江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4765号
上诉人（原审被告）：南京宁设物业管理有限责任公司，住所地南京市白下区三茅宫91号406室。
法定代表人：李东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋黎军，江苏当代国安律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：南京市金陵世家住宅小区业主委员会，住所地建邺区应天大街885号。
负责人：孙强，该业委会主任。
委托诉讼代理人：陈本林，江苏天豪律师事务所律师。上诉人南京宁设物业管理有限责任公司（以下简称宁设物业）因与被上诉人南京市金陵世家住宅小区业主委员会（以下简称金陵世家业委会）物业合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宁设物业上诉请求：撤销一审法院第一、二项判决，依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：
一、本案一审中，被上诉人不具有提起本案诉讼的原告主体资格。被上诉人作为业主委员会起诉并基于此聘请律师，属于《物权法》第七十六条规定的“有关共同管理权力的其他重大事项”，应当召开业主大会，并获得双过半的业主同意方可，但其事实上并未履行该程序并获得相关同意和授权。
二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定上诉人提交的2015年3月1日签订的《物业服务管理委托合同》未经业主大会决定，故对被上诉人不发生法律效力，存在错误。该份合同的签订，系金陵世家小区通过书面征求意见的方式召开业主大会，获得双过半的同意后决定的，上诉人一审中提交了业委会于2014年12月22日在小区发布的该份公告来证明上述事实，但一审法院未作任何认定。且在本案一审期间，该小区业主代表又组织了一次向该小区业主征求物业服务满意度及是否解约的书面意见，该征求结果是过双半的业主满意并不解约；2.一审法院认定2015年8月25日，被上诉人按照要求召开了业主大会，根据业主大会投票结果显示，双过半的业主不同意续聘上诉人宁设物业，故支持被上诉人要求上诉人撤出案涉小区的诉请，属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人认为2015年8月25日被上诉人召开的业主大会无论从程序上还是实体上都违反了相关法律规定，业主大会作出不同意续聘上诉人的决定是没有法律效力的，同时也不符合双方在物业合同中关于解聘的约定，故应驳回被上诉人要求上诉人撤出案涉小区的诉请。
三、关于公开账单明细。上诉人应被上诉人请求，为小区垫付大量费用，被上诉人承诺从分成款中扣除，上诉人多次发函要求被上诉人前来对账，但被上诉人置之不理，故被上诉人未与上诉人对账之前，上诉人可先不公开账单明细。
四、被上诉人解聘上诉人并要求上诉人撤离的决定已经严重侵害了广大业主的利益。
五、本案一审中，被上诉人是“部分胜诉、部分败诉”，且其提出涉及财产的诉请已被驳回，因此应该由被上诉人承担大部分案件受理费。一审判决上诉人承担全部的案件受理费，有违公平。金陵世家业委会辩称，一、我方具有本案诉讼主体资格。业委会是经过召开业主大会而产生，并且经过了相关的备案，因此我方具有本案诉讼主体资格。
二、上诉人宁设物业并非本小区业主，无权对“不同意续聘宁设物业”的业主大会决议的效力提出无效之抗辩，且上诉人在上诉状中所陈述的有多处与事实不符。
三、上诉人宁设物业提供的事实上的物业服务之相关权利义务因金陵世家住宅小区业主大会作出“不同意续聘宁设物业”的决定而终止，宁设物业不具有对案涉小区的管理权，应当依法退出案涉小区。
四、业主享有知情权，我方诉请上诉人宁设物业公示物业服务帐单明细于法有据，我方保留根据公示的帐单明细等新证据另案主张有关公共收益分成之权利。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。金陵世家业委会向一审法院起诉请求：
一、判令宁设物业2015年12月31日前撤出南京市金陵世家住宅小区物业服务区域，并移交物业管理权；
二、宁设物业按合同约定返还金陵世家业委会2013年7月1日至2015年12月31日的停车费48万元、及广告费、小区的公共收益，但数目不清。另外要求宁设物业承担小区漏水水费46186.90元；
三、宁设物业向金陵世家业委会公开在金陵世家小区服务期间，与该小区物业管理有关的财产账单明细（自2010年1月1日至2015年12月31日），接受金陵世家业委会对本小区物业管理有关的财务账目的监督查验。一审法院认定事实：2011年12月23日，金陵世家业委会、宁设物业签订《物业服务委托合同》，约定宁设物业为金陵世家业委会的金陵世家小区提供物业服务，服务期限为两年，从2012年1月1日至2013年12月31日止。合同到期后，双方未再续约，但宁设物业一直为金陵世家业委会提供物业服务。2015年6月17日，兴达社区在金陵世家业委会及宁设物业公司未告知街道和社区有关物业合同的前提下，××情严重住院治疗，而小区还存在多种问题急切需要解决的情况下，建议小区业委会孙强副主任召开业委会会议，商议选出临时代主任开展业委会工作，并书面下达一份指导意见书。内容如下：关于物业公司的续聘工作，关于10幢高层消防无火的安全隐患。2015年8月25日，金陵世家小区召开业主大会，并在兴达社区会议室内公开进行了唱票，统计显示，小区共有356户，本次共发放票单280份，有效票单277份，选择同意物业公司留用的有98票，选择不同意物业继续留用的179票。小区总面积4.24万平方米，选择不同意物业公司继续留用的面积达25021.858平方米，根据以上数据，不同意物业公司继续留用的选票及面积均已超过半数。宁设物业在小区全体业主公开投票结果公示以后，向金陵世家业委会及街道、社区出示《物业服务委托合同》一份，该合同签订日期为2015年3月1日，约定继续由宁设物业继续为金陵世家业委会金陵世家小区提供物业服务，物业服务期限为2015年3月1日至2020年2月28日。金陵世家业委会表示此前从未见过此合同。2015年9月1日至2015年10月13日，金陵世家业委会多次报警，反映其与宁设物业之间存在物业纠纷，称要求宁设物业撤离该小区，宁设物业不同意，致发生多次纠纷。2015年12月22日，南苑街道兴达社区居民委员会出具情况说明载明“2015年8月25日上午，金陵世家小区业委会孙强主任带领部分业主借用兴达社区会议室对“关于宁设物业公司去留意见”进行了公开唱票（业委会成员除孙强主任一人到场，其他委员均未到场）。社区工作人员对当天的唱票过程进行全程监督，并参照小区业委会提供的金陵世家小区业主委员会备案材料对小区面积和户数进行核对，现场统计的唱票结果已报备街道物管办”。一审法院认为，依据《江苏省物业管理条例》第五十六条规定：物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。金陵世家业委会、宁设物业之间的物业服务合同于2013年12月31日到期，该合同到期后，双方并未签订书面合同，但宁设物业一直实际为金陵世家业委会提供物业服务，故原合同权利义务对双方具有约束力。2015年8月25日，金陵世家业委会按照社区要求召开了业主大会，根据业主大会投票结果显示，过半数业主及过半数面积部分均不同意续聘宁设物业。依据《江苏省物业管理条例》第五十六条规定：业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。故金陵世家业委会要求宁设物业撤出南京市金陵世家住宅小区物业服务区域，并移交物业管理权：1、移交或交接物业管理用房和其他物业管理设施，以及由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；2、移交或交接国务院《物业管理条例》第二十九条第一款所列全部相关资料；3、移交或交接物业服务期间形成的物业和实施设备使用、维护保养等技术资料，运行、维护、保养记录；4、结清预收、代收和预付、代付的有关费用；5、移交或交接法律、法规规定和合同约定的其他事项的诉讼请求，一审法院予以支持。金陵世家业委会要求宁设物业按合同约定返还金陵世家业委会2013年7月1日至2015年12月31日的停车费48万元、及广告费、小区的公共收益，但未能提供相应的证据予以证明，亦未能明确数额，故对该诉讼请求一审法院不予支持。金陵世家业委会要求宁设物业承担小区漏水水费46186.90元，未能提供相应的证据予以证明该主张，故对该诉讼请求一审法院不予支持。金陵世家业委会要求宁设物业公开在金陵世家小区服务期间，与该小区物业管理有关的财产账单明细（自2010年1月1日至2015年12月31日），接受金陵世家业委会对本小区物业管理有关的财务账目的监督查验。根据《江苏物业管理条例》第五十一条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公摊水电费分摊情况如实公示，故对金陵世家业委会的该诉请一审法院予以支持。关于宁设物业提交的2015年3月1日签订的《物业服务合同》，因该份物业服务合同的签订未经业主大会决定，故对金陵世家业委会不发生法律效力。据此，依据《物业管理条例》第十一条，第十二条、第十五条、第三十九条、《江苏省物业管理条例》第八条之规定，一审法院判决：
一、南京宁设物业管理有限责任公司于判决生效后十五日内撤出南京市金陵世家住宅小区物业服务区域，并移交物业管理权：1、移交或交接物业管理用房和其他物业管理设施，以及由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；2、移交或交接国务院《物业管理条例》第二十九条第一款所列全部相关资料；3、移交或交接物业服务期间形成的物业和实施设备使用、维护保养等技术资料，运行、维护、保养记录；4、结清预收、代收和预付、代付的有关费用；5、移交或交接法律、法规规定和合同约定的其他事项。
二、南京宁设物业管理有限责任公司于判决生效后十五日内向南京市金陵世家住宅小区业主委员会公开2010年1月1日至2015年12月31日期间，在金陵世家小区提供物业管理服务的账单明细。
三、驳回南京市金陵世家住宅小区业主委员会其它诉讼请求。案件受理费1675元，由南京宁设物业管理有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人提交证据：1、公告。证明2015年3月1日签订的《物业服务管理合同》系金陵世家小区通过书面征求意见方式召开业主大会，获得面积、户数双过半意见，业主共同决定后由上诉人签订的，故该合同合法有效，对金陵世家全体业主具有约束力。2、金陵世家小区物业服务满意度调查表、统计表。证明2015年11月6日至2015年11月16日期间，金陵世家小区业主代表组织了一次向该小区业主征求物业服务满意度及是否解约的书面调查，结果是面积、户数双过半的业主，对上诉人的物业服务满意，并且不解约，又一次追认了2015年3月1日的签订的《物业服务管理合同》，该合同合法有效。3、申请法院责令被上诉人提交2015年8月25日业主大会选票及业主大会会议记录。4、情况说明及房地产证。证明金陵世家10幢302室业主程云在业主大会选择不同意上诉人继续留用的投票并不是其本人签名，其真实意愿是要求留用上诉人，因此程云的选票无效。5、奖状三份。证明上诉人依约向涉案小区提供了优质服务。6、20%业主要求罢免现业委会的申请。证明以孙强为主任的现任业委会名不符实，不能维护好小区广大业主的利益，20%以上的业主要求召开临时业主大会，罢免现业委会。被上诉人质证认为：1、证据一、二公告及相应的业主满意度的调查表并不是本案新证据，该证据在一审中也没有提交，我方不予质证。2、证据三只能证明上诉人向二审法院提出了一个请求，并且上诉人并非涉案小区业主，无权对小区业主大会以及相应选票提出质疑。3、证据四，我方对该证据的真实性无从核实，即便该证据是真实的，我方在答辩时已经详细说明了程云签字情况。4、证据五与本案无关。5、证据六的真实性无法核实，且也与本案无关。被上诉人没有新证据提交。
本院认为，上诉人二审中提交的证据均不属于新证据，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。二审中上诉人宁设物业申请中止本案审理，理由为案涉小区业主刘冰已经另案起诉要求撤销金陵世家业委会作出的不同意宁设物业继续留用的决定，本案应以另案审理结果为依据。
本院查明，刘冰另案起诉撤销金陵世家业委会的决定一案中，其起诉主要理由为业主程云的签名系其女儿代签，因此非程云的真实意思表示，但其女儿签字时系在程云家中，且2015年8月25日公开唱票当天，程云在唱票现场，故本院认定程云对其女儿代为签名没有提出异议，应视为其本人真实意思表示。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人宁设物业与被上诉人金陵世家业委会的《物业服务委托合同》已于2013年12月31日到期，合同到期后双方并未立即终止合同履行，上诉人实际继续为被上诉人提供了物业服务，故应视为双方存在不定期的合同关系。2015年8月25日，被上诉人在社区的建议和指导下召开业主大会投票，结果为过半数业主及过半数面积部分的业主均不同意续聘宁设物业，应认定为业主大会决定解聘物业服务企业，被上诉人据此提起诉讼要求终止双方的服务合同并要求上诉人移交相关设施和资料，系代为行使全体业主的权利，符合业主委员会的职责范围，原审法院判决予以支持，符合法律规定。上诉人上诉主张被上诉人无诉讼主体资格的上诉意见，本院不予采纳。上诉人上诉主张已于2015年3月1日与被上诉人签订了《物业服务委托合同》，但其未能提交续聘物业服务企业已经过业主大会同意的有关证据，对其上诉理由，本院不予采纳。上诉人上诉主张未对账前不应公开账单明细，其主张不符合法律规定，对其上诉请求，本院不予支持。上诉人要求中止本案审理，因另案审理中涉及程云的投票亦系本案查明的事实，本案无须以另一案的审理结果作为依据，故对其中止审理的申请，本院不予准许。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人南京宁设物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理
审判员 马 帅
二〇一六年八月十五日
书 记 员 汪海燕 更多数据：