浙江省台州市路桥区人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙1004执异20号异议人：上海创和纺织品有限公司.
法定代表人：张汉杰。
委托代理人：刘家峰、曹倩倩，上海XX律师事务所律师。
申请执行人:应新华。
申请执行人：颜竞妃。
被执行人：应友仁。
被执行人：朱锦微。
被执行人：夏祥国。本院在执行申请执行人应新华与被执行人应友仁、朱锦微、夏祥国为民间借贷纠纷一案以及申请执行人颜竞妃与被执行人应友仁为民间借贷纠纷一案中，案外人上海创和纺织品有限公司（以下简称：创和公司）对本院查封登记在应友仁名下的位于xxxxxxxx房屋提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人创和公司称，案外人为购买应友仁所有的xxxxxxx房屋，于2015年7月24日与应友仁通过中介公司签订《房地产买卖居间合同》，合同对房价、偿还借款注销抵押权时间、违约责任等作出明确约定，案外人按约定于当天支付30万元定金。2015年7月29日双方通过中介公司签订《上海市房地产买卖合同》和《买卖合同之特别协议》，双方对付款方式及应友仁偿还借款、办理抵押权注销手续等作出详细约定，约定案外人所支付的房款用于应友仁偿还借款，应友仁应在9月5日之前全额还清所有抵押欠款，注销房屋上所有的抵押权，9月15日之前双方到交易中心办理产权交易过户手续。目前，案外人已经按约定支付340万元（按约定案外人只应支付320万元，应友仁说偿还贷款资金不够，叫案外人于2015年8月20日又支付了20万元）。因应友仁未按约定偿还星展银行（中国）有限公司上海分行（以下简称星展银行）的抵押贷款，也没有注销上述房屋上的抵押权，致使2015年9月15日无法办理产权交易过户手续。2015年9月初上述房屋已经交付给案外人实际占有使用，事后经查上述房屋于2015年8月27日及9月10日被台州市路桥区人民法院查封。案外人认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中案外人已经按照约定支付房款，并实际占有使用上述房屋，虽未办理过户登记手续，但案外人对此不存在任何过错。在案外人购买并签订购房合同时上述房屋并没有查封，因此法院应当解除对上述房屋的查封，以保护案外人的合法权益不受侵害。综上，案外人要求我院解除对上述房产的查封。案外人为支持其异议主张，向我院提供了《房地产买卖居间合同》、收款收据、《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之特别协议》、收款收据、收条、农行回单、POS签购单、发票、税收缴款书、收款收据、上海市房地产登记簿、产权证、交易凭证、借条等证据（以上证据均为复印件）。
本院查明如下事实：
一、原告颜竞妃与被告应友仁为民间借贷纠纷一案，于2015年8月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依原告的申请，作出（2015）台路商初字第3058号民事裁定书，于2015年8月27日对被告应友仁所有的位于xxxxxxx房屋予以诉讼保全。而后，本院作出（2015）台路商初字第3058号民事判决书，判决被告应友仁应归还原告颜竞妃借款本金30万元及利息。因被告未履行义务，原告颜竞妃于2016年4月11日向本院申请执行，本院于同日立案。
二、原告应新华与被告应友仁、朱锦微、夏祥国为民间借贷纠纷一案，于2015年10月12日向本院起诉，本院于同日受理。依原告申请，本院作出（2015）台路保字第24号民事裁定书，于2015年9月10日对被告应友仁所有的位于xxxxxx房屋予以诉讼保全。而后，本院作出（2015）台路商初字第3924号民事判决书，判决被告应友仁、朱锦微应归还原告应新华借款本金150万元及利息，被告夏祥国对上述款项承担连带责任。因三被告未履行义务，原告应新华于2016年2月23日向本院申请执行，本院于同日立案。案外人创和公司认为本院无权对该房屋采取查封措施，遂提出异议。本院另查明如下事实：应友仁所有的位于xxxxxxx房屋，于2008年3月17日设立了抵押登记，抵押权人为星展银行，抵押债权数额1715000元。
本院认为，按照案外人创和公司提供的证据，其与应友仁签订房地产买卖合同的时间为2015年7月29日，此时房产仍处于抵押期间。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，案外人创和公司未向本院提供抵押权人星展银行同意房产转让的依据，也没有直接替抵押人向星展银行偿还债务消灭抵押权，故案外人无法证明其与被执行人应友仁签订的房产买卖合同合法有效；其次，按照案外人在异议申请书自认的事实，其占有涉案房产的时间为2015年9月初，而我院对上述房产采取查封措施的时间最早为2015年8月27日，异议人占有时间晚于查封时间。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）……（四）……。因案外人不符合该款规定的前两个条件，故本院对案外人的异议申请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，
裁定如下：驳回案外人上海创和纺织品有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈 丰
人民陪审员 陈芳萍
人民陪审员 朱秀君
二〇一六年八月十五日代
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