黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑75民终113号
上诉人（原审原告）：刘林红，女，1971年4月10日出生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省虎林市东方红林业局，现住黑龙江省虎林市东方红林业局。
被
上诉人（原审被告）：谭红，女，1972年12月8日出生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省密山市，现住黑龙江省东方红林业局。
委托诉讼代理人：刘春青（与被上诉人谭红系夫妻关系），现住黑龙江省东方红林业局。
上诉人刘林红因与被上诉人谭红房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省东方红林区基层法院（2015）红民初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭,于2016年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人刘林红、被上诉人谭红及其委托诉讼代理人刘春青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘林红上诉请求：撤销原审判决，依法改判解除2015年8月4日双方签订的《门市租赁合同》及返还租金并赔偿损失3500元或将本案发回重审。事实与理由：首先，谭红是在2015年12月15日即刘林红起诉后交纳的采暖费，并非是按规定交纳，谭红延迟交纳采暖费是造成供暖不正常的主要原因；其次，虽然《黑龙江省城市供热条例》没有规定非居民用户室内最低温度标准，双方也未约定温度要求，但12、13度的低温实际无法经营，不符合公平原则；第三，原审法院程序违法，严重损害上诉人的合法利益。
被上诉人谭红答辩称，原审法院认定事实正确，被上诉人并无延迟履行债务或存在其他违约行为，且不负供热义务。原审法院适用法律正确，本案没有出现《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的情况。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘林红向一审法院起诉请求：2015年8月4日双方当事人本着诚实守信、互利合作的原则签订了《门市租赁合同》，双方约定谭红将其位于东方红丁香家园21号4门市出租给刘林红经营使用，刘林红依约定已支付年租金7000元（包括取暖费用），但当刘林红履行合同至10月15日时，发现所租赁的门市房太冷，无法满足美容理疗经营的需要，致使客户无法接受寒冷环境下的服务，最终导致无法营业，为此刘林红多次联系谭红并将其领到门市房亲自查验，谭红言称没办法，刘林红又多次找到东方红林业局供热管理办公室及热力公司，供热管理办公室工作人员亲自到门市房勘验并出具证明材料，分别证明门市房室内温度为12.1℃和12.8℃，根本达不到《黑龙江省城市供热条例》所规定的室温要求，而且供热办和热力公司均表示无力解决此问题。刘林红认为双方签订的《门市租赁合同》合法有效，刘林红已履行了租赁义务，但谭红交付的租赁物不符合正常租赁使用的要求，无法满足租赁房屋的使用目的，而且根据实际情况在6个月的供暖期内根本无法正常经营使用，故请求法院依法判决解除双方于2015年8月4日签订的《门市房租赁合同》，赔偿损失3500元，诉讼费由谭红承担。一审法院认定事实：2013年6月10日刘春青与虎林市润森房地产开发有限公司签订了丁香家园21号楼门市房屋销售协议。2015年8月4日谭红与刘林红签订了该门市的租赁合同，约定租期一年（自2015年8月11日至2016年8月11日），租金每年7000元（包括取暖费）。双方签订租赁合同当日，谭红向刘林红交付使用房屋。2015至2016年度采暖费谭红已交纳，供热公司在取暖期内进行了供热。2015年11月27日和12月4日东方红林业局供热管理办公室工作人员现场勘察测温记录承租门市室内温度为12.1℃和13.8℃。对刘林红反映承租门市房室内温度低的问题，谭红向供热公司和供热管理办公室打过电话进行了情况反映。刘林红所述承租门市房用于开办美容理疗减肥经营项目，但庭审中未提供证据。刘春青对谭红与刘林红签订的门市租赁合同处分行为认可。一审法院认为，本案系刘林红主张基于其承租谭红门市房因室内温度过低无法经营使用，要求与谭红解除合同，并赔偿损失而提起的诉讼。双方当事人签订的门市租赁合同系其真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。本案诉争门市房属商用房屋，非居民住房。《黑龙江省城市供热条例》未规定非居民用户的室内最低温度标准。双方在租赁合同中既未约定承租门市房用于开办美容理疗减肥经营需要，也未约定谭红有履行出租门市房屋室内供热温度达到何种标准的义务，且履行供热义务也不在谭红，谭红已在采暖期内交纳了供热费，谭红也尽到了向供热公司、供热管理办公室沟通、反映情况的协助义务。谭红也无迟延履行债务或其他违约行为，不符合法定解除的法律构成要件。为维护合同交易稳定，双方签订的门市租赁合同应继续履行。对刘林红主张要求与谭红解除于2015年8月4日签订的门市租赁合同的诉讼请求不予支持。对刘林红主张赔偿损失3500元的诉讼请求无证据证明，又无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《黑龙江省城市供热条例》第三十二条第三款之规定，判决驳回刘林红的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由刘林红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘林红提交了供热费收据票（复印件）一张，证明谭红延迟交费事实及刘林红想要退房时谭红才去交的热费。被上诉人谭红对该票据的真实性无异议，对证明内容有异议，按照《黑龙江省城市供热条例》第四十四条规定，用户应于12月31日前向供热单位预交热费，待供热期结束后按实际热费，多退少补，被上诉人无延迟交费情况。被上诉人谭红提交拍摄于2015年12月20日照片三张，证明上诉人刘林红租门市房后没有实际经营。上诉人刘林红对照片的真实性无异议，对证明问题有异议，其在租房后经营过一段时间，后期因温度过低，无法经营。本院认证如下：上诉人提交的供热费收据票证实了谭红于2015年12月13日和12月15日分两次交纳热费的事实，依据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条之规定，谭红并不构成延迟交纳热费，故对该证据真实性予以确认，对其证明内容不予认可。对被上诉人提交的三张照片因刘林红对此真实性无异议，故对真实性本院予以确认。但该照片拍摄于2015年12月20日，无法证明刘林红租门市房后没有实际经营，故对该证据证明内容本院不予认可。二审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，上诉人刘林红在一、二庭审中主张的赔偿损失3500元，具体是指因门市温度过低，无法实际经营而导致的房租损失。
本院认为，本案的争议焦点为：一是案涉《门市租赁合同》是否具备合同解除条件；二是被上诉人谭红应否赔偿上诉人刘林红3500元损失；三是原审程序是否违法。案涉《门市租赁合同》是否具备合同解除条件。所谓合同解除，是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除既可以法定解除，也可以约定解除。案涉《门市租赁合同》是双方当事人自愿签订的，系其真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。上诉人刘林红主张因房屋温度过低，无法实际经营要求解除该合同。
本院认为，案涉门市房属商用房屋，非居民住房。《黑龙江省城市供热条例》未规定非居民用户的室内最低温度标准，且双方在租赁合同中未就承租门市房用于开办美容理疗减肥经营而对室内温度作特别约定，该合同签订的时间为2015年8月4日，约定租期为一年，自2015年8月11日至2016年8月11日，诉讼至今租赁期限已届满，租赁合同已经终止，无判决解除合同的必要。因此，本院对上诉人刘林红要求与谭红解除合同的诉请，不予支持。被上诉人谭红应否赔偿上诉人刘林红3500元损失，二审时刘林红明确该损失系2015年10月15日至2016年4月15日期间的房租损失。
本院认为，虽然《黑龙江省城市供热条例》未规定非居民用户的室内最低温度标准，且双方在租赁合同中未就承租门市房用于开办美容理疗减肥经营而对室内温度作特别约定。但作为出租人，有义务提供能够满足实际使用的门市房，特别是在东北地区，虽未对非居民住房最低温度进行强制规定，但标的物的使用应符合租赁合同目的。租赁合同中约定租金7000元包括取暖费，根据权利义务相一致原则，既然出租人谭红收取租金时包含取暖费，其应提供能够正常使用的符合温度要求的房屋。本案谭红作为门市房出租人在发现门市房室内温度过低时，除了配合承租人刘林红向供热部门反映情况外，还应进行保暖加固等，确保承租人能够正常使用房屋。作为承租人，刘林红除了向谭红和供热部门反映温度问题及窗户加塑料布等简单处理外，还应增加其他保暖设施，尽量降低损失程度。因此，双方当事人在此问题处理上均有过错，应共同分担损失，谭红应赔偿刘林红3500元损失的一半即1750元。原审程序是否违法问题。上诉人刘林红主张原审程序无故中止开庭，损害上诉人合法权益，但未能提供证据证实。依据《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，对上诉人该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实正确，但适用法律部分不当，上诉人刘林红的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销黑龙江省东方红林区基层法院（2015）红民初字第185号民事判决；
二、被上诉人谭红于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿上诉人刘林红1750元损失；
三、驳回上诉人刘林红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，二审案件受理费50元，一、二审案件受理费共计75元，由上诉人刘林红负担37.5元，被上诉人谭红负担37.5元。本判决为终审判决。
审 判 长 孙 丹
代理
审判员 姜惠南
代理
审判员 王一妃
二〇一六年八月十五日
书 记 员 杨永鹏 更多数据：