湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初3590号原告宁乡景苑物业服务有限公司。法定代表人陈礼忠。委托代理人郭亚军，宁乡县湘宁法律服务所法律工作者。委托代理人陈旭，系该公司员工。被告黄学军。委托代理人王玉香，系被告黄学军之妻。
原告宁乡景苑物业服务有限公司（以下简称景苑物业公司）与被告黄学军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由
审判员李芝秀适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭亚军、陈旭及被告委托代理人王玉香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告景苑物业公司诉称：2011年6月17日，被告购买了宁乡县玉潭镇二环南路3号皇庭尚品小区17幢103号商品房，实测建筑面积为136.56平方米。被告所购房屋的小区由原告提供前期物业服务，即由原告按建筑面积和物价部门的批复标准向被告收取物业管理费,由环卫局委托原告代收的城市生活垃圾处理费75元/年，被告应当自2012年1月1日起每月15日前向原告交纳当月的物业管理费，被告逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，再交纳欠费总额的5‰作为滞纳金。原告按物业服务协议对被告居住的皇庭尚品小区提供物业管理，履行了物业服务合同义务。但被告自2014年8月8日至2016年3月31日共拖欠物业管理费3824元和城市生活垃圾处理费130元，逾期交纳物业管理费的滞纳金为3269元，以上合计7223元。原告曾以各种方式向被告催交物业管理费，但被告一直不予理睬。为维护原告合法权益，请求法院判决：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费3824元，城市生活垃圾处理费130元及滞纳金3269元，合计7223元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告黄学军辩称：对于原告的起诉有异议，原告并没有履行责任和义务，被告一直按约缴纳了物业管理费。被告未缴纳所欠物业管理费是有原因的，主要为：1、被告楼下原为架空层，但未经住户同意将架空层改成房屋并进行出售。由于楼下架空层进行建房，导致被告家的房间常年潮湿，不通风透气，严重影响到了家人的居住。2、小区门口垃圾常年处理不及时。3、小区监控设施及照明设施设备维修不及时，被告汽车被别人刮擦因无法调取监控记录导致被告索赔不能。4、小区安保存在很大漏洞。5、车位管理不善，导致车库异味很重。综合上述理由，被告认为原告物业服务没有按合同履行，存在瑕疵，所以被告方拒绝缴纳物业管理费。
经审理查明：被告黄学军系宁乡县玉潭镇二环南路3号皇庭尚品小区17幢103号房屋的业主，实测建筑面积为136.56㎡。2013年3月12日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告对被告居住的皇庭尚品小区提供物业管理服务，服务期限自2012年1月1日至2016年12月31日止。具体收费标准按照宁乡物价局相关批文的指导价与市场调节价确定，具体标准为高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每平方米1.2元/每月计算。政府及环卫局、物价局批复的其他费用，如环卫所收取的垃圾清运费，住宅每户75元，由物业公司代收。当月物业管理费、水费、共用水电分摊费用，业主或物业使用人应每月15日前到物业服务中心缴纳，逾期交纳物业管理费的，除交纳所欠费用外，每逾期一日，再交纳欠费总额的5‰作为滞纳金。合同第二章对物业服务事项、要求与标准进行了约定，其中第十二条约定业主或物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、劝阻、警告、制止、司法诉讼等措施。另外合同第十八条约定原告权利义务有：对业主和物业使用人违反业主公约、装修手册等的行为，给予制止、警告、规劝或提请有关部门处理；应业主、物业使用人的要求、协调、调解相邻关系纠纷，协调、调解不成的，业主、物业使用人应自行请求主管部门或司法部门处理等。原、被告签订合同后，对被告所居住的皇庭尚品小区提供了物业服务，但被告黄学军自2014年8月8日起至2016年3月31日未交纳物业服务费，原告多次催收，被告认为原告物业服务存在瑕疵，拒绝缴纳，原告遂向法院起诉。另查明：根据湖南省服务价格登记，宁乡县玉潭镇二环南路3号皇庭尚品小区物业服务费电梯房收费标准自2014年6月1日以后调整为1.4元/㎡·月。在本案审理过程中，原告发表声明，自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。上述事实，有原告提交的营业执照、被告身份证、商品房买卖合同、户室面积对照表、物业服务价格表、宁乡县市容环境卫生管理局授权委托书和缴款书、催告函，被告提交皇庭尚品业主管理规约及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。协议签订后，原告为小区业主提供了物业服务，被告应按约定向原告缴纳相应的物业服务管理费。现原告要求被告支付从2014年8月8日起计算至2016年3月31日的物业服务费，经核算为3785元[2014年8月8日至2016年3月31日为136.56㎡×1.4元/月×19个月+（136.56㎡×1.4元/月）÷30×24天=3785元]，符合双方的约定，故对原告要求被告支付物业管理费3785元的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告协议，被告有权按照75元/年标准代收垃圾清运费（即城市生活垃圾处理费），且被告对原告要求其收取垃圾处理费130元无异议，对原告要求被告支付垃圾处理费130元，本院亦予以支持。
被告辩称因其楼下建房导致其房屋渗水，原告服务存在瑕疵，
本院认为，楼下建房导致房屋渗水并非原告物业公司原因所引起，故对于被告拒绝缴纳物业管理费的辩称意见，本院不予采纳。原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，
判决如下：
一、被告黄学军在本判决发生法律效力起5日内向原告宁乡景苑物业服务有限公司支付物业管理费3785元及城市生活垃圾处理费130元；如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告宁乡景苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄学军负担。本判决为终审判决。
审 判 员 李芝秀
二〇一六年八月十六日代理
书记员 张凤球附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”