金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2016〕浙07**民初5651号
原告：赵建法。
原告：徐燕群，两原告共同
委托代理人：倪玉斌，浙江泽邦律师事务所律师。
被告：金华欧景置业有限公司，住所地金华市宾虹路1195号。
法定代表人：虞云新，执行董事。
委托代理人：吴小伟，浙江大平律师事务所律师。
第三人：浙江三联集团有限公司，住所地金华市八一北街737号金华世贸大饭店副楼二楼。
法定代表人：马文生，董事长。
委托代理人：朱小燕、钱嘉宁，浙江三联集团有限公司管理人。
原告赵建法、徐燕群为与被告金华欧景置业有限公司（以下简称欧景置业公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年5月20日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由
审判员徐敏独任审判，为查明案件事实，本院追加浙江三联集团有限公司为第三人参与诉讼，于同年7月6日公开开庭进行了审理。原告赵建法、徐燕群的共同委托代理人倪玉斌，被告欧景置业公司的委托代理人吴小伟，第三人浙江三联集团有限公司的委托代理人朱小燕、钱嘉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵建法、徐燕群起诉称：2014年8月16日，浙江三联集团有限公司（原欧景置业有限公司股东）的法定代表人马文生为了充抵浙江三联集团有限公司欠范小雪借款1000万元及利息的债务，出具商品房清单，签名同意原告等人在欧景名城购买的六套商品房，购房款除定金每套5万元，余款由浙江三联集团有限公司与各股东结算时多退少补。2014年8月24日，原告与被告签订商品房认购单一份，约定原告购买位于欧景名城6幢1单元2101号商品房，面积为143.81平方米，总价为198万元。双方还约定“按2014年8月16日的协议除5万元外，余款由三联集团马文生支付结算”。原告按约定支付定金5万元（包括购房意向金2万元）。但被告欧景置业公司一直没有按照商品房认购单的约定与原告签订浙江省商品房买卖合同，也未向原告交付认购的商品房。现原告诉至本院，要求判令：1.被告金华欧景置业有限公司履行商品房认购单约定的义务，与原告签订浙江省商品房买卖合同并交付欧景名城6幢1单元2101号的房产；2.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求依法确认原告与被告金华欧景置业有限公司商品房认购合同依法成立，被告向原告交付欧景名城6幢1单元2101号的房产并办理相应的权属证书；2.本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1.原告身份证复印件2份，证明两原告的诉讼主体资格；2.被告工商登记资料1份，证明被告的诉讼主体资格；3.金华欧景名城团购申请书1份、商品房认购单1份、商品房清单复印件1份、收款收据2份，证明原、被告签订认购书并在当天交付5万元的事实；4.情况说明1份、承包经营管理合同1份，证明原告是以欠款抵销房款，相应的房款已结清；5.补充协议1份，清单2份，证明范小雪与第三人之间抵销借款1000万元及利息的事实，该事实与原告证据3中的商品房清单相一致；6.金华欧景名城团购申请书、商品房认购单、收款收据，证明与原告情况相似的用于抵充借款的其他五套房屋的情况；7.收款收据2份及照片5张，证明在2015年经被告同意，其他两套房屋在整个项目竣工验收后优化改造的事实及款项由相应购房人缴纳；8.工商登记资料、股权转让协议、变更登记情况各1份，证明被告与浙江三联集团有限公司在2014年6月27日达成股权转让协议，被告应支付浙江三联集团有限公司股权转让款16200万元，且该转让协议形成于债权转让协议之后的事实。
被告欧景置业公司答辩称：
一、原、被告于2014年8月24日，签订了欧景名城商品房认购单一份，该认购单载明，两原告认购序号为欧景名城6幢1单元2101号商品房一套，房屋总价为198万元，定金为3万元，首付款为79.2万元。合同约定认购人在团购开盘后7日内交足上述商品房的首付款，与卖方签订《浙江省商品房买卖合同》，同时选择办理一次性支付余款或办理银行按揭贷款手续。该协议签订后，两原告只支付了3万元定金，对于认购书约定的交足房屋首付款等义务并未履行。被告曾多次催促其付款签约，但原告均置之不理。由于原告违约在先，被告享有后履行抗辩权。被告有权拒绝签商品房买卖合同、拒绝交房。
二、在原、被告签订的认购单里，原告赵建法亲笔添加了“按2014.8.16协议，除5万元定金外，余款由三联集团马文生支付结算”这一条款。被告认为这一添加条款不应成为原告签约交房的依据，其理由为：该条款系原告擅自添加，不是被告真实意思表示，对被告不具有法律约束力。原告与马文生之间产生的“2014.8.16协议”是欺诈的产物，无法履行。对该协议的真实性，被告有异议。马文生代表三联公司作出“5万元定金外，余款由三联公司与各股东结算时多退少补”的承诺，是一个无法兑现的骗局。因为在马文生作出该承诺时，在被告公司已无任何股份，不享有任何债权，与公司股东之间根本不存在结算一事。即使添加条款有效，也因为原告违约，无权要求签约、交房。在本案中，该添加条款具有第三人代为履行债务的性质，即在浙江三联集团公司未尽代为履行义务的情况下，应视为原告违约。综上所述，原告的诉讼请求无理，请求法院依法予以驳回。为证明上述事实及主张，被告向本院提交的证据有：1.债权转让协议书1份、证明浙江三联集团有限公司将其与浙江万厦房地产开发有限公司、金华欧景置业有限公司之间的债权，全部转让给卢大伟等人；2.债权转让通知书1份，证明浙江三联集团有限公司就债权转让的事实进行通知；3.承包经营管理合同1份，证明第三人与被告曾就欧景名城项目投资经营等约定，被告与浙江三联集团有限公司之间的债权债务已明确；4.承诺书复印件1份，证明卢大伟等人受让债权之后，被告公司作出承诺将109套房屋用于抵偿的事实。第三人浙江三联集团有限公司陈述：第三人对原告诉请的事实、理由及诉讼请求没有异议。根据马文生陈述，在经各方协商后，同意原告的房款由浙江三联集团有限公司应得的低于建安成本部分的款项的差额部分予以支付，当时预算的建安成本是11.6亿元，但实际建筑成本不足该数额，浙江三联集团有限公司对应股份应得的款项估计为6000万元。对于原告与浙江三联集团有限公司、马文生之间的协议，被告欧景置业公司是知晓并认可的。至今，各方对于欧景名城项目工程建安成本仍未核算。其未向法庭提交证据。在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：1.对原告证据1、2，第三人及被告均无异议。本院确认上述证据证明力。2.对原告证据3，第三人无异议，被告提出：团购申请书无异议；商品房认购单是被告的格式文本，填写的内容除“按2014.8.16协议，除5万元定金外，余款由三联集团马文生支付结算”，其他均为被告业务员填写，原告自行加上去的内容对被告没有约束力；在签订认购单时，三联公司已将其在被告公司的债权全部转让给卢大伟等人，其与被告不可能进行结算；退一步说，即使被告认可该约定，同意由三联公司代本案原告支付结算购房款，也只是在认购单中多了一项支付条件，不能证明原告已付清房款；对商品房清单的真实性、关联性均有异议，当时三联公司已经不是被告公司的股东，无权向他人出卖商品房。收款收据属实，证明目的有异议，其中两万元是参团费用。本院经审核，对上述证据的真实性予以确认；同时确认“按2014.8.16协议，除5万元定金外，余款由三联集团马文生支付结算”的书写内容系原告所写，但被告未提交其持有的认购单，结合被告及第三人与欧景名城项目的关系，
本院认为该书写内容系经三方协商一致后，经被告认可而形成。本院确认上述证据证明力。3.对原告证据4，第三人无异议，被告提出：证人应出庭作证，情况说明反映出马文生是想通过债务抵销来支付购房款，但被告公司不欠三联公司款项，不存在抵销，马文生的债权已转给他人，因此马文生所承诺的通过结算来抵销购房款的情况也不存在；付款是附条件的行为，说明原告未付清购房款；承包合同的真实性无异议，证明目的有异议，本案中三联公司并未代替原告支付购房款。
本院认为，被告与第三人公司之间就本案房款是否实际结算抵销并非本案处理的事实，房款支付条款的约定是构成债务转移承担或是第三人代为履行，本院将结合其他证据予以综合认定。4.对原告证据5，第三人无异议，被告提出：补充协议及附件的真实性有异议，与第三人及原告之前的陈述不一致，所谓的债权人范小雪也向破产管理人申报过债权，并得到确认登记。
本院认为，结合其他证据，对该证据的真实性予以确认。5.对原告证据6，第三人无异议，被告对真实性无异议，但认为与本案无关。
本院认为，该证据进一步证明各方曾就借款如何归还进行协商，对上述证据的真实性予以确认。6.对原告证据7，第三人无异议，被告对真实性及关联性均有异议。
本院认为，该事实与本案无关联，对其证明目的不予确认。7.对原告证据8，第三人陈述股权转让款未支付。被告提出：签订股权转让协议，是为了将第三人所持有被告公司45%的股份转让给浙江万厦房地产开发有限公司而签订，股权转让款已包含在两公司所签订的承包经营管理合同约定浙江万厦房地产开发有限公司应支付给第三人的承包经营管理的对价中。
本院认为，该证据证明被告及第三人公司的关系，而双方是否已付清股权出让款，与本案无关，本院确认该证据的部分证明力。8.对被告证据1-3，原告及第三人提出：债权转让协议真实性无异议，证明目的、关联性有异议，协议签订时间是2014年4月21日；第三人是被告的股东，也是实际操控者，应享有相应债权，且双方没有结算清楚。
本院认为，上述证据系被告与第三人之间就相关项目的结算约定，与本案原告无关，但能证明被告及第三人在欧景名城项目中的身份关系，对上述证据的部分证明力予以确认。9.对被告证据4，原告及第三人提出：承诺书没有原件，真实性、关联性有异议，整个抵销也只是一部分，不是全部款项。
原告与被告在签订认购单时，被告是认可付款方式的，原告的房款应当视为已经结算清楚。
本院认为，该证据与本案无关，对其真实性及关联性均不予确认。根据上述确认的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2014年8月24日，原告徐燕群、赵建法与被告欧景置业公司签订商品房认购单，认购位于欧景名城6幢1单元2101号房屋。房屋预测绘建筑面积143.81㎡，商品房价格按套计价，总房价为198万元，定金3万元，首付40%（含定金）79.2万元，认购车位1个，每个车位价格：13-15万元，每个车位定金5万元。认购单中书写有“按2014.8.16协议，除5万元定金外，余款由三联集团马文生支付结算”字样。在该字样下方，由原告赵建法、徐燕群签字，被告欧景置业公司加盖合同专用章和虞云新印章。两原告在同日支付5万元，其中定金3万元和认购意向金2万元。现该房屋已具备交付条件。另查明：浙江万厦房地产开发有限公司、第三人浙江三联集团有限公司系被告欧景置业公司股东，金华欧景名城项目系由被告欧景置业公司开发。2013年12月15日，浙江万厦房地产开发有限公司与浙江三联集团有限公司就欧景名城项目管理权通过股东内部竞价方式明确，双方同时签订承包经营管理合同，其中约定承包经营管理的对价及其他，并对于建安成本问题特别予以说明。2014年5月30日，浙江三联集团有限公司、马文生与案外人范小雪就双方之间的借款及利息如何归还达成协议：浙江三联集团有限公司将金华欧景名城6套商品房，按8.5折计算，用于抵偿借款和本金，商品房清单及商品房购买人清单（包括本案两原告及其对应购买的房屋）作为该协议的附件。商品房清单中明确房号、面积、销售价、折后价格，并有批注：同意。赵建德、赵桂玉、赵政、赵建法、徐燕群、赵桂珍、赵建华购以六套房子，定金每套五万。余款由三联公（司）与各股东结算时多退少补。落款人为马文生，时间为2014.8。2014年4月21日，甲方浙江三联集团有限公司与乙方包建军、卢大伟、金苗、浙江世纪龙腾物业发展有限公司、义乌中驰置业有限公司、浙江福泰隆控股集团有限公司签订债权转让协议书，将甲方对浙江万厦房地产开发有限公司及金华欧景置业有限公司享有的债权均转让给乙方。同日，浙江三联集团有限公司向浙江万厦房地产开发有限公司及金华欧景置业有限公司进行债权转让通知。
本院认为：原、被告签订于2014年8月24日的商品房认购单，明确购房房号、面积、总价，双方争议焦点在于认购单中手写部分内容的性质应如何认定以及谁应向被告支付涉案房款。第三人浙江三联集团有限公司为归还借款、利息，承诺以涉案房产抵偿债务，并出具商品房清单，并批注确认购房人及付款方式。被告欧景置业公司系浙江三联集团有限公司与他人投资设立，开发经营涉案房产所在小区。
原告等人持有商品房清单与被告签订商品房认购单，两者房号、面积、总价均一一对应，且原告书写内容与商品房清单中批注内容意思一致，故本院确认，该书写内容是经各方协商并征得被告欧景置业公司同意，认可付款方式为“余款由三联集团、马文生支付结算”后，原、被告双方分别在认购单上签字、盖章确认。因而，该认购单已具备合同主要条款内容，可视为双方已就购买本案涉案房产，订立商品房买卖合同。双方签订商品房买卖合同中，约定原告作为购房人的付款义务经被告欧景置业公司同意，转移给三联集团、马文生，剩余房款应由被告与三联集团、马文生自行结算支付。被告应在房屋符合交付条件后，向原告交付涉案房屋并办理产权登记。因认购单中无交房时间，但涉案房屋现已符合交付条件，被告欧景置业公司在经原告请求后，应当向两原告交付本案涉案房屋并办理权属登记手续，相应的费用由原告按规定承担。综上，原告的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九条、第十二条、第三十二条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，
判决如下：被告金华欧景置业有限公司应在本判决生效之日起三十日内向原告赵建法、徐燕群交付位于金华欧景名城6幢1单元2101号的房产并办理相应的权属证书。案件受理费11310元（原告已预交，己减半收取），由被告金华欧景置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 徐 敏
二〇一六年八月十五日
书记员 金晓阳 更多数据：