海南省定安县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9021民初536号
原告：张爱华，女。
被告：海南中润投资有限公司。
法定代表人：黄惠川，该公司董事长。
委托代理人：连丽，该公司外联开发部经理。
委托代理人：符喆，该公司法律顾问。
原告张爱华与被告海南中润投资有限公司（以下简称“中润公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告张爱华于2016年7月11日向本院提起诉讼，本院于当日决定按简易程序受理。因另案原告徐建民于同日基于房屋买卖关系、以中润公司为被告向本院提起诉讼（案件编号2016琼90**民初537号），为提高司法效率，在征求当事人意见基础上，本院决定将两案合并于2016年8月11日依照第一审简易程序由
审判员宋长清公开开庭进行审理。本案原告张爱华、被告中润公司委托代理人连丽、符喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张爱华诉称，2010年1月4日，原、被告双方在海口市签订《商品房买卖合同》（合同编号5-1-401-0078）。合同约定：原告购买被告建设的昌茂中润温泉水城5栋1单元401室；毛坯房交付装修时间为2010年12月30日，房屋综合验收合格及交付期限为2011年6月30日；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付0.015%的违约金。交房期限到期后，被告未交房。直到2012年7月9日收到被告发送的《契税缴纳告知书》，原告才知晓可以收房。2012年7月10日，原告到海南办理了收房手续和相关契税缴纳手续。同时，对于房屋延迟交付问题，原告提出书面要求：自2011年6月30日至2012年7月10日，被告共计延迟交付375天，应按合同以现金形式赔偿原告。原告收下书面要求未当场答复，也未补充答复。此后双方多次交涉，被告职员陈晓芬于2015年11月23日口头答复同意减免两年物业费，被告经理连丽于2016年4月29日口头答复认可延迟交房150日，可减免1年物业费，但两次答复均无相应减免依据和书面材料。2016年6月1日，原告再次向被告发送《关于敦促贵公司解决购房违约金的函》，被告未予答复。原告共支付购房款252741元，依据合同约定，被告应承担375日违约金共计14216.68元。此外，原告多次往返苏、琼两省，故请求被告赔偿交通、住宿等费用5000元。为维护原告合法权益，诉请人民法院判令：1、被告支付原告延期交房违约金14216.68元；2、被告赔偿原告交通、住宿等费用5000元；3、诉讼费由被告承担。
被告中润公司辩称，逾期交房是事实，对于原告主张的逾期时间有异议。原告主张375天，实际逾期仅为110天。2011年3月被告向所有业主发送了交房通知，原告购买房屋的交房时间为2011年10月30日。被告向原告发送的通知是2011年3月31日交寄的，邮件未被改退，足以证明原告已收到该通知。原告不按通知要求，直到2012年7月10日才来收房，对于延期交房存在过错。此外，2009年至2011年期间的恶劣天气对生产有影响，属不可抗力，所引起的延期依法可以免责。被告于2011年11月23日取得《建筑工程竣工验收备案证》，交房时间即为2011年11月23日。对于原告诉请的交通、诉讼等费用，因诉讼是双方参加的，合同中没有相关约定，也没有相应的法律依据，请求法院依法驳回。本院
经审理认定如下事实：2010年1月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的昌茂中润温泉水城5栋1单元401室。合同第八条约定：出卖人应于2011年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付买受人使用，遭遇不可抗力，出卖人可据实予以延期；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价0.015%的违约金；合同第十一条约定：房屋达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。合同签订当日，原告即依约向被告支付房款253016元，后因面积误差，原告实际支付房款为252741元。被告未依约向原告交付房屋。2012年7月9日，原告收到被告发送的《契约缴纳告知书》并于次日到海南办理相关手续。2012年7月10日，双方填写交房程序表、交房确认表，被告向原告提供住宅质量保证书，完成交房。此后，为解决逾期交房争议，原告多次前往海南与被告协商，并多次向被告发送书面函件，均未果。上述事实经当庭举证质证和庭审陈述，双方没有争议，本院予以确认。对双方争议的事实，本院认定如下：1、被告是否于2011年3月31日向原告成功发送“2011年10月30日交房”的通知。被告肯定该主张并提供证据。原告对此予以否认。
本院认为，被告提供的《交房通知》、《大宗邮件交寄单》真实，但不能相互印证，只能证明被告于2011年3月31日向“张爱华”邮寄了信件，不能证明本案原告收到《交房通知》；《信件退改批条》与本案无关，不能以他人信件改退反推原告确已收到信件。因被告不能证明自己的主张，本院对其观点不予采纳。2、被告何时具备房屋交付条件。被告提供《建筑工程竣工验收备案证》拟证明于2011年11月23日具备交付条件并于同日实际向原告交房，原告认为竣工验收备案不能代表综合验收。
本院认为，单位工程竣工验收备案必须提交包括建筑工程竣工验收报告、建筑工程质量监督报告、消防、环保、人防等部门出具的认可文件或验收合格意见书等材料，取得建筑工程竣工备验收备案证应视为商品房具备交付条件。因此，被告取得《建筑工程竣工验收备案证》应视为具备合同约定的交付条件。因具备交付条件不等于房屋实际交付，且被告提供的交房程序表、确认表也证实房屋于2012年7月10日实际交付，对于被告关于2011年11月23日实际交房的主张，本院不予采纳。3、是否存在不可抗力情形。被告提供定安县气象局分别于2009年12月19日、2010年12月19日、2011年12月19日出具的《气象资料证明》，拟证明在三年期间的恶劣天气状况属不可抗力。原告认为2009年的气象证明早于合同签订时间，与本案无关；2011年7月28日强热带风暴“洛坦”发生于合同约定的交房时间之后，不能免责；其余的气象证明未明确说明对建房有影响。经审查，
本院认为，气象局2010年和2011年的气象证明资料为有效证据，可以作为认定自合同签订之日至约定的交房日期期间共经历4次（2010年3次、2011年1次）不可抗力的恶劣天气的依据。2011年7月28日-30日强热带风暴“洛坦”发生于约定交房时间后28天，不能作为迟延交房免责条件。气象局2009年气象证明资料与本案无关，不予采纳。此外，原告提供的行程单、保险单为有效证据，可作为认定原告为参加诉讼花费交通费2000元的依据。原告提供的海航航班说明，拟证明多次前往海南交涉争议，因来琼目的存在多样性，该证据缺乏关联性，本院不予采纳。原告提供的房地产交易手续费发票、住房登记费缴款书、税收完税证明、过户税证明、领取房产证通知，因均为办理房产证手续证明，与本案争议的延迟交房事实无关，本院不予采纳。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务，根据买卖合同约定，被告应于2011年6月30日前向原告交付符合交付条件的房屋，但被告于2011年11月23日才具备交付条件，于2012年7月10日才向原告交付房屋，故被告逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点是：1、逾期交房违约天数如何计算；2、原告诉请的交通、住宿等费用是否合理合法？关于违约天数的计算。原、被告双方对于违约责任的计算起点为合同约定的交房日期没有争议，本院予以确认。对于违约责任止点的确定，
本院认为，房屋是否具备交付条件在开发商与购房者之间是信息不对称的，在购房者无法得知开发商已具备交房条件的情况下，把收房义务强加给购房者有悖合同的公平原则。若开发商在具备交房条件后及时通知买受人收房，买受人迟延接收的，此时逾期交房违约责任止算点应是开发商通知买受人收房的最后日期；反之，若开发商在具备交房条件后未通知买受人收房，此时逾期交房违约责任止算点应是收房实际日期。涉案合同明确约定：房屋达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，但被告取得《建筑工程竣工验收备案证》后并未通知购房者，因此其承担逾期交房的违约责任并不因房屋具备交付条件而终止，而应至实际交房之日止。2010年、2011年四次恶劣天气共历时20天，依法属于免责事由。对于原告主张的未明确对建房有影响，不能免责，
本院认为气象局已明确天气对工农业有影响，满足约定的“据实延期”情形，对原告观点不予采纳。被告自2011年7月1日起至2012年7月10日共逾期375天，扣除20天，实际逾期355天。原告共向被告交付购房款252741元，被告应承担逾期交房违约金13458.46元（252741×355×0.00015）。对于原告主张的交通费、住宿费5000元，虽未提供证据予以证实，但被告承认原告确为解决争议到被告处交涉过，且原告已提供了2000元诉讼交通费凭证，因本案逾期交房过错在于被告，由败诉方承担胜诉方支出的合理费用，不仅体现对违约者的制裁，还可促使当事人诚信守约，根据公平、合理的原则，本院酌情支持原告交通费3000元。综上所述，被告违约应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定
判决如下：被告海南中润投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张爱华逾期交房违约金13458.46元、交通费3000元，合计16458.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，减半收取140元（原告已预交），由原告张爱华承担20元，被告海南中润投资有限公司承担120元。原告多预交部分本院不予退还，被告在向原告支付违约金、交通费时一并将案件受理费120元付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 宋长清
二〇一六年八月十五日
书记员 罗 勇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法通则》民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 微信公众号“”