浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙10民终1255号
上诉人（原审被告）：黄敬宁。
被
上诉人（原审原告）：台州宏翔物业管理有限公司，住所地：临海市白云路18号。
法定代表人：王培进，职务：总经理。组织机构代码证：××。
委托代理人：金淼，系该公司工作人员。
委托代理人：卢志勇，系该公司工作人员。
上诉人黄敬宁因物业服务合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2016）浙1082民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理认定，原告台州宏翔物业管理有限公司与“恒宇·国际汇晶城”通过物业管理服务项目进行了公开选聘，2013年11月29日中聘，获得“恒宇·国际汇晶城”小区物业管理2014年1月1日至2015年12月31日的服务权限，并与恒宇·国际汇晶城业主委员会签订《物业服务委托合同》，从2014年1月1日开始对汇晶城进行物业管理，于2015年12月31日结束。《物业服务委托合同》约定了委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等内容。合同签订后，原告对恒宇·国际汇晶城实施了物业服务管理，但部分物业服务存在不到位现象，物业服务存在瑕疵，被告黄敬宁系恒宇国际汇晶城16幢1单元102室业主，未支付2015年1月1日到2015年12月31日的物业管理费1320元。原审法院审理认为，恒宇·国际汇晶城业主委员会与原告签订合同前是否经过业主大会授权，属恒宇·国际汇晶城业主委员会与各业主之间的法律关系，该法律关系不属本案审查范围，而原告与恒宇·国际汇晶城业主委员会签订的《物业服务委托合同》未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。业主如认为业主委员会的决定侵害业主合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，但在未撤销业主委员会的决定前，业主委员会的决定对业主具有约束力，即原告与恒宇·国际汇晶城业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力。签订物业服务合同后，原告应按约完成服务义务，而业主则应按约及时支付物业管理服务费用。原告对恒宇·国际汇晶城实施了物业服务管理后，原告已基本按约履行服务义务，虽原告的物业服务部分存在瑕疵，但该瑕疵不属于合同法中的根本违约，被告据此拒绝履行支付物业服务费的义务，显属不当；物业服务合同明确约定了服务费用的收取标准，被告有关原告收费标准超过其服务标准的抗辩意见，该院不予采纳；鉴于原告的物业服务确存在不到位情况，物业服务费可予适当调整，结合本案的实际情况，该院酌情确定违约金不予支付，物业服务费按85%比例支付1122元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，
判决如下：被告黄敬宁在判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州宏翔物业管理有限公司物业服务费人民币1122元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄敬宁负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，黄敬宁不服，向本院提起上诉称：
一、一审适用法律不当，未召开业主大会的情况下签订的物业委托服务合同是无效的。根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，不能由业主委员会做出决定，而且，业主大会在作出物业管理企业决定时，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，由业主委员会选聘的物业管理企业与代表业主签约的业主委员会签订的物业服务委托合同需要经过业主大会的批准才能生效。业主委员会在选聘物业管理企业时未召开业主大会，也未经三分之二以上业主同意，故本案物业服务合同无效。
二、一审判决认定事实不清，主要证据不足，定性不准。一审中，被上诉人的证据不能证明其已经达到了其公示承诺的服务等级、服务内容和服务标准要求，而上诉人提交的证据则证明了上诉人的服务未能达到其承诺的服务等级、服务内容和服务标准要求，原审判决物业服务费按85%比例支付定性不准。请求撤销一审判决，依法改判。台州宏翔物业管理有限公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本上诉人与被上诉人之间的争议焦点在于：
一、关于被上诉人与业主委员会签订的《物业服务委托合同》的效力问题。本院审查认为，上诉人在本案一审期间的答辩中并未就《物业服务委托合同》的效力问题提出异议，现上诉人在二审中提出物业合同无效，但经本院审查，本案《物业服务委托合同》并不存在违反法律、法规的强制性规定的情形，故对于上诉人的该点上诉主张，本院不予支持；
二、关于被上诉人提供的物业服务是否到位问题。本院审查认为，被上诉人提供了物业管理服务，已基本按照物业服务合同履行了义务，虽然被上诉人提供的物业服务存在一定的瑕疵，但不构成合同法中的根本违约，原审判决考虑到这一实际情况，酌情确定物业服务费按85%的比例支付并无不当。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原判正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄敬宁负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理
审判员 柯星霞
二〇一六年八月十五日
书 记 员 马 里 来自：