北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5023号
上诉人（原审原告）:刘宇阳,男，1990年1月13日出生。
委托诉讼代理人:孔翔龙(刘宇阳之母)。
上诉人（原审被告）：北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。
法定代表人：杜骏，常务副总经理。
委托诉讼代理人：刘婷婷，女。
上诉人刘宇阳因与上诉人北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第12785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人刘宇阳之委托诉讼代理人孔翔龙、西联万博公司之委托诉讼代理人刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宇阳上诉请求：1、在一审判决基础上加判2014年7月1日至7月21日期间的租金1694元；2、在一审判决基础上加判违约金20431.39元。事实和理由：1、无论按照租赁合同约定，还是我的起诉状，租金都应从2014年7月1日起算，一审判决从同月22日起算错误；2、一审法院调整违约金的理由不能成立。西联万博公司辩称，刘宇阳起诉状要求的租金起算时期就是2014年7月22日。西联万博公司上诉请求：撤销原判，驳回刘宇阳的全部诉讼请求，并由刘宇阳承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、我公司承租刘宇阳商铺用途为经营国际箱包皮具城，是双方合意后的真实意思表示；2、我公司“有权根据经营需要另行招商招租”、“有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无需征得业主的同意”，是以承租商铺经营国际皮具箱包城为前提条件；3、皮具箱包城无法开业系政府行为所致，属于不可抗力，我公司有权主张免责；4、我公司不应承担违约金，同时一审法院判决违约金过高。刘宇阳辩称，西联万博公司所称双方约定商铺用途为经营国际箱包皮具，与事实不符。西联万博公司以政府没有审批属于不可抗力为由拒绝支付租金和违约金没有事实和法律依据。刘宇阳向一审法院提交的起诉状记载的诉讼请求为：1、判令西联万博公司立即支付拖欠租金30047.04元；2、判令西联万博公司承担逾期支付租金的损失即违约金26441.39元（按照应支付租金的日千分之五自2014年7月22日计算至2015年5月31日止）及该日后至支付日止的损失；3、判令西联万博公司承担本案诉讼费。刘宇阳在一审开庭中陈述的诉讼请求为：1、判令西联万博公司给付拖欠的2014年7月22日至2015年5月31日的房屋租金30047.04元；2、判令西联万博公司支付自2014年7月22日起至2015年5月31日逾期支付租金的违约金26441.39元；3、诉讼费由西联万博公司承担。刘宇阳在起诉状和开庭中陈述的事实和理由相同：2013年10月19日，我与西联万博公司签订了一份《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》（以下简称《租赁协议书》），约定西联万博公司承租我丰台区×××号房屋用于商业经营，租期3年，免租期5个月，租金为每季度支付；第一期租金于2014年6月15日起前支付，逾期支付租金，西联万博公司每逾期一日按照应支付租金的千分之五支付违约金。协议生效后，我按照约定已经给西联万博公司五个月的免租期，西联万博公司应于2014年6月15日前支付刘宇阳商铺第一期6月份租金2503.92元，2014年7月21日前支付2014年第三季度7、8、9月租金7511.76元，2014年10月21日前支付2014年第四季度10、11、12月租金7511.76元，2015年1月21日前支付2015年第一季度1、2、3月租金7511.76元，2015年3月21日前支付2015年第二季度4、5、6月租金7511.76元。西联万博公司仅支付2014年第一期6月份租金2503.92元，其余合计30047.04元至今未给付。一审法院查明的事实：刘宇阳系位于北京市丰台区×××号房屋的所有权人。2013年10月19日，刘宇阳作为甲方，西联万博公司作为乙方签订《租赁协议书》，约定甲方将其商铺租赁给乙方，由乙方按照商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理。租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止。在租赁合同期内，乙方按照甲方所购商铺成交金额500784元的6%向甲方支付年租金，乙方支付甲方租金的方式以每季度支付一次，于每季度第一个月的15个工作日前支付，第一期租金于2014年6月15日前支付。在甲乙双方租赁期间，乙方享有该商铺的出租权、经营权、管理权、和装修改造权，有权根据经营需要另行招商招租，另行进行商铺组合和分割。关于违约责任，双方约定在本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、政府行为等不可抗力所造成的经济损失，双方互不承担责任。乙方有权在本协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得甲方同意，如因甲方干涉乙方经营和管理，造成乙方损失的，甲方承担相应的责任和损失。乙方逾期支付租金，每逾期一日，按照甲方应付租金的千分之五支付违约金。合同签订后，西联万博公司支付给刘宇阳2014年6月1日至2014年6月30日租金2503.92元。庭审中，西联万博公司提交《致北京西客站国际皮具箱包城原淘宝商铺全体业主的一封信》、《经营管理公约》、“箱包皮具城”招商资讯、活动照片，招商品牌汇总表、商铺租赁意向书、招商部意向审批表等证据，欲证明双方达成一致意见租赁商铺用途为经营皮具箱包，西联万博公司已经按照约定进行了招商招租工作。刘宇阳认可活动照片，称发生在签合同之前，对上述其他证据均不予认可。西联万博公司提交《西站地区南广场地下商城专题会议纪要》，欲证明该公司无法遇见相关导向性政策，无法避免、无法克服这一事件，皮具箱包城无法通过审批。刘宇阳对上述证据不予认可。审理中，原审法院根据西联万博公司的申请调取了（2015）丰民初字第08324号案件中法院至西站地区管理委员会询问有关西站地区南广场地下商城专题会议事宜的询问笔录。在该询问笔录中，工作人员表示该委员会并不干涉商业，中铁恒丰想向该委员会了解相关政策，该委员会就请相关职能部门负责人召开会议，协调是为了避免错误投资，此次会议具有风险提示性质，不具有强制性。西联万博公司认可询问笔录，刘宇阳亦认可该询问笔录，但认为2013年之前政府就不允许经营批发市场。一审法院认为：《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务。刘宇阳依约将商铺交由西联万博公司经营管理，西联万博公司即应依约支付刘宇阳房屋租金，故对刘宇阳要求西联万博公司支付房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。经计算，2014年7月22日至2015年5月31日西联万博公司欠付的租金为25848.68元，与刘宇阳主张数额不符，法院以实际计算数额为准。西联万博公司称因“皮具箱包城”无法通过审批，属不可抗力一节，因双方在合同中约定西联万博公司有权根据经营需要另行招商招租，有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得刘宇阳同意，虽“皮具箱包城”无法通过审批，但西联万博公司有权调整经营方向，其辩解法院难以采信。关于违约金一节，考虑到虽然“箱包皮具城”系西联万博公司自行选择的经营方向，但客观上未能实现其商业目的，刘宇阳主张的违约金过高，法院依据公平原则予以调整。据此，原审法院于2016年3月判决：
一、北京西联万博商业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内给付刘宇阳自
二〇一四年七月二十二日至
二〇一五年五月三十一日的房屋租金二万五千八百四十八元六角八分；
二、北京西联万博商业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内给付刘宇阳自
二〇一四年七月二十二日至
二〇一五年五月三十一日的违约金六千零一十元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提出新的争议事实和证据。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，刘宇阳与西联万博公司签订的《租赁协议书》合法有效，刘宇阳依约将商铺交付西联万博公司使用，但西联万博公司拖欠租金，构成违约，故刘宇阳有权要求其支付拖欠的租金及相应违约金。关于拖欠租金的起算时间，刘宇阳在一审起诉状和开庭中提出的相应诉讼请求不一致，应当以其在开庭中的陈述为准。一审法院按照刘宇阳在开庭中陈述的诉讼请求做出判决，并无不当。现刘宇阳依据起诉状主张租金从2014年7月1日起算，于法无据。租赁协议约定的违约金过分高于西联万博公司拖欠租金给刘宇阳造成的损失，一审法院予以适当降低于法有据。刘宇阳就此提出的上诉主张，于法无据。因此，本院对刘宇阳的上诉请求不予支持。综观《租赁协议书》全文，除协议名称中具有“国际皮具箱包城”的字样以外，并无西联万博公司承租商铺用途为经营国际皮具箱包城的明确约定，西联万博公司提供的其他证据也不足以证明双方曾就此达成了明确的合意，因此，西联万博公司上诉主张其承租商铺用于经营国际皮具箱包城是双方合意后的真实意思表示，以及租赁协议中关于其“有权根据经营需要另行招商招租”、“有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无需征得业主的同意”的约定是以经营国际皮具箱包城为前提条件，缺乏事实依据。虽然政府行为属于租赁协议约定的不可抗力范围，北京市人民政府2014年确曾发布禁止或限制在北京市四环以内新建批发市场的相关文件，但西联万博公司提交的证据并不足以证明国际皮具箱包城未能通过相关审批系因相关文件的发布所致，而且根据租赁协议的约定，即使皮具箱包城无法通过审批，西联万博公司亦有权调整经营方向。故西联万博公司以发生不可抗力为由上诉主张免除支付租金和违约金的责任，缺乏合同依据。关于违约金的数额，一审法院已经根据实际情况予以降低，现西联万博公司仍主张违约金过高，没有依据。因此，本院对西联万博公司的上诉请求不予支持。综上，刘宇阳和西联万博公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由刘宇阳负担353元（已交纳），由北京西联万博商业管理有限责任公司负担597元（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 肖荣远
审判员 曹 雪
审判员 王 磊
二〇一六年八月十五日
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