四川省资中县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1025民初532号
原告：邱林芳，女，1973年9月17日出生，汉族，资中县人，住四川省资中县。
原告：唐忠华（邱林芳之夫），男，1971年9月9日出生，汉族，资中县人，住四川省资中县。二原告
委托诉讼代理人：邱治明（邱林芳之父），住四川省资中县。二原告
委托诉讼代理人：张祖宗，资中县船城法律服务所法律工作者。
被告：内江金山房地产开发集团有限公司，住所地四川省资中县水南镇城南东干道中山一号楼。法定代表人王政，执行董事。
委托诉讼代理人：刘强，内江金山房地产开发集团有限公司销售部经理。
委托诉讼代理人：魏刚，资中县船城法律服务所法律工作者。
原告邱林芳、唐忠华与被告内江金山房地产开发集团有限公司（以下简称“金山公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案后，因原、被告争议较大，于2016年5月17日转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年5月26日、2016年6月6日和2016年8月16月三次公开开庭进行了审理。原告邱林芳、唐忠华的委托诉讼代理人邱治明、张祖宗，被告金山公司的委托诉讼代理人刘强、魏刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱林芳、唐忠华向本院提出诉讼请求：1.按设计规定为二原告安装负一楼至二楼的电梯；2.被告卖给二原告底层商铺使用面积少于认购面积误差为13.4%，应双倍赔偿二原告损失395420元；3.赔偿二原告二楼面积差4.72㎡的价款31143.41元；4.案件受理费由被告负担。二原告诉称，2015年3月10日，原告邱林芳与被告金山公司签订《金山一品认购协议书》，购买被告金山公司开发的金山一品项目的商业用房。同年4月26日签订合同编号为2015003362、2015003363号的两份《商品房预售合同》，其中，合同编号为2015003362号《商品房预售合同》所涉房屋为金山一品26幢1单元第2层1-2-1号房屋，合同建筑面积455.60㎡，套内面积391.01㎡，分摊面积64.59㎡，价格按套内建筑面积6584.23元/㎡计算，合计为2574500元；合同编号为2015003363号的《商品房预售合同》所涉房屋为金山一品26幢1单元第1层186号房屋，合同建筑面积41.50㎡，套内面积35.62㎡，分摊面积5.88㎡，价格按套内建筑面积19806.29元/㎡计算，合计为705500元。在2015年10月交接房屋时，二原告发现所购房屋二楼未安装电梯，经向资中县房建规划建设部门咨询，得到回复为凡涉及公用设施必须按设计规划进行安装设置，因此在规划中设计有电梯井，则应当安装电梯。另外，被告交付的一楼房屋实测面积比合同面积少10.02㎡。除被告自认的合理误差面积为5.29㎡，现仍差4.73㎡。其交付面积比合同少11.63㎡，其面积误差率为13.4%。被告在《商品房预售合同》中夹带《商铺补充协议》，欺骗二原告签字，称“197710元误差款直接减免到总房款里，最终接房时面积差不再进行结算”。被告的行为是以合同掩盖欺诈，将销售与优惠混为一谈，侵害了二原告的合法权益。
被告金山公司辩称：首先，二原告要求对所购房屋应安装电梯的主张不成立。在设计上，被告公司在该项目的1栋和26栋都设计有在负一楼至二楼之间预留电梯井，按设计图纸该电梯井未标注须安装电梯。在《商品房买卖合同》附件第10项中并未约定为二原告所购买的房屋安装电梯，且在卖房时被告也向二原告释明其购买房屋须由购买方决定和负责是否安装电梯。其次，在合同编号为2015003363号《商品房买卖合同》中的房屋实测面积和预测面积的误差情况已由四川省资中县恒达房地产测绘有限责任公司于2013年8月19日通过实际测绘确定。其误差在签订合同时就已明确，并在《商铺补充协议》进行特别约定或达成共识之基础上签订了《商品房买卖合同》。原、被告于《商品房买卖合同》签订的当日经过协商对该房屋误差问题达成了《商铺补充协议》，“补充协议”共同认可实测面积比预测面积少11.63㎡，并将其减少面积的差款以17000元/㎡计算，以计价197710元在总房款中进行了扣减。为此确定了两份《商品房买卖合同》售房的购房价款。第三，二原告购买的二楼实测面积与预测面积确有误差，该误差为5.29㎡，被告应退付二原告的面积误差款为34831元。但是被告多次通知二原告来办理房屋买卖的结算，二原告至今未来办理。为此，请求法院驳回二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据认定如下：二原告与被告共同提供的《金山一品认购协议书》、合同编号为2015003363的《商品房买卖合同》、《商铺补充协议》符合证据的真实性、合法性与关联性，对本案的待证事实具有证明力，本院予以采信。二原告另提供的已交购房款的收费票据，亦符合证据的真实性、合法性与关联性，能够证明二原告对所购房屋已付清房款，被告对其未予否认，其证明力本院予以确认。被告另提供的《关于金山一品1#和26#楼负一层至二层商业电梯安装的批复》、合同编号为2015003362的《商品房买卖合同》、《竣工验收备案书》、诉争电梯井照片、商铺接房费用明细、设计图、实测报告等证据，二原告认为不能证明被告辩解之目的，相反证明了二原告之主张。
本院认为，上述证据均符合证据的真实性、合法性与关联性，能够证明二原告与被告之间存在有商品房买卖关系及合同约定的购房款价格和金额的认定。其证明力本院予以确认。本院依二原告与被告在庭审中的陈述及当庭出示的有效证据查明如下事实：二原告系夫妻关系。被告金山公司为金山一品项目的房地开发商，在开发金山一品项目时已取得了商品房屋预售许可（证号：13040）。金山一品项目设计图由四川远建建筑工程设计有限公司成都分公司设计，图纸号：为2011-01-26号。在设计图中，金山一品三期临街的1、26号楼均留有电梯井位置，但未安装电梯。四川远建建筑工程设计有限公司成都分公司于2014年5月20日对“关于1#、26#楼负一层至二层商业内电梯是否安装的请示”作出回复：我公司收到金山一品项目部“关于1#、26#楼负一层至二层商业内电梯是否安装的请示”，现做如下答复：该两部电梯可在竣工验收后，由业主自行安装使用，但必须满足设计要求。并且在土建施工时，做好预埋件及满足以后安装电梯所需的结构要求。现查明，该电梯井已为二原告填堵另用。2015年7月30日，金山一品项目经资中县住房和城乡建设规划局验收合格。2015年2月28日，二原告在其朋友的介绍下，选看了被告金山公司开发的金山一品26幢1单元第2层1-2-1号及其26幢1单元第1层186号房屋。二原告找到该项目合伙人黄强，并与售楼部销售人员共同商谈房屋售价。二原告与被告反复协商，最后于2015年3月10日签订《金山一品认购协议书》，同年4月26日签订合同编号为2015003362、2015003363号两份《商品房买卖合同》和一份《商铺补充协议》。在《金山一品认购协议书》中，原告邱林芳向金山公司认购金山一品26幢1单元第1楼186号、2楼1号商业房屋，共计两个门面。“建筑面积××平方米，（建筑面积最终以具备测量资质的测量单位核定为准），单价为人民币××元（按建筑面积计算）…总价款为3310800元。大写叁佰叁拾壹万零捌佰元。”另外条款约定，“乙方签定本合同时自愿付购房定金人民币￥20000.00元，大写贰拾零万元整。乙方在本协议签订之日起10日（2015年3月20日）前到金山一品销售中心签署《商品房买卖合同》”。在合同编号为2015003362和2015003363号《商品房买卖合同》中，二原告与被告均形成了二十九条合同内容。在该两份合同中，第一条简介了项目建设基本情况与批准依据。第三条约定了购房面积（含建筑面积、套内面积和共用部分的分摊面积）。第五条约定了计价方式与价款，两份合同编号分别为2015003362号和2015003362号：合同编号为2015003362号《商品房买卖合同》的单价为每平方米6584.23元，价款为2574500元；合同编号为2015003363号《商品房买卖合同》的单价为每平方米19806.29元，价款为705500元，两份合同的合同总价款为3280000元。第六条约定二原告的付款方式为分期付款方式。第八条约定规划图变更的情形，约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品用房，不得擅自变更。第十四条约定面积差异处理，并约定按照第1种方式进行处理，即“根据第五条按照套内面积计价约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内面积误差绝对傎超出3%时，买受人有权退房”，具体套内面积误差比为【（实测套内建筑面积－预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积】×100%。在合同中另外尚约定有交接手续、房屋质量、保修节能及生效等条款。其合同附件中有：共有共用建筑面积分摊说明、两商业用房平面图、共用部分与共用房屋分摊面积结构说明、付款方式及期限的约定、装饰和设备标准等约定，特别是在附件第10项中涉及电梯问题未进行安装约定，在合同中记载为：（1）电梯品牌名称：××；（2）电梯速度：××米/秒；（3）电梯载重量：××千克；（4）××。在《商铺补充协议》中，“经甲（被告）乙（二原告）双方友好协商，在平等自愿一致的基础上达成以下协议：就关于2015年3月5日签订资州大道南1段186号商业房，编号为2015003363的《商品房买卖合同》，预测建筑面积为41.5㎡，套内面积为35.62㎡，公摊面积为5.88㎡。本套房产由于设计变更增大消防通道，则实测的建面为29.87㎡，套内面积为25.86㎡，公摊面积为4.01㎡，由于目前网上签约系统为预测网签。甲、乙双方协商同意按实测建筑面积出售。甲方同意预测与实测建筑面积相差11.63㎡，单价：17000元/㎡，总价：197710元（大写：壹拾玖万柒仟柒佰壹拾零元整）直接减免到总房款里，最终接房时面积差异不再进行结算”。另查明，二原告已按合同编号为2015003362号和2015003363号的《商品房买卖合同》约定付清所有购房款，虽然二原告已占有，并装修所购房屋租赁给他人使用，但尚未与被告办理交接房手续。按照合同编号为2015003362号的《商品房买卖合同》约定，被告尚应补房屋实测面积差款34831元给二原告。但二原告主张被告支付合同编号为2015003362号的《商品房买卖合同》房屋预测面积与实测面积的差价款为31143.41元。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，其焦点为被告是否应为二原告安装电梯、双倍赔偿合同编号为2015003363号《商品房买卖合同》面积差违约损失395420元及给付合同编号为2015003363号《商品房买卖合同》面积补差款31143.41元。（一）合同的效力认定在本案中，二原告与被告共形成了四份属商品房屋买卖性质的合同及协议。具体有2015年3月10日签订的《金山一品认购协议书》、同年4月26日签订两份合同编号为2015003362、2015003363号的《商品房买卖合同》和于当日签订的一份《商铺补充协议》。被告为建筑开发商，且取得了商品房的预售销售许可，有权预售在建工程房屋及商铺。二原告也进行了选房认购，最后以“合同”及“补充协议”方式确定了商品房屋的买卖关系。三份合同和一份协议的签订应当认定为双方当事人的真实意思表示，二原告称在与被告签订的《商铺补充协议》时，被告有欺骗行为，骗取其签名无证据支撑，其观点本院不予认可。在双方达成合同及补充协议中，尽管在合同编号为2015003363号《商品房买卖合同》中存在有预测面积与实测面积之间的差异超过了《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项“面积误差绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同…，面积误差比超过3%部分的房价款由出场人双倍返还买受人”中3%的规定，但在《商铺补充协议》中已经明确了处理意见，并以“协议”形式约定扣减了面积差。因此，二原告与被告之间所订立的合同与协议未违反法律法规的禁止性规定。
本院认为应当认定《金山一品认购协议书》、合同编号为2015003362、2015003363号的《商品房买卖合同》以及《商铺补充协议》有效。（二）电梯应否安装在《金山一品认购协议书》、《商品房买卖合同》和《商铺补充协议》中，二原告与被告对涉及电梯是否应以安装的未予约定。在合同编号为2015003363号《商品房买卖合同》附件中第10项中涉及电梯的约定情况载明为：（1）电梯品牌名称：××；（2）电梯速度：××米/秒；（3）电梯载重量：××千克；（4）××。另外，四川远建建筑工程设计有限公司成都分公司在对”关于1#、26#楼负一层至二层商业内电梯是否安装的请示”的回复中，明确被告未进行电梯井的安装设计，仅为在土建施工时，而做了预埋件及购房户需日后安装电梯所需的结构要求预留电梯井位置。因此，该电梯安装在二原告与被告之间即无合同约定，也未予规划由开发商必须安装。二原告请求被告应安装电梯的诉讼请求，本院应予判决驳回。（三）损失应否赔偿1、被告不应赔偿二原告395420元的违约损失。在2015年4月26日签订的合同编号为2015003363号的《商品房买卖合同》中，确实存在预测面积和实测面积的误差，其面积差为11.63㎡，但在双方于当日签订的另一份《商铺补充协议》中，二原告与被告早于《商品房买卖合同》签订之前即于2015年3月5日便得知面积差，且进行了协商，同时在《商铺补充协议》中约定了其处理方式。根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；…”。在本案中，二原告与被告签订的《商铺补充协议》“…由于目前网上签约系统为预测网签。甲（被告）、乙（二原告）双方协商同意按实测建筑面积出售。甲方同意预测与实测建筑面积相差11.63㎡，单价：17000元/㎡，总价：197710元（大写：壹拾玖万柒仟柒佰壹拾零元整）直接减免到总房款里，最终接房时面积差异不再进行结算”的约定，
本院认为二原告与被告签订的《商铺补充协议》为《商品房买卖合同》中的购房总款及预测面积与实测面积差达成了一致协商处理意见，进行了预测面积与实测面积之差的处理意见协议约定。因此，按上述“解释”中“合同有约定的，按照约定处理”的规定，被告不应赔偿二原告395420元的违约损失。二原告要求被告赔偿395420元的损失请求应予判决驳回。2、被告应退付二原告房屋面积补差款31143.41元。在合同编号为2015003362号《商品房买卖合同》中，其预测面积与实测面积相差为5.29㎡，依《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（一）项之规定，被告应退付二原告的面积差款为34831元。但二原告主张实测面积差为4.72㎡，要求被告退付二原告面积差款为31143.41元。对此，本院予以支持二原告认定并要求退付合同编号为2015003362号《商品房买卖合同》的房屋实测面积补差款31143.41元。综上所述，二原告要求被告安装电梯以及赔偿违约损失的请求，
本院认为证据不足，予以判决驳回；要求被告退付二原告面积差款为31143.41元，
本院认为在本案中被告认可，且于法有据，应予判决支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、第七十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第一款、第十四条第一款第（一）、（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告内江金山房地产开发集团有限公司在判决生效后五日内退付原告邱林芳、唐忠华合同编号为2015003362号《商品房买卖合同》的房屋实测面积补差款31143.41元；
二、驳回原告邱林芳、唐忠华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从履行期间届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3849元，原告邱林芳、唐忠华负担3271元；被告内江金山房地产开发集团有限公司负担578元（二原告已预交，由被告在给付上述款项时一并支付给二原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审 判 长 张小军
代理
审判员 黄 平
人民陪审员 顾 丽
二〇一六年八月十六日
书 记 员 陈 勤 来源：