.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2015）美民一初字第2260号
原告：刘志文，男，1956年1月18日出生，汉族，住海口市。
委托代理人：陶国君，男，1960年3月25日出生，汉族，住海口市。
被告：陈家远，男，1945年4月5日出生，香港居民。
被告：王海芳，女，1974年6月24日出生，汉族，住海口市。
被告：海南仁鑫房地产营销策划有限公司。住所地：海口市。
法定代表人：文锦祥。
原告刘志文诉被告陈家远、王海芳、海南仁鑫房地产营销策划有限公司（以下简称仁鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行审理。原告刘志文及其委托代理人陶国君到庭参加诉讼，被告陈家远、王海芳、仁鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志文诉称，2008年9月12日，原告与被告签订了JF-91-01《房地产买卖契约》，合同约定，被告仁鑫公司（被告王海芳是该公司员工，公司法定代表人是其丈夫）自愿将被告陈家远名下的座落在海口市××路号（现门牌号码更换为海甸五东路福安南村186号）301号房屋卖给原告，房价为17.8万元，付款方式是签订合同的同时交17万元定金，余款8000元在两年内办理房产过户手续时付清。合同签订后，原告将购房款交给被告王海芳。被告王海芳收到原告的购房款后，以被告仁鑫公司的名义出具收款收据，其本人也在收款收据上签名，然后于2008年11月份将301房钥匙交给原告，原告入住至今。《房地产买卖契约》约定的办理房产证的期限到期后，原告多次找王海芳催办房产证，被告王海芳总是以种种借口推诿。2011年10月份，同时购买三被告房屋的9个购房者找到王海芳，要求履行《房地产买卖契约》。被告王海芳拿出陈家远委托王海芳代为办理上述土地使用权（国有土地使用证号：海口国用（94）字第118xx号）转让过户手续和代为办理上述住宅用地房屋的产权证及领证手续的（2009）琼崖证字第115xx号公证书，对原告等9户购房者说：你们不用担心，我有陈家远授权，2014年一定将你们的房产证办下来。2015年3月份，购买三被告房屋的6位购房者，再次找到被告王海芳要求其履行《房地产买卖契约》时，王海芳称关于办理房产证一事，在海口难办。原告无奈起诉到法院，请求：1、三被告履行原告与被告仁鑫公司于2008年9月12日签订的JF-91-01《房地产买卖契约》，将原告购买的座落在海口市××路被告陈家远名下的301房二房一厅的房屋通过房产部门将房产证办理至原告名下；2、诉讼费由三被告承担。被告陈家远、王海芳、海南仁鑫房地产营销策划有限公司均未答辩。
经审理查明，1994年3月24日，国土部门颁发海口市国用（94）字第11841号国有土地使用证，土地使用人陈家远，地址：海口市福安东村，图号：19-01-2-3，地号：1-16-6-6-1，用途：住宅，用地面积：137.80平方米。后该宅基地建成一幢六层楼房。2009年12月8日，被告陈家远出具一份《委托书》，委托被告王海芳作为其代理人，代为办理上述土地使用权转让过户手续，交纳相关税费，收取土地转让金，办理土地使用权的性质变更、土地证分割、领证，上述住宅用地上房屋的产权证及领证。该《委托书》经海口市琼崖公证处公证。2008年9月12日，被告海南仁鑫房地产营销策划有限公司为甲方（卖方）、原告刘志文为乙方（买方），双方签订《房地产买卖契约》（合同编号：JF-91-01）。合同约定：甲方自愿将座落在海口市××村的房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；双方议定的上述房地产成交价格为178000元，签合同当日支付房款17万元，余款8000元于办理该房屋产权过户受理前一次性付清；双方同意于2008年11月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；该套房屋按套计价。该合同甲方签章处加盖”海南仁鑫房地产营销策划有限公司合同专用章”，并签有法定代表人”文锦祥”名字。签约当日，原告支付购房款17万元，被告王海芳出具一份《收据》，写明：收到刘志文交来的购买海口市福安东村海岛沁苑（陈家远名下的房地产）第3层01号房的购房款17万元。该收据由王海芳在”收款人”处签名并加盖仁鑫公司财务专用章。另查，被告仁鑫公司经工商部门核准的业务范围为：房地产营销、策划、销售。原告声称：王海芳是以仁鑫公司及案外人海南义鑫房地产营销策划有限公司名义向陈家远购买福安东村170号六层楼房进行装修；王海芳作为陈家远的委托代理人与原告签订合同出售301房，签约时王海芳称以公司名义卖房比较可信，所以在合同上加盖仁鑫公司的公章；原告及其他买房人多次催促王海芳办理房屋产权过户，但王海芳一直推拖，整幢楼房至今仍没有办理房产证，301房产权也未能登记在原告名下。本院确认的上述事实，有海口市国用（94）字第11841号国有土地使用证、《公证书》、《房地产买卖契约》、《收据》、企业机读档案登记资料以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，本案被告陈家远系香港特别行政区居民，应参照涉外案件处理。因涉案不动产位于海口市，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项”因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条”不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，应适用我国内地的法律作为处理本案当事人争议的准据法。被告仁鑫公司与原告签订《房地产买卖契约》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。陈家远转让的是其名下住宅用地的地上建筑物的301房，为房地产转让，但根据现有证据，该房屋现尚未办理房屋初始登记，且没有证据证明整幢楼房经相关职能部门核准颁发建设工程规划许可证及施工许可证，即未完善房屋规划报建手续。该《房地产买卖契约》的交易内容不具备继续履行的条件，故原告诉请继续履行该份合同、被告将合同标的物301房产权办理过户登记至原告名下，不符合法律规定，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席
判决如下：驳回原告刘志文的诉讼请求。案件受理费3860元、公告费1560元（原告均已预交），由原告负担。
如不服本判决，被告陈家远可以在判决书送达之日起三十日内，原告及其他被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长吴小亮
人民陪审员冯祺媛
人民陪审员招萍
二0一六年八月十五日
法官助理陆晶晶
书记员韩莉速录员郑惠丹 来自