：2015年1月20日至2016年1月10日期间的房屋租赁市场月租金：铺面月租金4189元/月；每天租金：139.63元/天；每平方米租金：106元/㎡·每月。《评估鉴定结果报告》的评估费为4000元。一审法院认为，一、关于合同效力问题。蓝色小屋与三亚气象局于2012年1月1日签订的《租房合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已履行完毕，应为有效合同。
二、2015年1月19日后，蓝色小屋与三亚气象局是否存在不定期房屋租赁合同关系问题。涉案房屋租赁合同至2015年1月19日届满后，双方没有签订新的房屋租赁合同，蓝色小屋继续占有使用，而三亚气象局并未继续收取租金，可见双方没有形成事实上不定期房屋租赁合同关系。因此，蓝色小屋拒不返还涉案铺面，已经构成违约，应当承担腾房及返还涉案铺面的责任。三亚气象局诉求蓝色小屋搬离涉案铺面，合法有理，予以支持。蓝色小屋主张双方存在不定期房屋租赁事实，证据不足，不予采信。
三、关于三亚气象局主张支付逾期腾房占有使用费问题。双方的房屋租赁合同关系终结后，蓝色小屋继续占有使用涉案铺面，没有正当依据。故蓝色小屋应当支付逾期腾房占有使用费。《评估报告》的鉴定意见为：2015年1月20日至2016年1月10日期间的房屋租赁市场月租金：铺面月租金4189元/月；每天租金：139.63元/天；每平方米租金：106元/㎡·月。《评估报告》的形式及内容均没有违反法律、行政法规的强制性，应予采信。因此，蓝色小屋应从2015年1月20日起至本判决生效之日止，按139.63元/天的租金标准支付逾期腾房期间的占有使用费。
四、关于装修损失问题。蓝色小屋未能提供装修涉案铺面的相关证据。租赁合同约定承租人装修涉案铺面，必须征得出租人同意，并在终止合同时必须保持原貌，不得随意拆除。蓝色小屋未能举证证明三亚气象局同意装修的事实。故推定蓝色小屋装修涉案铺面未经出租人同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，发生的涉案铺面装修费用应由蓝色小屋承担。蓝色小屋提出的应予赔偿装修损失8万元的反诉请求，证据不足，不予支持。三亚气象局放弃水电费6502元及利息的诉讼请求，系当事人自由处分其民事权利的行为，没有违反法律、行政法规的强制性规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定之规定，判决：
一、蓝色小屋应在本判决生效之日起十日内腾空并搬离涉案铺面；
二、蓝色小屋应在本判决生效之日起十日内，从2015年1月20日计算至本���决生效之日止，按照139.63元/天的租金标准，向三亚气象局支付逾期腾房期间的占有使用费；
三、驳回蓝色小屋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费906元（反诉三亚气象局已预缴）由三亚气象局承担73元，由蓝色小屋承担833元；反诉案件受理费906元（蓝色小屋已预缴），由蓝色小屋承担906元；评估费4000元由蓝色小屋承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。蓝色小屋提交了一份《租房合同书》及申请证人王卓出庭作证。三亚气象局无新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，蓝色小屋提交了订立于2014年12月31日的《租房合���书》，用于证明原涉案租赁合同期满后其与三亚气象局订立了新的租赁合同，继续租赁涉案铺面的事实。三亚气象局否认称蓝色小屋二审期间提交的《租房合同书》，系为商谈续租事宜，便利订立合同而事先签名盖章的合同文本，是没有依法成立生效的合同。但三亚气象局未能举证推翻《租房合同书》的真实性，故对其主张的否定性事实不予采信。蓝色小屋于二审期间提交的《租房合同书》，有双方当事人真实的签名或者签名及加盖的单位公章。
本院认为，该书证客观真实，来源合法，与本案事实具有密切联系，应予采信，应当认定双方于2014年12月31日订立了《租房合同书》的事实成立。蓝色小屋申请证人王卓出庭作证。鉴于王卓旁听了一审庭审，已经事先知悉案情，违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条规定关于证人资格的限���性条件。因此不予准许王卓出庭作证。除了当事人在一审时没有提出2014年12月31日双方续订的《租房合同书》，导致一审判决错误地认定自2015年1月19日以后双方无续订房屋租赁合同的事实外，一审查明的其它事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点，一是2014年12月31日双方订立了《租房合同书》是否成立有效；二是一审判决蓝色小屋于判决生效之日起十日内腾空并搬离涉案铺面是否正确；三是蓝色小屋应当按照合同还是按照鉴定意见支付2015年1月20日以后使用涉案铺面的对价。
一、关于2014年12月31日双方续订的《租房合同书》是否成立有效的问题该《租房合同书》有承租人蓝色小屋一方的真实签名，特别是有出租人三亚气象局合同代表的真实签名，又加盖了三亚气象局公章，足以使人合理信赖该合同系三亚���象局的真实意思的表示。虽然三亚气象局否认2014年12月31日后双方没有达成租赁涉案铺面的合意，蓝色小屋二审提交的《租房合同书》不是依法成立生效的合同，但其并未举证推翻《租房合同书》的真实性，故不予采信。蓝色小屋上诉主张一审判决遗漏案件关键事实，即双方续订的《租房合同书》的事实成立，予以采信。该《租房合同书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
二、关于一审判决蓝色小屋于判决生效之日起十日内腾空并搬离涉案铺面是否正确2014年12月31日，双方续订《租房合同书》。该《租房合同书》约定的租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，每月租金2900元。在新的租赁期间，蓝色小屋有权使用涉案铺面，所依据的是双方订立的《租房合同书》，所负担的主要合同义务是依约支付租金，并不存在逾期使用费责任。鉴于作出一审判决时双方续订的《租房合同书》约定的租赁期限已经届满，故蓝色小屋应当腾空并搬离涉案铺面。因此，一审判决第一项并无不妥，予以维持。上诉人蓝色小屋第一项上诉请求不能成立，予以驳回。
三、关于蓝色小屋应当按照合同，还是按照鉴定意见支付2015年1月20日以后使用涉案铺面对价的问题鉴于2014年12月31日双方续订的《租房合同书》，约定租赁期限至2015年12月31日止。故一审法院认定蓝色小屋2015年1月19日以后继续使用涉案铺面拒不返还构成违约与事实不符，而据此判决蓝色小屋支付逾期返还期间占有使用费，显属不当，应当纠正。因此，在上述租赁期间蓝色小屋应当按照房屋租赁合同支付租金，而不是按照鉴定意见支付使用涉案铺面对价；对于超出新的租赁期间占有使用涉案铺面的对价，蓝色小屋表示同意根据实际占有使用期间按照鉴定意见139.63元／天支付实际占有使用费，应予采纳。故一审判决第二项应当予以变更为：即于2015年1月20日至2015年12月31日期间，蓝色小屋应按新《租房合同书》约定的每月2900元支付租金；该《租房合同书》租赁期间届满后，应根据实际占有使用期间按照鉴定意见139.63元／天向三亚气象局支付实际占有使用费。二审庭审时上诉人蓝色小屋补充提出请求撤销原审判决第三项（即驳回蓝色小屋的反诉请求），改判三亚气象局承担装修费的上诉请求。但蓝色小屋在法定上诉期间内并未提出该项上诉请求，且三亚气象局表示异议，故本院不予审理。综上所述，当事人在一审中未及时适当履行举证责任，致使一审判决遗漏认定双方于2014年12月31日订立的房屋租赁合同的事实，造成一审适用法律不全和判决第二项实体处理结果不当，应予纠正。蓝色小屋上诉请求依法改判该判项，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1450号民事判决第一项、第三项；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1450号民事判决第二项；
三、上诉人三亚蓝色天蝎座精品小屋应在判决生效之日起十日内向海南省三亚市气象局支付自2015年1月20日以后使用铺面的费用：其中，2015年1月20日起至2015年12月31日止，按每月租金2900元支付���金共计32866.67元；2016年1月1日起至本判决限定的支付时限止，按照139.63元/每天向海南省三亚市气象局支付占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费906元（海南省三亚市气象局已预缴），由海南省三亚市气象局承担73元，由三亚蓝色天蝎座精品小屋承担833元；反诉案件受理费906元（三亚蓝色天蝎座精品小屋已预缴），由三亚蓝色天蝎座精品小屋承担。二审案件受理费1812元（三亚蓝色天蝎座精品小屋已预缴），由三亚蓝色天蝎座精品小屋承担312元，由海南省三亚市气象局承担1500元；评估费4000元，由三亚蓝色天蝎座精品小屋承担2000元，由海南省三亚市气象局承担2000元。本判决为终审判决。��判长陈德雄
审判员 梁 泽
审判员 李柔翰
二〇一六年八月十六日
书记员 陈 颖附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”