福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0721民初1010号原告邓庆良，男，1960年9月21日出生，汉族，顺昌县农业局员工，住福建省顺昌县。被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县。法定代表人徐昌旭，执行董事。委托代理人王明建（特别代理），男，1963年1月15日出生，汉族，福建省顺昌远宏房地产开发有限公司副总经济师，住福建省顺昌县。委托代理人黄辉（特别代理），男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者，住福建省顺昌县。
原告邓庆良与被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（以下简称顺昌远宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理，依法由
代理
审判员林超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓庆良，被告的委托代理人王明建、黄辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓庆良诉称，2014年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以155428元购买天天花园X区XX号地下车位一个，被告于2014年3月10日交付车位给原告使用，于2015年5月20日通过短信通知原告领取四期一批地下停车位房地产平面图。依照《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告逾期345天（交房第91天起算至通知领取办理权属登记所需资料），致使原告不能再交房90天内取得房屋权属证书，被告应自逾期之日起按合同约定每日按已付房款的0.015%支付原告逾期办证违约金8043.3元。《商品房买卖合同》第三条约定，该商品房建筑面积为30.93平方米，其中套内面积16.80平方米，公摊面积14.13平方米。而被告提交的房地产平面图上的产权面积为30.46平方米，其中套内面积13.5平方米，公摊面积16.96平方米。按《商品房买卖合同》第五条约定的面积差异及处理，产权登记面积误差比为3.49%，超过3%，买受人有权退房，买受人不退房的，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故请求法院判令：1、被告赔偿逾期办理地下停车位房屋权属证书违约金8043.3元；2、被告双倍返还原告误差绝对值超出3%部分的房价款共计4924.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告顺昌远宏公司辩称，被告已于2014年3月10日通知交房，原告怠于履行义务于2014年7月31日才办理地下车位交接手续，原告以2014年3月10日作为交房时间与事实不符。被告于2015年5月14日电话通知原告领取办理房屋所有权证所需资料“房地产平面图”，已按合同第十四条约定履行了义务，原告以被告多次通知中的短信通知作为证据与事实不符，且该证据无具体时间。顺昌县住房保障和城乡规划建设局（2014）3号会议纪要从2014年2月10日至2015年3月11日，对被告所有项目进行限批，被告为避免违约，签订合同之时已向买受人告知不填写交房时间的真实原因，并说明地下停车位具备使用条件之时可交付买受人使用，合同中不填写交房时间为双方当事人真实意思表示，无交房时间约定不存在违约事实，事实交付为被告自行处分权利，且顺昌县住房保障和城乡规划建设局对被告所有项目限批，属政府职能部门不当行政行为，为第三方责任，非被告主观故意，应由政府职能部门承担相应责任。关于原告诉请被告双倍返还误差绝对值超出3%部分的房价款，因合同第四条第二款明确约定地下停车位系按“位”计价，合同第五条也明确约定按“位”计价的不适用面积差异的约定，因此不存在该违约事实。
经审理查明，2014年2月12日，被告顺昌远宏公司（出卖人）与原告邓庆良（买受人）签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告按位计价，向被告购买天天花园小区X区-1层X号地下停车位，总价155828元；该商品房合同约定建筑面积30.93平方米，其中，套内建筑面积16.80平方米、公共部位共有分摊建筑面积14.13平方米。合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按位计价的，不适用本条约定，双方可在合同附件六另行约定。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。双方未在格式合同第八条中对交付使用期限作出约定。合同签订后，原告于2014年3月11日向被告交纳首付款31428元，余款124000元办理银行按揭贷款。被告于2014年3月10日通知原告领取车位，原告于2014年7月31日完成所有交房手续并接收车位。被告于2015年4月27日办理房屋所有权初始登记，于2015年5月14日通知原告领取办理房屋所有权证登记所需的房地产平面图。以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、《地下停车位交接通知》、《购房款发票》、水电公摊押金收据，被告提供的《房屋所有权初始登记申请书》、《通知领取房产平面图记录》、《四期地下车场车管交接单》等证据证实，故本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告邓庆良与被告顺昌远宏公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同虽未约定车位交付时间，但被告于2014年7月31日向原告实际交付了车位，且购房款已全部交付，交付时间应以原告实际接收车位为合同约定的商品房交付使用起算时间。“产权平面图”是被告应向原告提供办理车位权属登记必须具备的材料，因被告逾期提供办证资料，致使原告未能在实际接收车位后的90日（2014年10月29日）内取得房屋权属证书，故被告应承担相应的违约责任。被告应自逾期之日（2014年10月29日）起每日按已付购房款155828元的0.015%承担违约金至通知领取平面图之日（2015年5月14日，计197天），共计4604.7元（155828元0.015%197天）。原告多主张的部分逾期办证违约金，本院不予支持。原告要求被告双倍返还误差绝对值超出3%部分的房价款的诉讼请求系基于《商品房买卖合同》第五条的约定，但该条款中明确约定当事人选择按位计价的，不适用本条规定。根据合同约定，原告所购车位系按位计价，故《商品房买卖合同》第五条的约定因双方当事人的协议而不适用，原告据此要求被告双倍返还误差绝对值超出3%部分的房价款，没有合同依据，本院不予支持。被告抗辩迟延是因行政部门限批的原因，该原因不属于不可抗力，也不是合同约定的免责条件，不能用来对抗合同相对方。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十三条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邓庆良逾期办证违约金4604.7元。
二、驳回原告邓庆良的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费124元，适用简易程序审理减半收取62元，由原告邓庆良负担40元，由被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担22元。本案受理费应在本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理
审判员 林 超
二〇一六年八月十五日
书 记 员 吴巧惠本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示一、本案诉讼费的缴纳户名：顺昌县人民法院，开户银行：中国农业银行顺昌支行，账号：1390。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”