文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）内04执异169号异议申请人(案外人)：徐彬，男。
被
申请人（申请执行人）：王柳毅，住赤峰市。
委托代理人：张家豪，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
被
申请人（被执行人）：赤峰宝石房地产开发有限公司。住所地：赤峰松山区桥西大街中段路南。
法定代表人：王桂芹，总经理。王柳毅申请执行赤峰宝石房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，案外人徐彬不服本院作出的（2015）赤立保字第2号民事裁定，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议申请人申请异议称：2013年9月25日，异议申请人与赤峰宝石房地产开发有限公司火花路项目部签订了《火花路农贸市场商务综合楼预定协议书》，赤峰宝石房地产开发有限公司将其开发的火花路农贸市场商务综合楼049号、050号摊位出售给异议申请人，每平米单价2万元。异议申请人缴纳购房款561400元。赤峰宝石房地产开发有限公司将上述房屋交于异议申请人使用至今。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，涉案房屋已经出售给异议申请人，不应作为被执行财产予以执行，请求中止执行。涉案房屋协议约定面积和实际面积不符。申请执行人答辩称：对于异议申请人提交的认购协议以及收款收据没有异议，同意对异议申请人所购房屋中止执行，异议申请人应按照协议约定的面积及交易价格缴纳剩余房款，按照执行法院的要求向执行部门交付，待交付后由执行部门解除执行措施。
本院查明：王柳毅与赤峰宝石房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，2015年3月11日，因王柳毅申请诉前保全，本院作出（2015）赤立保字第2号民事裁定，查封登记在被申请人赤峰宝石房地产开发有限公司名下的房产。2015年3月12日，本院出具查封财产清单，将赤峰宝石房地产开发有限公司所有的正在开发的位于赤峰市红山区火花路农贸市场综合楼项目予以查封。本院于2015年7月10日作出（2015）赤民一初字第11号民事判决，判令赤峰宝石房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付王柳毅分红款5600万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2015年1月5日起至确定给付之日止）。赤峰宝石房地产开发有限公司不服向内蒙古自治区高级人民法院提出上诉。2016年3月14日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2015）内民一终字第00154号民事判决，撤销（2015）赤民一初字第11号民事判决，判令赤峰宝石房地产开发有限公司给付王柳毅5600万元。2016年6月7日，王柳毅向本院申请强制执行。2016年6月20日，本院作出（2016）内04执85号执行通知书，要求被执行人赤峰宝石房地产开发有限公司履行生效判决确定的法定义务并向执行法院报告财产。异议申请人提交二份其与赤峰宝石房地产开发有限公司火花路项目部签订的《火花路农贸市场商务综合楼预定协议书》，载明异议申请人预定赤峰宝石房地产开发有限公司开发的火花路农贸市场商务综合楼049号、050号摊位，每平米单价2万元，面积总计32.53平米。出售人加盖赤峰宝石房地产开发有限公司火花路项目部印章。另提交赤峰宝石房地产开发有限公司火花路项目部加盖印章的收据4枚，包括2013年9月25日缴纳200000元，2013年10月20日缴纳140000元，2014年10月12日缴纳51400元,2014年9月10日缴纳170000元。
本院认为：针对案外人提出排除执行的异议，应审查案外人是否系权利人，权利的合法性及真实性以及该权利是否能排除执行。针对异议申请人所提异议的涉案房产，尚未办理任何登记，对于应登记而未登记的财产，应按照合同等证明财产权属或者权利人的证据进行判断。具体到本案，异议申请人与赤峰宝石房地产开发有限公司签订了涉案房产的订购协议，并提供了赤峰宝石房地产开发有限公司出具的收款收据，收据加盖赤峰宝石房地产开发有限公司项目部印章。涉案房产已经交付异议申请人占有使用，因此，异议申请人具备提出执行异议的主体资格。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据前述规定，案外人系涉案房产的受让人，在被执行财产上的物权期待权如产生排除执行的效力，应符合以下条件：与执行标的的登记人也就是被执行人签订以物权所有权为目的的合同，缴纳支付大部分或者全部对价，物权未能变更登记的原因不可归责于异议申请人。本案异议申请人所提异议的涉案房屋，在本院采取执行查封措施之前，异议申请人就已与被执行人签订认购协议，并交纳大部分购房款,虽然未在房产登记管理部门办理登记，原因在于赤峰宝石房地产开发有限公司未能办理完备的手续，涉案房产现不具备登记条件，该未能登记的后果并非买受人的原因导致。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，……在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前就已经占有该不动产；已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。异议申请人陈述涉案房产比认购协议约定面积要小，所以实际缴纳房款的数额与协议约定房屋面积计算的数额存在一定的误差，在异议申请人已交付大部分购房款的情况下，不宜对涉案房产予以执行。对于异议申请人未缴纳的部分房款，应由执行部门在执行过程中依据协议约定及房屋实际测绘数据进行计算，异议申请人应将剩余房款按照人民法院的要求予以执行交付。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十八条之规定，
裁定如下：中止对赤峰市红山区火花路农贸市场商务综合楼049号、050号摊位的执行。本裁定送达后立即生效。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 乌 兰
审判员 娜 仁
审判员 阎 明
二〇一六年八月十六日
书记员 张莉杨