山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终3044号
上诉人（原审原告）：济南市四组，住所地：济南市。
主要
负责人：李强，组长。
委托诉讼代理人：郑尔文，山东海中洲律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：沈传强，男，1977年3月28日出生，汉族，住济南市。
上诉人济南市天桥区大桥镇尹店村四组因与被上诉人沈传强租赁合同纠纷一案,不服济南市天桥区人民法院（2015）天民桥初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理，上诉人济南市天桥区大桥镇尹店村四组主要负责人李强及其委托诉讼代理人郑尔文到庭参加诉讼，被上诉人沈传强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人济南市天桥区大桥镇尹店村四组上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由沈传强承担。事实和理由：
一、原审判决认定事实错误，严重违反实体公正，请求法院依法重新认定事实。2003年2月13日，我方将位于尹店村西南旧院落一处出租给沈传强从事经营性活动。该处院落的所有权和其所占有的土地使用权并不是我方所有，而是尹店村村集体所有。根据《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，双方于2003年2月13日签订《院落承包合同》的行为系无权处分，未经尹店村追认，也在合同签订后尹店村四组未取得处分权，该《院落承包合同》不发生效力。时至今日，尹店村村集体对尹店村四组的行为未进行追认，尹店村四组也未取得处分权，因此该份合同未发生法律效力。原审法院未对合同效力进行审查，就驳回我方的诉讼请求是错误的。
二、目前，我国法律规定严格限制农村建设用地的流转，其流转需要经过严格的土地转换程序才能进去市场。沈传强租赁村集体所有的农村建设用地从事生产经营性活动，其行为缺少法律依据，双方签订的该《院落承包合同》只是成立，尚未生效，因此，沈传强占用尹店村村集体建设用地既没有物权法律依据，也没有债权法律依据，属于农村集体建设用地流转违法，不应当得到法律支持。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条第二款对国有土地的范围进行明确，国有土地包括两种，其一是国家所有的土地，其二是国家征用的原属于农民集体所有的土地。也就是说，农村集体用地必须经过国家征用后才可以进入二级市场进行流转，才能进行建设。本案中，沈传强租赁尹店村西南旧院落进行蜂窝煤加工从事生产经营性活动，必须申请使用国有土地，其租赁村集体建设用地进行开发建设明显不符合法律法规以及相关政策。
三、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]128号）文件规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设”；“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。因此，沈传强租赁尹店村院落进行经营性活动，从事非农业建设违反法律规定。
四、我方的主要目的是废除合同，合同是原组长尹立海私自找村民签订的，没有通过村民会议决定，没有村委会公章，是无效合同，当时村民和村委会不同意出租集体资产，是尹立海家族大，没有人敢管，私自承包给外村人，我组村民也不同意，明显是以权谋私，低价出租，侵害了集体利益。综上所述，原审法院在未对合同的效力进行审查的情况下，就驳回我方的诉讼请求是属于认定事实错误，适用法律不当，依法应予以改正。为维护集体利益，保护上诉人的合法权益，请二审法院查清事实，撤销一审判决，依法改判。
被上诉人沈传强辩称：合同真实合法，我一直交纳租赁费，没有违约。2016年2月27日给李强打电话交纳租赁费，对方不收，要求等法院判完。上诉人济南市天桥区大桥镇尹店村四组向原审法院起诉请求：1、解除双方于2003年2月3日签订的院落承包合同；2、沈传强拆除所建厂房，将院落恢复原状。事实和理由：2003年2月13日，双方签订院落承包合同一份，约定济南市天桥区大桥镇尹店村四组将位于本村西南一处面积约10余亩的院落租赁给沈传强使用，期限为30年，每年租金8000元。合同履行期间，沈传强违反合同约定，擅自对原有土地建筑进行拆除，并擅自修建厂房，破坏了原本的建筑，严重侵犯了济南市天桥区大桥镇尹店村四组的合法权益。原审法院认定事实：济南市四组具有独立财产，位于济南市天桥区大桥镇尹店村村西南的院落归济南市天桥区大桥镇尹店村四组所有。2003年2月13日双方签订院落承包合同一份，约定沈传强承包济南市天桥区大桥镇尹店村四组所有的位于尹店村西南旧院落一处，承包期自2003年2月13日至2033年2月13日共计30年，承包金额为每年捌仟元（8000元）。该合同同时约定，沈传强在院内临时性设施和场地由其使用，不得转卖，可以转租，沈传强对承包的院落有独立经营、合理使用的权利，济南市天桥区大桥镇尹店村四组不得干涉其自主权。济南市历城区大桥法律服务所作为见证人对该合同的真实、合法予以见证。合同签订后，沈传强利用租赁的院落先后从事蜂窝煤加工及门窗加工等活动，一直按约定交纳承包费。原审法院认为，双方签订的院落承包合同，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。合同中没有对租赁物改建、扩建以及承租人的租赁用途进行限制性约定，济南市天桥区大桥镇尹店村四组以沈传强未经出租人同意改变租赁物用途，且从事两种行业需要交纳的租金不同为由，认为沈传强构成违约的主张不能成立。因此，济南市天桥区大桥镇尹店村四组要求解除双方签订的院落承包合同并要求沈传强拆除所建厂房，将院落恢复原状的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：驳回济南市天桥区大桥镇尹店村四组的诉讼请求。案件受理费100元，由济南市天桥区大桥镇尹店村四组负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。济南市天桥区大桥镇尹店村四组提交了如下证据：证据一，济南市天桥区大桥镇尹店村民委员会与济南市宏帆体育装备有限公司签订的合同一份，证实因济南市天桥区大桥镇尹店村民委员会将涉案院落已经承包给济南市宏帆体育装备有限公司，在合同没有解除的情况下，沈传强再承包涉案院落，违反法律规定。证据二，李孝荣的证明一份，载明沈传强与济南市天桥区大桥镇尹店村四组合同中的签名不是李孝荣本人所签。证据三，部分村民签名的涉案院落草图一份，用于证实涉案院落原有房屋。证据四，鉴定申请一份，申请对沈传强提交的交款单据中的村委会公章的真实性进行鉴定。证据五，济南市天桥区大桥镇尹店村土地利用现状图及土地权属界线协议书，用于证实涉案院落系村集体财产，没有分给小组。被上诉人沈传强提交了如下证据：四组村民签名群众决意书复印件一份。上诉人济南市天桥区大桥镇尹店村四组对此不予认可，并提交了村民联名材料一份，载明沈传强提交的群众决意书纯属造假。并申请对签明的真实性进行鉴定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：济南市四组原审中提交了济南市天桥区大桥镇尹店村民委员会出具的证明，证实涉案院落系济南市天桥区大桥镇尹店村四组的独立财产。济南市天桥区大桥镇尹店村四组二审中又否认涉案院落系其财产，与上述证明不符，也与原审中的主张矛盾，本院不予采纳。济南市天桥区大桥镇尹店村四组主张其无权处分涉案院落不能成立。济南市天桥区大桥镇尹店村民委员会与济南市宏帆体育装备有限公司签订的合同涉及的院落并不能证实系本案涉案院落，且合同具有相对性，即使该合同涉及的院落系涉案院落，亦不能证实沈传强与济南市天桥区大桥镇尹店村四组之间的合同无效。沈传强与济南市天桥区大桥镇尹店村四组签订合同时，四组组长系尹立海，其对外代表济南市天桥区大桥镇尹店村四组，其对外签订的合同并不因其内部村民的反对而无效。因此，沈传强提交的群众决意书及济南市天桥区大桥镇尹店村四组提交的群众联名的证明，并不能证实合同效力问题，故济南市天桥区大桥镇尹店村四组关于对群众决意书中签名的真实性进行鉴定的申请，与本案二审审理的合同效力问题无关，本院不予准许。关于涉案院落租赁给沈传强时是否存在房屋的问题，合同中并无约定，且双方陈述不一致，仅凭济南市天桥区大桥镇尹店村四组提交的部分村民签名的院落草图不足以证实涉案院落交付沈传强时有房屋。关于租赁费交纳问题，双方在原审中陈述并不一致，且二审中济南市天桥区大桥镇尹店村四组对沈传强提交的有关交纳租赁费单据的公章真实性存在异议，故原审认定沈传强一直按约定交纳租金的事实不清。
本院认为，沈传强与济南市天桥区大桥镇尹店村四组签订《院落承包合同》名为承包，实质是对涉案院落的租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁合同超过二十年的部分无效。本案中双方约定的承包期（即租赁期）为三十年，因此，超过二十年的部分无效。济南市天桥区大桥镇尹店村四组二审中主张该院落承包合同无效，但其提交的证据并不能证实上述合同存在无效的情形，故上述合同在二十年的租赁期内有效。人民法院审理民事案件应当围绕当事人的原审诉讼请求和事实理由进行审理。济南市天桥区大桥镇尹店村四组以沈传强改变涉案院落用途为由要求解除合同，但双方合同中并未对涉案院落的用途进行限制性约定，因此，其在本案中要求解除合同的理由不能成立，故原审法院驳回其诉讼请求并无不当。关于租赁费交纳问题，并不是济南市天桥区大桥镇尹店村四组在本案中主张的解除合同理由，对此，本院不予审查，故对济南市天桥区大桥镇尹店村四组提交的租赁费交纳单据加盖公章真实性的鉴定申请，本院亦不予准许。综上所述，一审判决虽然认定租金交付的事实不清，但判决结果正确，故对济南市天桥区大桥镇尹店村四组的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人济南市天桥区大桥镇尹店村四组负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理
审判员 马立营
代理
审判员 曹 强
二〇一六年八月十五日
书 记 员 邢春艳 来自：