苏州市相城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏0507执异13号异议人（案外人）李文丽。委托代理人高廷，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。委托代理人乔莉，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。申请执行人龙翔。委托代理人彭浩、马艳，江苏和合合律师事务所律师。被执行人杨志刚。被执行人龙艳。本院在执行申请人龙翔与被执行人杨志刚、龙艳民间借贷纠纷执行一案过程中，案外人李文丽于2016年7月4日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人李文丽称,2016年4月8日法院在执行（2015）相执字第03178号裁定书过程中，查封位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路1288号华辰嘉园13幢702室房产，但在查封之前，案外人李文丽与被执行人杨志刚龙艳已签订合法有效的书面买卖合同并按照合同要求支付全部购房款，且已合法占有该房产。虽然未完成过户，但未能过户的原因是该房屋被法院查封，并非案外人自身原因所致。因此，该房产实为案外人所有，法院对上述房屋的查封行为依法属侵害其房屋所有权的行为，请求法院撤销（2015）相执字第03178号裁定，解除对上述房屋的查封措施。申请执行人辩称：李文丽虽与杨志刚进行了房产交易行为，但上述房产所有权并未归李文丽所有，法院查封上述房产的执行行为并无不当，请求法院依法驳回异议人的异议申请。案外人李文丽为支持其异议主张，举证如下：第一组证据是《房屋买卖（置换）合同》（N00000218）、《苏州市存量房买卖合同》（201503110048）,证明在法院查封上述房产之前，李文丽与杨志刚、龙艳已签订合法有效的书面房屋买卖合同。第二组证据是《相城区存量房交易资金托管协议》（40115030248）、中国银行客户回单、《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》、相城区存量房交易资金监管存款凭证、李文丽银行还贷记录、销售不动产统一发票、个人所得税及契税缴款书、定金（房款）收条及农行转账凭证，证明李文丽已在法院查封上述房产前按房屋买卖合同支付全部购房款。第三组证据是《房屋钥匙移交协议》、门卡3张、白卡3张、水电费、燃气缴费卡水费及缴费回单、电费及缴费回单、燃气缴费发票、物业费收据及发票、房屋共用部分设施设备维修资金专用收据、居住证明，证明在法院查封前李文丽已合法占有上述房产。第四组证据是房产登记收件收据、《土地登记申请书》、苏州市相城区房屋权属登记簿，证明未办理过户登记非买受人自身原因导致。申请执行人质证称，对上述证据真实性没有异议，但上述证据仅证明了李文丽曾与杨志刚进行了房产交易行为，不能证明涉案房产所有权已归李文丽所有。因此法院查封该房产的执行行为并无不当，请法院依法驳回异议人的异议申请。经审查查明，2015年1月18日，李文丽向杨志刚支付购买苏州市相城区元和街道阳澄湖西路1288号华辰嘉园13幢702室房产的定金人民币2万元，并与杨志刚签订房屋买卖（置换）合同》，合同约定房屋的实际成交价格为117万元。2015年3月11日，案外人李文丽与被执行人杨志刚、龙艳签订《苏州市存量房买卖合同》（201503110048）约定房屋价款为96万元。2015年3月19日，李文丽与杨志刚、苏州市相城区房产交易管理所签订相城区存量房交易资金托管协议并于2015年3月24日将60万元存入托管账户。2015年3月24日，李文丽与中国银行股份有限公司苏州相城支行签订个人二手住房贷款合同，向该行贷款36万元，2015年3月27日李文丽以定金形式向杨志刚支付房屋评估价差额18万元。后中国银行于2015年4月1日将36万元存入托管账户。至此，《苏州市存量房买卖合同》（201503110048）约定的房屋价款96万元已全部付清。2015年4月30日，李文丽缴纳了上述房产的契税、个人所得税并取得销售不动产统一发票。2015年5月3日，杨志刚、龙艳与李文丽签订房屋钥匙移交协议并于当天由房产中介余德香将上述房产的钥匙20把、单元楼门卡3张、白卡3张、燃气卡、电费卡、水费卡各1张全部移交给李文丽。自此，李文丽定期缴纳水电燃气等费用并实际占有、使用上述房产至今。且李文丽承诺按照约定应当在产权变更后支付给杨志刚的1万元购房余款可随时支付至法院账户。另查明，本院在审理相关案件时采取保全措施，于2015年5月5日首封了上述房产；在执行（2015）相执字第3178号案件中，于2016年4月8号轮候查封上述房产。
本院认为，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记四个条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，被执行人确于2015年5月5日前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有上述房屋、且已支付116万元价款并缴纳税款申请过户，其未办理过户的原因确非买受人自身原因。案外人李文丽也已承诺剩余的1万元购房款可随时付至法院。故案外人李文丽的异议请求证据确实、充分，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，
裁定如下：
一、案外人李文丽的异议请求成立。
二、解除对相城区元和街道阳澄湖西路1288号华辰嘉园13幢702室房产的查封，中止对该房屋的执行。本案的案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张木林
代理
审判员 王程昊
代理
审判员 徐 挺
二〇一六年八月十五日
书 记 员 李晓波 更多数据：