辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽14民终1358号
上诉人（原审原告）：王玉静。
委托诉讼代理人：刘世铭。
被
上诉人（原审被告）：辽宁宏业房地产开发有限公司。
法定代表人：王国林。
委托诉讼代理人：周红伟。
上诉人王玉静因与被上诉人辽宁宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房产公司）确认合同无效纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王玉静的委托诉讼代理人刘世铭、被上诉人宏业房产公司的委托诉讼代理人周红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉静上诉请求：撤销一审判决，改判双方签订的摊位买卖合同无效，被上诉人返还购买款86974元并承担诉讼费用。事实与理由：摊位购买合同的标的物为摊位，是宏业都市生活广场(现华庭市场)的一部分，市场由划分诸多摊位组成，因此，摊位属于房地产范畴。根据《房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。而被上诉人取得的商品房销售许可证为都市华庭3A3B3C号楼的商品房销售许可证，并不是本合同摊位的销售许可证，且被上诉人取得的是包括该市场在内的房屋整体的产权证书，而不是本合同摊位的单独产权证书。销售许可证也不是摊位的销售许可证。一审法院将市场整体产权证视为市场内各个摊位的产权证书属于偷换概念，是法律不能允许的。一个产权证下的房地产要想部分出售，必须在规划、房产等相关部门允许的情况下，分割成个体相互独立的产权证之后，才可以进行交易。否则，不允许交易。
二、房地产流转不算抵押的情况下，只有两种形式，一是买卖，二是租赁。被上诉人的摊位按照目前情况，只能租赁不能买卖。租赁按照法律规定，最长期限不能超过二十年。其他任何形式都是无效的。本案中，被上诉人为了获取利润，采取变通形式，不给购买方办理过户为手段，实施违法交易，在民事上应是无效的。
三、根据《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。即没有登记的不动产物权，应视为物权没有变动。被上诉人以买卖的方式转让本合同摊位的所有权，上诉人按照合同约定支付了全部价款，被上诉人却以格式条款的形式约定不为上诉人办理任何产权转让登记手续，应视为该物权并没有实际转让，不发生物权变动的效力，该约定非法限制了上诉人的处分权能，也因不符合法律规定而是无效的。既然是买卖，所有权能就应该是完整的。一审法院判决买卖有效，当事人就可以依据判决到房产部门办理过户。综上，《宏业都市生活广场摊位购买合同》由于违反了法律的强制性规定，按照《合同法》第52条的规定，应认定无效。宏业房产公司答辩称，上诉人的请求无事实和法律依据，应予驳回。答辩人按合同约定出售摊位，取得了商品房预售许可，根据最高院关于商品房买卖合同司法解释第二条规定，该合同有效。并且市建设开发管理办公室发放预售许可时，只能对相应项目楼房进行整体发放，不存在对每一户房屋单独发放商品房预售许可证。答辩人取得了都市华庭市场的房屋产权证，合同第四条三款约定，答辩人不为上诉人办理摊位的单独产权证，摊位所有权以整体房屋所有权为准，该条款的明示，上诉人是明知认可的，摊位的所有权人为宏业都市广场的共同所有权人，未违反法律的强制性规定，并且合同是双方遵循自愿平等的原则订立，是合法有效的。上诉人之所以起诉，是因华庭市场附近城管部门设立早市，影响了市场的经营与收益，但早市的相关规划和管理属于人民政府、城管等部门负责，与答辩人无关。因此上诉人的主张不能成立。并且同上诉人一同起诉的还有赵远、赵飒两案，但该两案未上诉，一审判决已发生法律效力。王玉静向一审法院起诉请求：请求法院依法确认摊位购买合同无效，被告返还购买款86974元并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月4日，原告王玉静作为乙方与作为甲方的被告宏业房产公司签订二份《宏业都市生活广场摊位购买合同》，合同约定原告以86974.00元的价格购买了该广场B区35号摊位，付款方式为一次性付清。合同第四条约定双方的权利义务如下：“1、甲方预计于2012年12月31日前交付乙方使用，本合同摊位达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。2、甲方保证出售的摊位没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该摊位发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。3、甲方出售给乙方的摊位为小产权摊位（即甲方不为乙方办理摊位的单独产权证，摊位的所有权以甲方所持有的整体房屋所有权证为准），本合同摊位的所有权、使用权期限严格按照甲方持有整体房屋所有权记载的期限执行。4、乙方享有本合同摊位的所有权、使用权，乙方对本合同摊位进行转让或出租时，需到甲方处登记备案方能生效。乙方进行转让或出租本合同摊位，不得改变本合同约定的摊位经营范围，受让者或承租者必须严格按照本合同约定摊位的经营范围进行经营。5、本合同约定该摊位的长宽及面积有差异的，以最后测量面积为准，乙方同意甲方不再另行补偿。6、乙方同意由甲方统一委托物业公司对所购买的摊位进行物业管理，并委托甲方与物业公司签订物业管理服务合同，物业服务费及其他各项费用标准按物业公司统一收费标准交纳。”同日，原告交纳摊位购买款86,974.00元，原告又与葫芦岛市宏业物业管理有限公司签订《委托经营合同》，将上述摊位经营管理权委托给葫芦岛市宏业物业管理有限公司，委托期限为三年，自2012年6月30日起至2015年7月30日止。在委托经营期间，原告按照《委托经营合同》约定，收取了B区35号摊位委托经营使用费合计20,873.00元。现原告认为双方签订的《宏业都市生活广场摊位购买合同》系无效合同，故诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，原告王玉静与被告宏业房产公司签订的《宏业都市生活广场摊位购买合同》系双方真实意思表示，合同合法、有效。
原告诉称被告承诺“宏业都市生活广场”为三层结构，市场内部及摊位均采用豪华标准装修，市场附近的早市将于市场建成前完全取缔，但未提供证据予以证明，上述事项亦未在双方签订的合同中作出约定，故对原告此项主张，一审法院不予采信。另外，原告称被告没有取得摊位销售许可，擅自将摊位出售，其合同中关于摊位产权的约定系霸王条款，双方签订的合同属无效合同。经查，2013年1月16日，被告取得“都市华庭3A3B3C号楼”的商品房销售许可证，房屋用途性质为住宅、商网。2015年3月24日，被告取得包括该市场在内的房屋产权证书，产权证号为葫房权证龙字第2015085**号，规划用途为商业服务。《宏业都市生活广场摊位购买合同》第四条第三款约定：“甲方出售给乙方的摊位为小产权摊位（即甲方不为乙方办理摊位的单独产权证，摊位的所有权以甲方所持有的整体房屋所有权证为准），本合同摊位的所有权、使用权期限严格按照甲方持有整体房屋所有权记载的期限执行。”结合上述查明事实，一审法院认为，被告取得商品房（预）销售许可证及房屋产权证书，其销售行为不存在违反法律规定的情形；另外，双方对摊位不办理单独产权证一事在合同中第四条第三款已经作出明确约定，该约定虽是为了重复使用而预先拟定，但该条款内容并未免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人主要权利，该条款不属于霸王条款。综上，原告请求一审法院确认《宏业都市生活广场摊位购买合同》无效及返还摊位购买款86,974.00元的诉讼主张，于法无据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王玉静的全部诉讼请求。案件受理费1,980.00元，由原告王玉静承担。本院二审期间，双方围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉静提交了都市花园1号楼（丽人公寓）五证的照片影印件，欲证明宏业房产公司在未取得五证的情况下出售摊位；宏业房产公司质证意见为：该证据与本案无关，照片没有拍摄时间，都市花园与华庭市场是两个楼盘，我方没有用都市花园的五证销售华庭市场摊位，华庭市场五证齐全，没有五证不能办理房照的。
本院认为，因该证据系照片影印件，无形成时间且属单一孤证，与本案缺乏关联性，对方当事人亦不予认可，故本院不予采信。此外，本院对一审时宏业房产公司提交的葫芦岛市城乡规划设计院出图的华庭市场内部规划图予以质证，双方均认可案涉摊位在规划图中。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，平等民事主体基于真实意思表示签订的合同，自成立时生效。虽然合同法第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，前述“强制性规定”是指效力性强制性规定。上诉人王玉静主张城市房地产管理法第三十八条规定未经登记取得权属证书的房地产不得转让，
本院认为，该项规定是行政管理性质的规定，而非针对买卖合同效力的强制性规定。此外，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确了物权变动的原因行为即合同的效力，与物权变动结果的区分原则，即此类合同自成立时生效，不受物权登记状况的影响。综上，本案双方签订并已实际履行多年的摊位购买合同，是双方当事人的真实意思表示，不损害国家、集体或第三人的利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。王玉静的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1980元，由上诉人王玉静负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵明航
代理
审判员 席 贺
代理
审判员 梁珏景
二〇一六年八月十五日
书 记 员 赵 欣本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：