延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终463号
上诉人（原审被告）：和龙市顺达房地��开发有限责任公司，住所地吉林省和龙市文化路22号。
法定代表人：庞新利，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱辉，吉林华烁律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：付旭光，现住吉林省和龙市。
委托诉讼代理人：李中山，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人和龙市顺达房地产开发有限责任公司(以下简称顺达公司)因与被上诉人付旭光房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2015）和民初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人顺达公司的委托诉讼代理人朱辉，被上诉人付旭光及其委托诉讼代理人李中山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺达公司上诉请求：依法撤销吉林省和龙市人民法院（2015）和民初字第251号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决严重违反法定程序。一审法院在本案两次法庭审理结束后，审判人员于2015年12月17日自行制作了被调查人为国电龙华和龙热力有限公司刘红军的调查笔录，该笔录没有被调查人刘红军本人签字确认，具有重大瑕癖，真伪不明。一审法院依据该调查笔录内容在一审判决另查明处认定了承租房屋没有供暖是因为上诉人没有缴纳入网费的案件事实，并据以判决上诉人根本违约，说明一审判决将该调查笔录作为重要证据使用，直接影响了案件审理结果。根据民事诉讼法及民事诉讼法司法解释的规定，证据均应在法庭上出示并由当事人进行质证，而该调查笔录在制作后没有再次开庭审理出示并进行质证，一审法院依据该笔录进行判决，严重违反法定程序。且该笔录载明的内容即不属于当事人因客观原因无法自行收集的证据，也不属于人民法院依职权调查收集的证据范围。2.一审判决认定事实错误。一审判决认定承租房屋没有供暖是因为上诉人没有缴纳入网费导致，属于认定事实错误。被上诉人没有提供证据证明承租房屋没有供暖是因为上诉人未缴纳入网费热力公司拒绝供热的事实。热力公司要求被上诉人核定供热面积缴纳取暖费，但被上诉人一直没有缴纳取暖费，所以房屋没有开栓供热。上诉人没有根本违约，不符合合同解除的条件。上诉人与被上诉人签定的房屋租赁合同的日期为2014年9月25日，合同签订后将房屋交付给了被上诉人，但双方约定的租期开始日为2015年1月1日，被上诉人接受房屋后开始进行装修，但装修一直没有结束故并没有进行营业活动。2014年至2015年供暖期结束日应为2015年4月末，在租期开始后被上诉人如认为房屋没有供暖且是上诉人没有缴纳入网费所致，也应当通知上诉人并给予上诉人合理期限，但被上诉人在没有装修完毕且没有实际使用房屋进行经营活动的情形下，于2015年3月27日即向法院提起诉讼主张解除合同，显然存在恶意解除合同的故意。且当时供暖期还没有结束，没有供暖的情形完全可以消除，因此本案不具备合同解除条件。综上，请求二审法院发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。付旭光辩称：原审判决正确请求维持原判。付旭光向一审法院起诉请求：解除与被告签订的房屋租赁合同，并赔偿各项损失共计1585110元。一审法院认定事实：因原告付旭光欲经营和龙市顺达假日酒店，便于2014年9月25日与被告顺达公司签订房屋租赁合同，约定被告将位于和龙市人民大街商业圆弧处，面积为5945.45平方米的房屋出租给原告付旭光，合同期限为二十年；房屋租金为500000元/年，租金每五年递增，递增率为8％；付款方式为合同签订时支付第一年度房屋租金，在房屋租金到期之日前一个月内支付下一年度房屋租金；为确保原告合理保管和使用房屋，原告付旭光需向被告顺达公司交纳100000元房屋保证金；在原告付旭光使用该处房屋期间的取暖费由原告付旭光缴纳。同日，双方签订附加协议，约定原告承租房屋的电梯由原告付旭光自行安装，归原告付旭光所有。合同签订后，原告付旭光按照合同约定向被告顺达公司交付了第一年度的房屋租金500000元及保证金100000元，被告顺达公司将房屋交付原告付旭光使用，原告付旭光随即开始对房屋进行装修。2014年冬，原告付旭光发现承租房屋不能取暖，致使原告无法合理使用房屋，经到和龙热力公司咨询得知其承租的房屋没有办理供热入网手续，并于2015年3月3日向原告出具书面材料加以证明，原���付旭光便与被告顺达公司协商，但经多次协商未果。2015年2月2日，和龙热力公司与被告顺达公司签订供热入网协议，约定被告顺达公司需自协议签订五日内对涉案房屋一次性向和龙热力公司缴纳135037.8元管网建设费，待被告顺达公司提交的材料齐全、管网建设费足额缴纳之日起六个月后可以入网，入网后足额缴纳首期热费后可开栓供热。另查明：被告顺达公司虽与和龙热力公司签订供热入网协议，但因被告顺达公司始终并未对原告承租的房屋向和龙热力公司缴纳管网建设费，和龙热力公司至今无法对原告承租的房屋开栓供热。2014年10月4日、2014年10月21日，原告付旭光向延边尚品空间装饰工程有限公司支付10000元设计费；2014年10月12日，原告在和龙市老杜开锁店花去换锁费1320元；2014年12月，原告为承租房屋交纳电费5075元、水费1746元。2015年11月26日，延边明正工程招标造价咨询有限公司出具延明工造咨鉴字（2015）019号鉴定书，评定原告付旭光承租的房屋室内装饰费、电梯设施及安装费、玻璃改造费、自来水安装、消防设施及安装费等工程造价为936969元，其中电梯设施及安装费275300元。一审法院认为：原告付旭光为经营和龙市顺达假日酒店，与被告顺达公司签订房屋租赁合同，约定了各自的权利、义务，是其双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同有效。双方应当各自履行合同约定，原告付旭光承租房屋用于经营和龙市顺达假日酒店，并向被告顺达公司支付了房屋租赁费，被告顺达公司作为出租人有义务向原告付旭光交付一个适宜居住、经营的房屋。但被告顺达公司向原告付旭光交付承租房屋时，该房屋并未在和龙热力公司处办理入网手续，原告发现承租房屋无法���暖经协商后，被告顺达公司虽与和龙热力公司签订供热入网协议，但因未缴纳管网建设费而导致房屋始终无法取暖，说明被告顺达公司向原告付旭光出租的房屋存在重大瑕疵，原告付旭光在此期间对承租房屋投入了大量的人力、物力、财力，致使原告承租房屋用以居住、经营的目的不能实现，被告顺达公司的行为构成根本违约，本院对原告付旭光要求解除与被告顺达公司签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。因被告顺达公司的违约行为导致了房屋租赁合同的解除，故对原告付旭光要求被告顺达公司退还房屋租金500000元，返还保证金100000元，赔偿原告为使用房屋花去的对已形成附合的装饰装修物的费用938289元【936969元+1320元（换锁费）】，水、电费6821元（1746元+5075元），装潢设计费10000元，共计1555110元的诉讼请求予以支持。对于原告付旭光要求被告顺达公司赔偿额外的装潢设计费30000元的诉讼请求，
本院认为，因原告付旭光对此并未向本院提交证据加以佐证，致使无法核实其主张的该事实，故对原告付旭光的该项诉讼请求不予支持。对于被告顺达公司反驳称因双方合同约定承租房屋的电梯部分由原告付旭光自行安装，归原告付旭光所有，故不同意赔偿电梯设施及安装费275300元。
本院认为，双方虽在合同中约定了电梯的安装及归属，但因被告顺达公司的根本违约，致使原告付旭光承租房屋的目的无法实现，且原告安装的电梯已经与承租房屋形成了附合，故对被告顺达公司的该项反驳不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，
判决如下：
一、解除原告付旭光与被告和龙市顺达房地产开发有限责任公司签订的房屋租赁合同；
二、被告和龙市顺达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内一次性向原告付旭光支付各项费用1555110元。
三、驳回原告付旭光的其他诉讼请求；案件受理费19271元，减半收取9636元，由被告和龙市顺达房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，顺达公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1：国电龙华和龙热力有限责任公司2016年1月21日出具的证明一份，证明本案租赁的房屋没有供热与上诉人是否缴纳入网费无关，只要付旭光缴纳供热费，房屋就可以投入使用。付旭光质证称：对真实性无法核实，对内容有异议。2014年签订合同至今没有供热，上诉人主张是否缴纳入网费与供热无关，我方认为不妥，如果不入网的话，即便交取暖费也不能供热，我方已经多次要求去交纳取暖费，入网费与供热是两个概念，证据中显示上诉人欠缴入网费。证据2：证据1的经办人高波的证人证言，证明：新建房屋的入网手续需要由产权人去办理。现诉争房屋在还未入网，只签定了协议，因为没有入网所以不能供热，只有管子接通了才能供暖，因施工问题，尚有两个管子未接通。付旭光曾因接管子的事情找过证人，接通管道的基本材料费用都是由付旭光承担的，但没协商具体的施工费用谁来承担。因施工存在障碍，第二天就停工了，后没有得到公司继续施工的指令，管网仍未接通。入网协议中的内容是针对开发商提供的格式，所以协议中设置了6个月的提前审批期限，便于我方施工。付旭光质证称：证人证言与我方的理解是不同的，我方认为不交取暖费是不能供热的，涉案房屋是商品房，已经闲置多年，入网问题至今还未解决，据我方了解上诉人没有能力缴纳高额的入网费。入网费属于基本建筑范畴，而供热费是在商品房交付之后产生的，与基本建设无关。本案中我方属于租用商品房，双方可以在合同中约定取暖费由谁交，供热费实际履行中可以有承租人交付，但不是承租人应付的义务，上诉人所述两费同时交纳不符合常理。
本院认为：书面证明所陈述的情况与证人证言所陈述的事实不符，根据证人证言现诉争房屋供暖尚未入网，至今相关暖气管道尚未连通，而且缴纳入网手续费是产权人的义务，也是入网协议约定的合同义务，应以证人出庭的��述为准，对其书面证明则不予采信。付旭光向二审法院提交了证据：2014年10月12日收条一份。证明一审中被上诉人主张的装修金额中有3万元未计记入鉴定。顺达公司质证称：装修费在一审中被上诉人已经主张，现对真实性、关联性有异议，证据不是正规发票，其真实性无法核实。
本院认为：顺达公司对该证据的真实性有异议，且无法核实该证据的真实性，故本院不予采信该证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：2014年9月25日，付旭光与顺达公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行合同义务，付旭光向顺达公司支付合同约定的价款，而顺达公司应向付旭光交付适合租赁的房屋。但现顺达公司交付的房屋无法进���供暖，不符合房屋租赁条件，付旭光租赁房屋的合同目的无法实现，一审判决解除房屋租赁合同并无不当。根据2015年2月11日国电龙华和龙热力有限责任公司与顺达公司签订的供热入网协议，顺达公司应当在签订合同后5日内支付管网建设费，即入网费，足额缴纳之日起6个月后可入网，但直至现在顺达公司仍未向国电龙华和龙热力有限责任公司缴纳约定的入网费，也未能完成供热管道入网，顺达公司上诉主张诉争房屋无法供暖的原因在于付旭光没有缴纳供暖费，没有合理依据，也不符合供热入网协议的约定，故该上诉理由不予支持。综上所述，顺达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持��判。二审案件受理费19271元，由上诉人和龙市顺达房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一六年八月十五日
书记员 唐 颖 微信公众号“”