辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终8539号
上诉人（原审被告）：李程，男，1982年6月19日出生，汉族，住址：沈阳市浑南区。
被
上诉人（原审原告）：港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市浑南区双园路34号。
法定代表人：邢程，系该公司负责人。
委托代理人：陈山海，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人李程因与被上诉人港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司（以下简称“沈阳港中旅物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初2606号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由
审判员周濛担任
审判长，与
审判员姜会军、
代理
审判员朱闻天组成合议庭，于2016年8月2日公开开庭对本案进行了审理，上诉人李程，被上诉人沈阳港中旅物业公司的委托代理人陈山海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳港中旅物业公司原审诉称：被告系中旅国际小镇业主，其所有的位于沈阳市浑南区双园路30-35号B7号楼1-3单元3门，建筑面积为230.92平方米的房屋系该小区内别墅，原告系该小区的物业服务公司，为该小区内包括被告在内的小区业主提供物业服务。现原告已依前期物业管理服务协议向被告提供了物业服务，但被告却未向原告缴纳物业费，原告催要多次未果后诉至法院，请求法院判令被告向原告支付2013年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费29,095.92元，并由被告承担诉讼费用。李程原审辩称：
一、被告曾经缴纳过一年的物业费，之后物业公司承诺免除了被告一年的物业费，因此被告2014年8月31日前的物业费均已支付；
二、根据沈阳市物业管理条例第38条规定，新建住宅前期物业管理期间的物业费收费标准由市主管部门会同市房产部门核定后确定，并由市价格主管部门依法合发收费许可证，原告应提供收费许可证以证明其具备收费资质，并证明该许可证已通过年审，但原告至今未向业主公开该收费许可证；
三、物业费收费标准不合理，周边小区的物业费收费标准远低于本小区，但其提供的物业服务更细致，设施也更完善；
四、原告提供的物业服务不符合约定，属于严重违约，应根据合同法相关规定对物业费进行减免。原审法院
经审理查明：被告所有的位于沈阳市浑南区双园路30-35号B7号楼1-3单元3门，建筑面积为230.92平方米的房屋系中旅国际小镇内别墅，原告依照双方于2013年3月16日签订的《前期物业管理服务协议》的约定对该别墅按照每月每平方米3.5元的标准收取物业费。原告提供物业服务后，被告没有支付2013年9月1日至2016年8月31日期间的物业费，原告向被告催要未果后诉至本院，要求被告支付拖欠的物业费。被告以原告曾承诺免除其一年物业费；原告对被告提出的房屋质量问题一直未予解决；物业费收取标准过高、原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准等为由拒交物业费。原审法院认为：原、被告于2013年3月16日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求有法律和事实依据，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出的原告曾承诺免除其一年物业费的抗辩理由，因被告未提供证据予以证明，故对此抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出的房屋质量问题原告一直未予解决的抗辩理由，因解决房屋质量问题并非物业公司的服务范围，故对此抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出的物业费收取标准过高的抗辩理由，因被告已就物业费收费标准与原告达成协议，该协议具有法律效力，被告应依协议约定的标准支付物业费，故对此抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出的原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准的抗辩理由，其中关于绿化、安保、保洁等问题，被告欲以提供的证据照片证明原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准，但在该协议中并未约定相关服务的具体标准，因此该组证据并不具有证明效力；关于院墙、硬化马路等问题，双方在前期物业管理服务协议中并未约定，不属于物业公司服务的范围，故对此抗辩理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：被告李程于本判决生效之日起七日内给付原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司2013年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费29,095.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由被告李程承担。宣判后，李程不服，上诉至本院。理由：1、原审认定事实不清。涉案房屋性质不是原审认定的别墅，而物业公司按照别墅的标准收取物业费显然不符合事实；2、物业公司只知道收费，怠于服务和管理，其服务标准未达到合同中约定的标准。请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人沈阳港中旅物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方的陈述及其提供的前期物业管理服务协议、物业管理服务收费协议、业主手册、商品房买卖合同、入住通知书、业主入住资料物品领取确认单、物业费催交通知单、特快专递、部分业主签名的港中旅物业服务意见书、中旅蓝爵宣传手册、照片、视听材料等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。涉案园区的建设单位与被上诉人签订的前期物业管理服务协议及上诉人与被上诉人签订的物业管理服务收费协议，均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。现上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，理应按照合同约定交纳相应的物业费。故原审判令上诉人履行交纳物业费的义务并无不当。关于上诉人提出涉案房屋性质不是原审认定的别墅，而物业公司按照别墅的标准收取物业费显然不符合事实的上诉主张，
本院认为，一方面，根据上诉人提供的园区照片及结合前期物业管理服务协议约定，涉案园区有别于一般的普通住宅，按照物价部门规定，此类物业服务收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证；另一方面，上诉人入住园区时与被上诉人签署的物业管理服务收费协议中对于物业收费标准亦有明确约定，上诉人应按此标准实际向被上诉人支付物业费。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人提供的物业服务不到位的上诉主张，
本院认为，首先，涉案园区现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由；其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。据此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。上诉人提出的此项上诉主张，不能成为其拒绝支付物业费的合法理由。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费528元，由上诉人李程负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理
审判员 朱闻天
二〇一六年八月十五日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：