新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终2193号
上诉人（一审原告）：郑守边。
委托代理人：蒋桂花。
委托代理人：赵迎春。
被
上诉人（一审被告）：李德成。
上诉人郑守边因与被上诉人李德成房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第1261号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑守边上诉请求：涉案房屋系在严格依照农村申请宅基地的流程取得的农村宅基地上修建的房屋，不适用于城市建设工程规划所规定必办许可证的流程。我在一审法院将诉讼请求变更为要求支付房屋使用费。根据举证责任和日常交易习惯，承租人支付房租，出租人都会出具收据，而本案判决不符合日常交易习惯。李德成应提交已付清房租的证据，否则应承担举证不能的责任。请求撤销一审判决，支持我的诉讼请求。李德成辩称，房屋租金我已交清，交款时郑守边没出具收据，按照交易习惯，我欠房租不可能不出具欠条。请求驳回上诉。郑守边向一审法院起诉请求：我与李德成于2012年4月10日签订房屋租赁合同，将位于本市新市区三工六队的房屋出租给李德成使用，租期至2015年4月10日，年租金5.5万元，一年一交，并约定逾期交付租金的还应按逾期天数每日300元支付违约金。合同签订后，我将房屋交付李德成使用，李德成交纳了一年的租金。合同到期后，双方于2015年4月11日续签合同，租期自2015年4月11日至2016年4月10日，租金为10万元。李德成使用至2015年10月私自搬走，欠付的租金一直未交。现诉至法院，请求判令李德成支付房屋占用使用费16.8万元并承担本案的诉讼费用。
被告李德成辩称，2015年签订租赁合同并未约定租金为10万元，我支付租金后才能使用房屋，租金我已全部付清，只是郑守边未出具收据，请求依法判决。一审法院认定事实：2012年4月10日，郑守边（出租人）与李德成（承租人）签订房屋租赁合同，郑守边将其位于本市新市区二工乡三工村六队北十二巷92号的自建楼房出租给李德成生产家具使用，租赁期限自2012年4月10日起至2015年4月10日止，年租金5.5万元，交纳方式为一年一交，承租人向出租人交纳履约保证金1万元、租赁期满或者合同终止时如未对房屋造成任何损害的如数退还。还约定：承租人拖欠租金累计达30日以上的，出租人可以解除合同、收回房屋；承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应向出租方按逾期天数支付违约金300元每日。上述合同签订后，郑守边将房屋交付李德成使用。2015年，双方又签订房屋租赁合同，该合同条款与上述合同的条款一致，但租赁期限为2015年4月11日起至2016年4月10日止，郑守边持有的合同书中租金为10万元，李德成持有的合同书中租金未填写。该合同中租赁期限、租金金额为郑守边书写。李德成在使用房屋过程中在室内安装一部升降机，为固定升降机在旁边三层梁中部钻孔安装了八个膨胀螺栓。因郑守边认为此举影响房屋结构安全，李德成委托本市建筑建材科学研究院有限公司（以下市建科院）作出处理方案，市建科院于2015年5月20日作出处理方案，即建议采用粘贴碳纤维布的方法进行加固。后李德成委托他人进行加固并委托市建科院对加固施工质量进行鉴定，市建科院于2015年9月12日作出鉴定报告，即经鉴定该工程三层升降机东侧框架梁加固施工质量符合施工方案及验收规范要求。李德成将处理方案及鉴定报告交给郑守边，郑守边在本案审理中提交了该处理方案及鉴定报告。2015年9月，李德成搬离承租的房屋，搬离时未拆除升降机。郑守边因李德成搬离而向当地公安派出所报案，派出所于2015年10月5日传唤李德成进行询问，询问时郑守边也在场。另，郑守边出租的房屋未取得建设工程规划许可证。经本院释明后，郑守边撤回解除房屋租赁合同的诉讼请求，并将支付租金16.8万元的诉讼请求变更为支付占有使用费16.8万元。又，郑守边主张的占用使用费为2013年4月至2015年4月两年11万元以及2015年4月至11月七个月5.8万元。经询，郑守边称2012年4月10日的租赁合同所约定的年租金须提前两个月支付；李德成称其支付租金而郑守边均未出具收条，2013年4月至2015年4月两年的租金已付清，该租期到期不再续租，但因房梁加固问题又与郑守边签订2015年4月起的租赁合同，当时双方约定年租金为6万元，其于2015年3月及4月向郑守边支付了半年的租金3万元。一审法院认为，郑守边出租未取得建设工程规划许可证的房屋，违反了法律法规的强制性规定，其与李德成签订的房屋租赁合同系无效合同。对于郑守边主张的房屋占有使用费，其与李德成2012年4月10日签订的为期三年的房屋租赁合同明确约定租金为一年一交，且郑守边承认年租金须提前两个月交纳，在此情况下，李德成连续两年未支付约定的租金，郑守边却未收回房屋而仍允许李德成继续占有使用，也未要求李德成出具欠据或者支付“违约金”，明显不符合交易习惯，有违日常生活经验，故郑守边主张该两年的房屋占有使用费11万元不能成立。在租金须提前支付而李德成未支付两年租金的情况下，郑守边又与李德成续签租赁合同而未收取租金，同样不符合交易习惯，也有违日常生活经验，且一式两份租赁合同书由李德成持有的一份中并未书写租金金额，而郑守边承认续签的租赁合同的租金、租赁期限由其书写，故该一年的租金为10万元也不能确定，郑守边主张2015年4月至11月七个月的房屋占有使用费5.8万元不能成立。综上，郑守边违背诚实信用原则，对其诉讼请求本院不予支持。判决：驳回原告郑守边要求被告李德成给付房屋占用使用费16.8万元的诉讼请求。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。另查明，涉案房屋门牌号为本市新市区二工乡三工村六队北十一巷92号。一审庭审中，李德成认可2015年双方的房屋租赁合同房屋租金为6万元。以上查明事实有合同书、处理方案、鉴定报告书、照片、申请书、宅基地使用费收款收据、户口簿、一审庭审笔录、询问笔录等证据附卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自已提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，郑守边与李德成签订房屋租赁合同后，李德成已使用租赁的房屋是双方不争的事实。李德成主张其已交付全部房屋租金，对此主张李德成负有举证责任。现李德成对其已交付全部房屋租金的主张，未提供证据加以证明，故其应承担举证不能的法律后果。在日常生活中，对于房屋租赁租金的交纳，一般情况是先交费后使用，但也不排除存在先使用房屋后交费的情形存在，并且一般承租人交纳房屋租金，出租人均出具相应的收条。李德成关于其交纳房屋租金，郑守边不出具收条的主张，也不符合交易习惯和日常生活经验。郑守边关于李德成拖欠房屋租金的上诉请求成立，本院予以支持。关于拖欠房屋租金的数额，2013年4月至2015年4月依照合同约定，房屋租金共11万元。对于2015年房屋租金的数额双方有争议，郑守边持有的合同中租金数额为10万元，李德成持有的合同中租金数额未填写，但在一审审理中，李德成认可2015年双方的房屋租赁合同房屋租金为6万元，故本院确定2015年双方的房屋租赁合同房屋租金为6万元。2015年9月，李德成搬离租赁的房屋，双方房屋租赁合同实际解除，故2015年房屋租金计算至2015年9月。郑守边关于房屋租金数额的上诉请求部分成立。郑守边出租未取得建设工程规划许可证的房屋，违反了法律法规的强制性规定，其与李德成签订的房屋租赁合同无效，但李德成应参照房屋租赁合同确定的房屋租金支付房屋占有使用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第1261号民事判决；
二、李德成给付郑守边房屋占用使用费14万元。以上款项共计14万元，限李德成于本判决生效后十日内一次性支付郑守边。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3660元（郑守边已预交），由李德成负担3050元，由郑守边负担610元。邮寄送达费20元（郑守边已预交），由李德成负担。二审案件受理费3660元（郑守边已预交），由李德成负担3050元，由郑守边负担610元。本判决为终审判决。
审判长 郑进民
审判员 达莲花
审判员 于 翔
二〇一六年八月十五日
书记员 曲毅捷 微信公众号“”