湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂28民终1064号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谭莉，女，1987年4月10日出生，土家族，务农，住湖北省咸丰县。
委托诉讼代理人：杨奎之，咸丰县尖山法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，住所地咸丰县高乐山镇红旗路14号。
法定代表人：杨智安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。
上诉人谭莉因与被上诉人咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2016）鄂2826民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭莉的委托诉讼代理人杨奎之、被上诉人世纪兴公司的委托诉讼代理人朱昌前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭莉上诉请求：
一、撤销一审判决第三项；
二、改判一审判决第一项为世纪兴公司支付谭莉违约金64413.31元。事实及理由：一审法院认定世纪兴公司通过在报纸上发公告的方式履行了通知交房义务与一审判决确认的事实相矛盾而不能成立。
一、一审判决认定案涉房屋于2015年5月4日经咸丰县住房和城乡建设局等单位形成“建筑工程竣工验收报告”后才达到合同约定的交付条件。世纪兴公司在2014年7月31日、2015年1月22日在恩施日报公告交房时，房屋未达到交付条件，公告交房时间虚假不实。
二、虚假不实的公告实属违法行为。世纪兴公司在报纸上发布交房时间虚假不实的公告，违反了《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规的相关规定。因此，世纪兴公司的公告实属不真实的违法行为。综上，一审法院不能以虚假和违法的公告来认定世纪兴公司已履行了通知交房义务。世纪兴公司辩称，一、谭莉的上诉理由均不能成立，双方对交房的条件存在争议，世纪兴公司认为交房标准是主体验收合格，世纪兴公司在2014年7月31日和2015年1月22日按照合同约定的公告方式通知了谭莉接房。一审认为应当在2015年5月4日才达到交付条件，实际上是人民法院认定的交付条件，而不是双方认可的交付条件。故在2015年1月22日前的延期交房违约金世纪兴公司愿意承担，2015年1月22日之后的延期交房违约金应由谭莉承担。
二、谭莉至今不接房，完全是自身原因造成的，损失应由自己承担。
三、一审判决支付的违约金远远超过谭莉的实际损失。按照当地住房租金标准，谭莉每年房屋租金不会超过1万元，一审判决要求支付4万多元违约金远远超过谭莉可能的损失。故谭莉的上诉请求不应支持。谭莉向一审法院起诉请求：世纪兴公司向谭莉支付2014年4月1日至2015年12月31日共640天的逾期交房违约金64413.31元。世纪兴公司一审反诉请求：谭莉向世纪兴公司支付违约金1万元。一审法院认定事实：2012年12月20日，谭莉（××）与世纪兴公司（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。××以出让方式取得位于高乐山镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0506号的地块的土地使用权。该地块土地面积为5232.275平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月17日至2081年5月18日。××经批准，在上述地块上建设商品房，咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢1单元902号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上11层。该商品房合同约定建筑面积共104.1平方米，其中，套内建筑面积88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.1平方米。第四条，计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3222.73元，总金额（人民币）叁拾叁万伍千肆百捌拾陆元整。第六条，付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：3、××于2012年12月18日支付首付款135486元，余款200000元由××向银行申请按揭贷款，并委托银行直接支付给××。第七条，××逾期付款的违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的20%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限。××应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条，××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。附件四：合同补充协议。
二、银行按揭约定：1、××应在签约之日起七日内将按揭所需完整资料送交××，由××转交银行，否则按本合同第七条之规定处理。
五、××利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知。”谭莉分别于2012年11月17日、2012年12月20日向世纪兴公司支付首付款129279元、6207元。余款20万元谭莉通过向中国建设银行股份有限公司咸丰支行按揭贷款的方式向世纪兴公司支付。按揭贷款资料办理完毕后，中国建设银行股份有限公司咸丰支行于2013年4月24日将该款支付给世纪兴公司。2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现有部分业主已办理交房手续，请未办理交房手续的业主于2014年7月31日至2014年8月30日期间尽快带齐相关购房资料到咸丰新城营销中心办理交房手续”。2015年1月22日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“咸丰新城1、2号楼已分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，绝大部分业主都已办完分户验收和交房手续，为了维护各购房业主的利益，我公司再次公告，请未办理分户验收和交房手续的业主自公告之日起七日内到咸丰新城办理分户验收和交房手续，逾期我公司将委托物业公司代为办理。”至今，谭莉未对购买的咸丰新城第1幢1单元902号房予以接收。2015年5月4日，由建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位，在咸丰县建设工程质量监督站等单位的参与下，组成验收小组对世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼进行竣工验收，并形成《建筑工程竣工验收报告》。另查明：中国建设银行股份有限公司咸丰支行收到谭莉的贷款按揭资料时间为2013年1月18日。谭莉在中国建设银行股份有限公司咸丰支行办理购房按揭贷款需提供以下资料：借款人、借款人配偶身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、收入证明原件、银行流水原件、委托扣款账号复印件、首套房证明原件、购房合同原件及该行认为必须提交的其他资料。谭莉向世纪兴公司提供的按揭贷款资料中形成时间最晚的一份资料《理财金账户历史明细清单》的截止时间是2012年12月31日。一审法院认为，谭莉与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点为三点：
一、世纪兴公司与谭莉于2012年12月20日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；
二、世纪兴公司是否应当承担违约责任。
三、谭莉是否应当承担违约责任。
一、关于世纪兴公司与谭莉于2012年12月20日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。谭莉认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋按照国家和地方人民政府的规定经过消防、环保等单位验收合格。世纪兴公司认为买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋主体验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保证书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综合上述规定，双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指世纪兴咸丰新城一期1号商住楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。
二、关于世纪兴公司是否应当承担违约责任的问题。1、咸丰新城一期1、2号商住楼在咸丰县建设工程质量监督站的参与下，于2015年5月4日经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位共同形成《建筑工程竣工验收报告》。能够证实，咸丰新城一期1、2号商住楼于2015年5月4日经过建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格，达到合同约定的交付条件。根据双方的合同约定，世纪兴公司应将经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格的房屋在2014年3月31日前交付给谭莉。世纪兴公司虽然在2014年7月31日、2015年1月22日通过恩施日报发公告的形式向咸丰新城一期1、2号楼业主发出交房公告，但是通过双方提交的证据证实，咸丰新城一期1、2号商住楼此时并未达到合同约定的交付条件。世纪兴公司未按合同约定的时间交付房屋属违约行为，应承担相应的违约责任。2、关于双方争议的世纪兴公司是否已通知谭莉交房的问题。谭莉主张世纪兴公司应根据合同第十一条的约定，在商品房达到交付使用条件后，世纪兴公司应当书面通知谭莉办理交付手续，双方进行验收交接时，世纪兴公司应当出示合同第八条规定的证明文件，世纪兴公司通过报纸公告交房的时候，双方争议的房屋未达到合同约定的交付条件，所以世纪兴公司未履行通知交房的义务。世纪兴公司主张其已按照合同约定履行通知交房义务。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条的约定，“××利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行告知的，视同书面告知”。所以，世纪兴公司通过在报纸上发公告的方式履行交房通知义务，符合合同约定的通知形式，予以认定。因双方对合同第八条约定的房屋交付条件理解上存在争议，属于合同约定不明确具体，在该争议未通过依法裁判确定时，双方以各自的理解来判断合同约定的交付条件并无不妥，因而不能以此来认定世纪兴公司未履行通知交房的义务，亦不能因合同约定不明确而加重世纪兴公司的通知义务。综上，世纪兴公司已履行了通知交房的义务。对谭莉认为世纪兴公司未履行通知交房义务的抗辩理由不予采纳。综上，世纪兴公司应当按照《商品房买卖合同》第八条的约定，从2014年4月1日起至2015年5月3日止（共计398天），按日向××谭莉支付其已交付房屋价款万分之三的违约金，共计40057.03元（购房款335486元×0.0003×398天）。对于谭莉诉讼请求中超过的部分不予支持。对于世纪兴公司提出违约金过高的抗辩理由，因世纪兴公司未提供证据证实合同中约定的违约金过分高于造成的损失，对其该抗辩理由不予采纳。
三、关于谭莉是否应当承担违约责任的问题。按照双方所签合同附件四中银行按揭条款的约定，谭莉应于2012年12月27日前将办理按揭贷款所需资料交给世纪兴公司，谭莉与世纪兴公司均未提供证据证实双方何时对按揭资料进行了交接，无法确定双方办理按揭资料交接的准确时间，基于对双方当事人利益的平等保护及交易习惯，应以谭莉提交的所有按揭资料中最后一份资料的形成时间认定双方按揭资料的交接时间，即2012年12月31日（理财金账户历史明细清单的截止时间）。所以，谭莉未按照合同约定的时间提交按揭贷款资料，已构成违约，应承担违约责任。谭莉应当按照《商品房买卖合同》第七条第1款及《合同补充协议》第二条第1款的约定，从2012年12月28日起至2012年12月31日止（共计4天），按日向××世纪兴公司支付其按揭贷款万分之五的违约金，共计400元（以揭贷款20万元×0.0005×4天）。对于世纪兴公司诉讼请求中超过的部分不予支持。对于谭莉提出违约金过高的抗辩理由，因谭莉未提供证据证实合同中约定的违约金过分高于造成的损失，对其该抗辩理由不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决：
一、咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司支付谭莉违约金人民币40057.03元；
二、谭莉支付咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司违约金人民币400元；
三、驳回谭莉的其他诉讼请求；
四、驳回咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。上述咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司、谭莉应当支付的款项限本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费705元（已减半），由咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司负担500元，谭莉负担205元。反诉案件受理费25元（已减半），由谭莉负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为，世纪兴公司是否按合同约定履行了交房通知义务以及本案违约金应如何计算。世纪兴公司在2014年7月31日、2015年1月22日通过恩施日报两次公告，符合双方签订合同约定的通知方式，即附件四合同补充协议第五条：“××利用报纸、电视等公众媒体或邮政快递、电话、电子邮件等方式对本公司交房事项进行通知的，视为书面通知。”上述两次公告系世纪兴公司认为涉案房屋已达交付条件下履行的通知义务。《商品房买卖合同》第八条所约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，对此谭莉与世纪兴公司存在不同理解，虽然对涉案房屋的交付条件一审法院依据相关法律法规规定最终认定为经建设、勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格，但在合同其他条款未进一步明确的情况下，世纪兴公司按自身理解发出公告通知交房并无不当，一审判决认定世纪兴公司已履行合同约定的通知义务正确。事实上，谭莉在知悉该通知后与世纪兴公司取得联系，并考虑是否接房，虽然因为没有达到交房条件而拒绝接房，但并不能否定世纪兴公司已经发出过通知的事实。世纪兴公司在此通知后亦继续承担了没有达到交房条件的违约责任。谭莉在拒绝接收房屋、双方产生争议而又不行使合同约定解除权情况下，理应对涉案房屋验收进展情况保持适当关注，避免损失扩大。一审从平衡双方当事人利益角度出发，根据涉案房屋在2015年5月4日经验收合格达交付条件的客观事实，结合当地经济社会发展现状，且世纪兴公司要求调整违约金的情况下，将违约金计算至2015年5月3日，既充分弥补了谭莉的损失，也未加重世纪兴公司的责任，裁判结果公平合理。综上所述，谭莉的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费705元，由上诉人谭莉负担。本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一六年八月十五日
书记员 张晶晶 来自