山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0811民初7455号
原告：某公司。法定代表人马某。
委托代理人：汤某。
被告：史某。
原告某公司与被告史某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司委托代理人汤某、被告史某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费3996元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告物业管理费4002.12元、滞纳金（从逾期之日起计算至实际缴纳之日止）。事实和理由：2013年1月28日，原、被告签订物业管理服务协议。被告系罗马假日小区13号楼东1单元5层501室的业主，物业面积为111.17平方米。协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业服务费，于每年7月1日预交一年的物业服务费，逾期缴费从逾期之日起按每天总费用的百分之五缴纳滞纳金。从2014年7月1日至2016年6月30日止两年的物业服务费4002.12元，被告一直拒绝缴纳，已产生滞纳金。原告按协议提供了物业管理服务，并持续要求被告缴纳费用，被告却不履行缴费义务，侵犯了原告的合法权益。诉状中的物业管理费3996元是计算错误，应为4002.12元。被告史某承认原告在本案中主张的事实：被告系罗马假日小区13号楼东1单元5层501室的业主，房屋面积为111.17平方米；原、被告双方签订了物业服务协议，约定：物业服务费、公摊水电费按合计1.5元/平方米×建筑平方米收取，于每年7月1日预交一年的物业服务费，逾期缴费从逾期之日起按每天总费用的百分之五缴纳滞纳金；被告拖欠从2014年7月1日至2016年6月30日止两年的物业服务费4002.12元；原告于2014年、2015年向被告催缴物业服务费用。
被告辩称，其购买的房屋现在每间房屋墙体都出现裂缝，门窗两边出现潮湿，原告至今没有给被告维修，故被告拖欠了两年的物业费没有缴纳。原告某公司为支持其主张向法庭提交证据：商品房买卖合同、物业管理服务协议、温馨提示，证明被告系罗马假日小区业主，双方签订物业管理服务协议，被告拖欠原告物业费用。被告对原告证据认可无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月4日，被告购买了罗马假日小区13号楼1单元5层501室住宅，房屋建筑面积为111.17平方米。2012年12月21日，原、被告双方签订了前期物业管理服务协议。协议约定，物业管理费用由原告按1.3元/建筑平方米/年向被告收取，上房前收取一年的物业服务费用及公摊水电费，下一年度物业服务费及公摊水电费由被告在上年度费用到期前一个星期向原告交纳；公共绿地用水、喷泉用水、楼宇亮化、路灯、大堂灯、草坪景观灯、水系用电、电损等公摊水电费，由被告按0.2元/年交纳。协议同时约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天总费用的5%交纳滞纳金。2014年6月26日、2015年6月26日原告向被告发出温馨提示，催缴物业服务费用。被告拖欠从2014年7月1日至2016年6月30日止两年的物业服务费合计4002.12元。2016年7月8日，原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费4002.12元及滞纳金（从逾期之日起计算至实际缴纳之日止）。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方签订的前期物业服务合同，其合同效力应予确认，被告未按照物业服务合同的约定按时向原告交纳物业管理费用，应向原告承担违约责任，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。物业服务费应以房屋建筑面积计收，被告购房合同面积为111.17平方米，计收物业服务费用4002.12元（111.17平方米×1.5元×24个月）。原、被告在前期物业管理服务协议中对逾期支付物业费约定了滞纳金，该滞纳金实际是违约金，被告逾期未付物业费，原告要求被告承担违约金，理由正当，依法应予支持，但双方约定过高，过高部分依法不予支持，被告承担的违约金应按同期银行贷款利率予以计算。被告主张的房屋设施质量问题，不属于物业服务范围，被告应另案诉讼主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款，《物业管理条例》第四十二条之规定，
判决如下：被告史某于判决书生效之日起十日内支付原告某公司物业服务费4002.12元及违约金（违约金自2016年7月1日起按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算至本判决生效确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告史某负担，因原告立案时已预交，被告在履行给付义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 王斌
二〇一六年八月十五日
书记员 韩霞 来源：