湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终3437号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司，住所地武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城第G11幢1单元1层1号。
法定代表人：方萍，总经理。
委托代理人：廖高红，公司职员。
委托代理人：王军，公司职员。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾红丽。
委托代理人：胡燕早、张宇驰，湖北得伟君尚律师事务所律师。
原审
第三人：陈爱芳。
原审
第三人：马某。上诉人武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司（以下简称宇宸分公司）因与被上诉人曾红丽、原审第三人陈爱芳、马某居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年10月12日，宇宸分公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、曾红丽支付中介费80，000元；2、曾红丽承担全部诉讼费。一审法院
经审理查明，宇宸分公司于2010年4月14日经工商管理部门核准成立。马某系陈爱芳之子。2015年6月21日、6月22日，吉家地产客户服务确认书载明：尊敬的客户：您好！非常感谢您选择地产为您提供专业的房产服务，我们将竭力为您提供最优质的服务。根据您的实际需求（买卖），置业顾问范萍萍向您推荐如下房源，并已按照下列时间首次带您亲自实地验看，并进行相关居间介绍，2015年6月21日验看水岸星城小区3套房屋；2015年6月22日验看水岸星城小区5套房屋（包括涉案房屋），服务条款：上述房产信息是我们的置业顾问精心选择、辛苦劳动的成果，成交后买卖佣金为实际成交总房价款的2.5%，成交租赁佣金为一个月租金。我们接受您的承诺：上述房产带看后六个月内，您本人及其委托人、代理人、代表人、承办人及亲属等与您有关联的人与房东达成买卖或租赁交易，或利用提供的信息、机会等条件但未通过我们而与第三方达成买卖或租赁交易的，您均应按照本条约定向我们支付以上佣金。看房当日，曾红丽在两份确认书上签名。2015年6月29日，宇宸分公司（丙方）与陈爱芳（甲方）、曾红丽（乙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市武昌区水岸星城C区D21栋2单元101号房，乙方对该房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋，经丙方居间，甲、乙双方协商一致，房屋交易成交价为人民币4，000，000元，本合同签订当日，乙方支付定金人民币60，000元整给甲方；办理甲方名下两证费用由乙方承担，过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日，由乙方将首付款2，940，000元打入甲方指定账户，尾款1，000，000元，乙方委托丙方办理商业贷款。本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用全部由乙方承担；甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订，本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费用80，000元，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，丙方对上述佣金不予退还并协助守约方追究违约方承担佣金损失责任；甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失。丙方已郑重提示甲、乙方：丙方不认可未盖有丙方财务专用章的收款凭证；丙方不认可员工个人所作的（书面及口头）承诺。上述行为不视为丙方行为。乙方签定合同当日付甲方部分定金35，000元，剩余定金25，000元于签贷款当日支付。陈爱芳、曾红丽、宇宸分公司分别在合同载明的甲方、乙方、丙方栏签名或盖章，丙方栏无经办人签名。合同签订当日，曾红丽向陈爱芳支付定金35，000元。2015年7月26日，曾红丽应范萍萍要求向胡宇（宇宸分公司陈述系吉家地产管理财务的店务秘书）账户转款125，000元，当日，范萍萍向曾红丽出具收条，载明“今收到曾红丽购买水岸星城D21栋2单元102室房屋办证费用壹拾贰万伍仟元（125000.00）整”。2015年7月底，曾红丽向宇宸分公司提出不再购买涉案房屋。2015年8月6日，涉案房屋即武昌区徐东二路2号水岸星城D21栋2单元1层1室房屋核准登记至陈爱芳、马某名下。2015年9月8日，武汉市武昌区工商行政管理和质量技术监督局徐家棚工商所组织申诉方曾红丽与被诉方宇宸分公司进行调解，曾红丽请求被诉方中介公司退回160，000元，中介公司陈述定金35，000元已给卖方陈爱芳，办两证费125，000元交武昌区房地局，单据在卖方陈爱芳手中，两笔费用帮忙找陈爱芳退回，9月10日答复工商所后反馈申诉方，再进行调解。次日，该工商所出具终止消费者权益争议调解告知书。2015年9月11日，陈爱芳出具证明，载明“21世纪房产中介：本人关于水岸星城房屋办两证已办理，费用由本人已支付，不收取买方曾红丽办证费用。也未收过中介用于办证费用”。庭审中，曾红丽出具范萍萍名片，名片载明范萍萍为吉家地产武汉复地国际店经纪人。宇宸分公司坚称范萍萍系该公司业务员，具体负责涉案房屋居间买卖业务。一审法院认为，本案涉及两个法律关系，一是居间法律关系，二是房屋买卖法律关系，本案争议的是居间法律关系。关于本案居间人，双方虽有争议，但本案查明的事实表明，为曾红丽与陈爱芳实际提供居间服务的范萍萍最初虽以吉家地产的名义为曾红丽提供服务，但曾红丽与陈爱芳在签订《存量房居间（买卖）合同》时，宇宸分公司以经纪人身份在该合同上加盖印章，曾红丽对此未提出异议，且本案在审理过程中，宇宸分公司坚称范萍萍为其公司业务员，具体负责本项业务，故宇宸分公司为促成曾红丽与陈爱芳达成房屋买卖协议的居间人，宇宸分公司与曾红丽之间成立居间合同。宇宸分公司作为专业从事二手房交易中介服务的营业居间人，在本案中为买卖双方提供的是媒介居间，为有偿居间。经宇宸分公司提供中介服务，曾红丽与陈爱芳之间达成协议，签订了《存量房居间（买卖）合同》，该合同虽欠缺房屋共有人马某的签名，签订合同时陈爱芳、马某尚未进行房屋权属登记，办理房屋所有权证，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即便陈爱芳对该房屋没有处分权，亦不影响合同的效力，更何况陈爱芳是马某的法定代理人，当然有权代理马某签订房屋买卖合同，陈爱芳、马某在合同签订后也进行了房屋权属登记，办理了房屋所有权证，陈爱芳、马某作为房屋所有权人对该房屋享有处分权，故该合同自双方签字即成立并合法有效。曾红丽在合同签订后于2015年7月底向宇宸分公司表示不再购买该房，并要求退还已支付的125，000元办证费用。其表示内容即为以通知的方式单方要求解除《存量房居间（买卖）合同》的意思表示，该解除合同的意思表示虽未直接通知合同相对方陈爱芳，但该合同自签订至今，曾红丽除在合同签订时向陈爱芳支付35，000元定金外，并未按合同的约定与陈爱芳到房产登记机关办理房屋移转登记手续，且陈爱芳在2015年9月11日因曾红丽与宇宸分公司就办证费用产生争议时出具了办证费用的说明，从该事实即可推定陈爱芳至迟在2015年9月11日即应当知道曾红丽已单方要求解除合同。本案受理后，将宇宸分公司的起诉状、曾红丽的反诉状送达给陈爱芳，曾红丽在反诉状中明确要求“撤销”合同，陈爱芳以该案与其无关为由拒绝到庭参加诉讼，对是否同意解除合同未置可否，推定陈爱芳以默示的方式同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，存量房居间（买卖）合同》于2015年9月11日经双方协商解除。关于居间合同，宇宸分公司作为专业从事二手房交易中介服务的营业居间人，为促成双方交易成功，斡旋于交易双方之间，为交易双方提供有偿服务，本应享有要求曾红丽支付报酬的权利。其与交易双方订立的媒介居间合同，相对于介绍居间、无偿居间，媒介居间更要求居间人遵循诚实信用的法律原则，对交易双方履行如实报告的义务。但本案中，宇宸分公司经办人范萍萍故意提供虚假情况，以第三人陈爱芳办理房屋所有权证须要先行支付办证费用为由，误导曾红丽向胡宇的账户支付125，000元办证费，而陈爱芳在办理房屋所有权证时，所需办证费用是其自行负担，并未向范萍萍、胡宇收取分文费用。因范萍萍的误导，导致曾红丽发现购房成本存在明显不合理的增加之后提出解除合同的要求，并最终导致曾红丽、陈爱芳之间的交易失败，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定，宇宸分公司无权要求曾红丽支付约定的报酬，故对宇宸分公司要求曾红丽支付80，000元中介费的诉讼请求，不予支持。宇宸分公司经办人范萍萍误导曾红丽向胡宇的账户支付125，000元办证费，宇宸分公司虽未实际收到该款，但范萍萍系宇宸分公司该项业务的经办人，其要求曾红丽将125，000元办证费支付到胡宇账户的行为属职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，胡宇银行账户收取的该125，000元的款项视为宇宸分公司收到该款，由此导致的民事责任由宇宸分公司承担。宇宸分公司收取该款没有合法依据，属不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，应向曾红丽返还该款。故对曾红丽反诉要求宇宸分公司返还125，000元的请求予以支持。鉴于曾红丽与陈爱芳之间的《存量房居间（买卖）合同》已经解除，故曾红丽要求撤销该合同的请求已没有事实基础，本案不处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：
一、驳回武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司本诉诉讼请求；
二、武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司于本判决生效后十日内向曾红丽返还125，000元办证费用；
三、武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司于本判决生效后十日内向曾红丽赔偿损失（自2015年7月26日起以125，000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至款返还之日止）；
四、驳回曾红丽的其他反诉请求。本诉案件受理费1，800元，反诉案件受理费2，800元，合计4，600元，由武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司负担。判后，宇宸分公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判支持宇宸分公司的一审诉讼请求；上诉费由曾红丽承担。上诉理由：宇宸分公司如实告知了曾红丽关于房屋交易的全部情况，列明了所需全部费用，没有故意提供任何虚假情况误导曾红丽。宇宸分公司也没有占有曾红丽办证费用的意图，合同无法履行的原因是因为曾红丽的单方违约所导致。因此曾红丽应当支付宇宸分公司信息咨询服务费。曾红丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈爱芳、马某未到庭陈述意见。宇宸分公司、曾红丽在二审期间，均无新证据提交。本院
经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，根据宇宸分公司的上诉理由及曾红丽的答辩意见，本案上诉争议的焦点为曾红丽是否应支付宇宸分公司80，000元中介费。宇宸分公司作为专业从事二手房交易中介服务的营业居间人，为促成双方交易成功，斡旋于交易双方之间，为交易双方提供有偿服务，本应享有要求曾红丽支付报酬的权利。其与交易双方订立的媒介居间合同，相对于介绍居间、无偿居间，媒介居间更要求居间人遵循诚实信用的法律原则，对交易双方履行如实报告的义务。但本案中，宇宸分公司经办人范萍萍故意提供虚假情况，以第三人陈爱芳办理房屋所有权证须要先行支付办证费用为由，误导曾红丽向胡宇的账户支付125，000元办证费，而陈爱芳在办理房屋所有权证时，所需办证费用是其自行负担，并未向范萍萍、胡宇收取分文费用。因范萍萍的误导，导致曾红丽发现购房成本存在明显不合理的增加之后提出解除合同的要求，并最终导致曾红丽、陈爱芳之间的交易失败，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，一审法院判决曾红丽不承担80，000元中介费并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。宇宸分公司的上诉理由缺乏事实依据，其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由武汉宇宸不动产代理有限公司水岸星城分公司负担。本判决为终审判决。
审判长 丰 伟
审判员 张文霞
审判员 申 斌
二〇一六年八月十五日
书记员 余泓萱 微信公众号“”