安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）皖民四终字第00301号
上诉人（原审被告）：赵占胜，男，1953年3月20日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
上诉人（原审被告）：辛树芳，女，1954年7月14日出生，汉族，住址同上。上述二上诉人共同
委托代理人：陆铭，安徽信拓律师事务所律师。上述二上诉人共同
委托代理人：鞠翔，安徽信拓律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：六安市中联房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市金安区三十铺镇和平路。
法定代表人：宋自山，该公司董事长。
委托代理人：王庆贤，安徽大别山律师事务所律师。
委托代理人：周海波，安徽安天行律师事务所律师。上诉人赵占胜、辛树芳与被上诉人六安市中联房地产开发有限公司（简称中联房产公司）商品房销售合同纠纷一案，安徽省黄山市中级人民法院于2014年1月22日作出（2013）黄中法民一初字第00110号民事判决，本院于2014年8月14日作出（2014）皖民四终字第00136号民事裁定：撤销原判，发回重审。安徽省黄山市中级人民法院重审后，于2015年3月30日作出（2015）黄中法民一初字第00003号民事判决。赵占胜、辛树芳不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。赵占胜与辛树芳的共同委托代理人陆铭，中联房产公司的委托代理人王庆贤、周海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2002年10月，中联房产公司成立了六安市中联房地产开发有限公司祁门分公司（简称中联房产祁门分公司），负责人为刘绪杰。2012年7月，中联房产祁门分公司取得了祁门县金东茶叶市场升级改造项目的开发建设权，并相继取得建设用地批准书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2012年11月6日，中联房产祁门分公司与赵占胜、辛树芳签订了四份《商品房买卖合同》，约定：中联房产公司将祁红茶叶市场小区8幢1单元1022（122）号、1032（132）号、1033（133）号、8幢2单元2-204（204）号房屋出售给赵占胜、辛树芳，以上四套房屋共计1633727元。买受人签订合同时一次性付清购房款。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。中联房产祁门分公司于2012年11月5日向赵占胜、辛树芳开具了上述四套房屋的收款收据，该收据上加盖了中联房产祁门分公司印章。上述四套房屋均在祁门县房地产管理中心进行了预售登记备案。庭审中，赵占胜、辛树芳称就四张收款收据项下的款项支付现金40万元，案外人赵洋洋将其对刘绪杰的债权部分转让给赵占胜、辛树芳，赵占胜、辛树芳将该部分债权冲抵了其余购房款，并由中联房产祁门分公司开具了收款收据。赵占胜、辛树芳陈述与刘绪杰之间的借贷约定利息是月息5分。原审另查明：六安市友联房地产开发有限责任公司的法定代表人为刘绪杰，六安市恒瑞商贸有限公司的法定代表人为赵洋洋。赵占胜和赵玲、赵洋洋系亲属关系。六安市国土资源局存档的六安市友联房地产开发有限责任公司与六安市恒瑞商贸有限公司于2011年3月10日签订的《协议书》载明：六安市友联房地产开发有限责任公司同意将六安市健康路中段属于其所有的634平方米土地转让给六安市恒瑞商贸有限公司，转让价款为80万元。2011年7月27日，案外人赵玲与刘绪杰签订《还账协议》，载明：“刘绪杰2010年8月至9月份合计借赵玲本金180万元。刘绪杰以六安市友联房地产开发有限公司六安市健康路办公用地634平方米土地证，双方议价280万元整。赵玲退现金给刘绪杰40万元整，至今天止，刘绪杰欠赵玲款本息全部结清（以土地证交接为清结）。2011年7月27日，案外人赵勇出具《收条》载明：今收到六安市友联房地产开发有限责任公司健康路土地证一本。至此与赵玲借款180万元本息全部结清。2011年8月30日，六安市友联房地产开发有限责任公司与六安市恒瑞商贸有限公司就前述同一宗土地签订协议书，约定转让款365万元。赵德自认前述三份协议是就同一宗土地转让签订的黑白合同，相关土地使用权已经办理变更。刘绪杰现下落不明。原审法院认为：（一）关于赵占胜、辛树芳是否支付购房款，以债权抵偿购房款能否成立。赵占胜、辛树芳与中联房产祁门分公司签订的四份《商品房买卖合同》中均约定，签订合同时买受人一次性付款。赵占胜、辛树芳称，就中联房产祁门分公司向其出具的四张现金收款收据支付现金40万元，没有充分证据证明，该主张也与其自行陈述的赵洋洋、赵德对刘绪杰个人的债权本息已足以抵偿两起案件295.7万元购房款的意见相矛盾。刘绪杰作为中联房产祁门分公司的负责人，虽有权代表公司进行房屋销售，但无证据证明中联房产公司授权其以公司房产抵偿个人债务。赵占胜、辛树芳主张以对刘绪杰个人所享有的债权抵偿购房款的抗辩理由不能成立。此外，从赵占胜、辛树芳所举证据及陈述看，其不能充分证明赵洋洋与刘旭杰之间款项往来的真实性，且月息5分的约定明显超出法律保护的范围，其合法性不能认定。（二）关于中联房产公司主张解除合同及赔偿损失能否成立。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。赵占胜、辛树芳没有支付其与中联房产祁门分公司签订的四份商品房买卖合同项下的购房款，中联房产公司有权解除合同。本案中，涉案四套房产已经办理预售登记，合同解除后，赵占胜、辛树芳负有义务协助中联房产公司办理撤销涉案四套房商品房预售登记手续。中联房产公司主张赵占胜、辛树芳赔偿损失，但并未提供充分证据加以佐证，该项诉求于法无据，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：1、解除中联房产公司祁门分公司与赵占胜、辛树芳于2012年11月6日签订的祁红茶叶市场小区8幢1单元1022（122）号、8幢1单元1032（132）号、8幢1单元1033（133）号、8幢2单元2-204（204）号房产的四份《商品房买卖合同》，赵占胜、辛树芳于判决生效后十日内协助中联房产公司办理撤销上述四套房产的商品房预售登记备案手续；2、驳回中联房产公司其他诉讼请求。案件受理费20275元，由中联房产公司负担16625元，赵占胜、辛树芳承担3650元。赵占胜、辛树芳不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回中联房产公司的诉讼请求。具体理由为：1、根据经过公证的《授权委托书》对刘绪杰的授权，赵占胜、辛树芳与中联房产公司的代理人刘绪杰及其祁门分公司所完成的民事法律行为，在中联房产公司的授权范围内。原审判决认定刘绪杰超越代理权限，认定事实错误。2、原审判决既认定刘绪杰超越代理权限，合同可以解除，又认定赵洋洋与刘绪杰之间的债权债务关系真实性存疑，约定的利息合法性不能确定。但并未认定到底是因为何种原因导致合同解除，故原审判决适用法律错误。中联房产公司在二审庭审中答辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据充分。（1）赵占胜、辛树芳虽持有购房款收据，但原审已经查明其没有实际缴纳购房款。（2）赵占胜、辛树芳所述与刘绪杰之间的债权转让、债务承担等事实真实性无法查清。（3）中联房产公司从未授权刘绪杰以公司房产抵偿其个人债务。案外人赵玲、赵洋洋对刘绪杰个人之间的债权债务与中联房产公司无关。赵占胜、辛树芳用赵玲、赵洋洋对刘绪杰个人享有且已经消灭的债权抵偿购房款不能成立。2、一审判决适用法律正确。赵占胜、辛树芳没有全面履行义务，致使中联房产公司的合同目的不能实现，原审判决解除合同、撤销备案正确。请求二审驳回赵占胜、辛树芳的上诉，维持原审判决。当事人二审所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审。对赵占胜、辛树芳原审提交的证据四收条4份，本院认证意见如下：中联房产公司虽对收据上加盖的中联房产祁门分公司的印章提出异议，但并未提供反驳证据证明，对该组证据予以采信。对赵占胜、辛树芳原审提交的证据六借条及银行转款信息，本院认证意见如下：该组证据证明刘绪杰与案外人赵玲、赵洋洋、赵德之间存在债权债务关系，对银行转款凭证记载的借款金额及法定幅度内的利息予以认定。对双方当事人在原审期间提交的其他证据，本院认证意见与原审一致。二审另查明：赵占胜与赵玲、另案当事人赵德及案外人赵勇系兄妹关系，赵洋洋系赵勇之子，赵占胜与辛树芳、赵德与孙贵霞系夫妻关系。2010年7月17日，刘绪杰及其子刘安共同向赵洋洋出具借条，借款20万元，通过银行转账的金额为15万元；同日，刘绪杰向赵洋洋出具借条，借款50万元，通过银行转账的金额为49.3万元；2010年7月23日，刘安向赵洋洋出具借条，借款15万元，通过银行转账的金额为13.95万元；2010年8月20日，刘绪杰向赵洋洋出具借条，借款70万元，刘安担保，通过银行转账的金额为61.35万元。2012年3月21日，刘绪杰向赵德出具借条，借款现金20万元；2012年4月17日，刘绪杰向赵德出具借条，借款14万元，通过银行转账的金额为12万元；2012年7月30日、31日，刘绪杰向赵德出具借条，分别借款10万元、6万元，通过银行转账的金额为5.5万元，借条上记载“付现金10.5万元”。结合银行转账凭证及赵占胜、辛树芳、赵德、孙贵霞的自认，本院确认，上述刘绪杰及其子刘安向赵洋洋、赵德借款本金的实际金额为171.6万元。因借条中记载的月息5份的借款利率超过了法定上限，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十九条规定的年利率24%的上限计算，从实际借款日开始，截止至中联房产祁门分公司向赵占胜、辛树芳及另案当事人赵德、孙贵霞出具现金收款收据的2012年11月5日，刘绪杰应当支付的利息合计为800844元。上述刘绪杰借款本息合计金额为2516844元。2012年11月6日，中联房产祁门分公司与赵德、孙贵霞签订了四份《商品房买卖合同》，约定将祁红茶叶市场小区8幢1单元1018（118）号、1019（119）号、1023（123）号、8幢2单元2-203（203）号房屋出售给赵德、孙贵霞，以上四套房屋共计1323076元，中联房产祁门分公司于2012年11月5日向赵德、孙贵霞开具了上述四套房屋的收款收据。本案中赵占胜、辛树芳购买的四套房屋和另案中赵德、孙贵霞购买的四套房屋，购房款合计为2956803元。2013年10月28日，赵洋洋出具情况说明，自愿将其对刘绪杰的债权转让给赵占胜、辛树芳、赵德、孙贵霞用于购房。经二审庭审，本院对原审认定的其他事实予以确认。二审期间，赵占胜、辛树芳及另案当事人赵德、孙贵霞共同向本院出具书面意见，自愿将涉案四间房屋中的8幢1单元1022（122）号、另案四套房屋中的8幢1单元1019（119）号、1023（123）号退还给中联房产公司，该三套房屋价格为分别为270402元、323904元、307224元，合计为901530元。
本院认为：综合各方当事人的举证、质证和诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：原审判决解除四份《商品房买卖合同》，并判令赵占胜、辛树芳协助中联房产公司办理撤销商品房预售登记备案手续是否正确。2012年11月6日，中联房产祁门分公司就涉案四套房屋与赵占胜、辛树芳签订了四份《商品房买卖合同》，2012年11月5日中联房产祁门分公司向赵占胜、辛树芳开具了上述四套房屋的收款收据，该收据上加盖了中联房产祁门分公司印章。根据本案查明的事实，赵占胜、辛树芳并未实际支付涉案四套房屋的购房款1633727元。赵占胜、辛树芳主张，涉案四套及另案四套房屋的购房款是以赵洋洋、赵德对刘绪杰享有的债权冲抵。
本院经审查认为：第一，关于赵洋洋、赵德对刘绪杰是否享有债权及债权转让的合法性问题。根据一、二审已经查明的事实，刘绪杰与案外人赵玲、赵洋洋、赵德之间存在债权债务关系，刘绪杰与赵玲的债权债务关系已经清偿，但截止至赵占胜、辛树芳、赵德、孙贵霞购买房屋之时，刘绪杰尚欠赵洋洋、赵德借款本金及法律支持的利息合计金额为2516844元。赵洋洋自愿将其对刘绪杰的债权转让给赵占胜、辛树芳、赵德、孙贵霞以抵充购房款，根据中联房产祁门分公司出具涉案四套及另案四套房屋收款收据的行为，可以认定刘绪杰及中联房产祁门分公司对此明知并予以同意，债权转让行为合法。第二，关于能否以对刘绪杰个人的债权冲抵购买中联房产祁门分公司房屋的购房款问题。中联房产公司（2002）年第（16）号设立祁门分公司的文件载明：分公司经理刘绪杰，分公司独立核算，自负盈亏。二审期间经本院释明，中联房产公司仍未提交证据证明其对祁门分公司投入了资金、技术、设备、人力等方面的支持。据此可以认定，中联房产祁门分公司系刘绪杰个人实际投资经营。而刘绪杰以个人名义借款也大多用于中联房产祁门分公司的经营活动。因此，刘绪杰的个人财产和中联房产祁门分公司的财产存在混同，中联房产祁门分公司应当对刘绪杰个人债务承担连带责任。中联房产祁门分公司出具涉案四套和另案四套房屋收款收据的行为，也证明对赵占胜、辛树芳、赵德、孙贵霞以对刘绪杰个人债权冲抵购房款行为,中联房产祁门分公司也予以认可。综上所述，赵占胜、辛树芳以赵洋洋对刘绪杰享有的债权冲抵涉案四套房屋购房款的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司的民事责任由公司承担，中联房产公司应当对其祁门分公司的行为承担法律后果。因此，中联房产公司以赵占胜、辛树芳未支付购房款为由，要求解除涉案四份《商品房买卖合同》，赵占胜、辛树芳协助办理撤销商品房预售登记备案手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。但鉴于借条记载的借款利息高于法定上限，二审期间经核实，刘绪杰欠付赵洋洋、赵德借款本金和合法利息总额少于赵占胜、辛树芳、赵德、孙贵霞购买合计八套房屋的购房款金额。根据公平原则，对于本案中赵占胜、辛树芳自愿将四套房屋中的8幢1单元1022（122）号退还给中联房产公司的处分行为，本院予以准许。综上，原审判决在赵占胜、辛树芳是否支付购房对价的问题上认定事实不清，处理不当，本院依法予以纠正。赵占胜、辛树芳的上诉理由成立，本院予以采纳。对赵占胜、辛树芳对其权利的处分行为，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、撤销安徽省黄山市中级人民法院（2015）黄中法民一初字第00003号民事判决。
二、解除六安市中联房地产开发有限公司祁门分公司与赵占胜、辛树芳于2012年11月6日签订的祁红茶叶市场小区8幢1单元1022（122）号房产《商品房买卖合同》，赵占胜、辛树芳于本判决生效后十日内协助六安市中联房地产开发有限公司办理撤销该套房产的商品房预售登记备案手续。
三、驳回六安市中联房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费20275元、二审案件受理费19503.54元，均由六安市中联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 贾 晓 云
审 判 员 李 家 宏
代理
审判员 李 周 洋
二〇一六年八月十五日
书 记 员 徐珍妮（代）附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注公众号“”