商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕1002民初934号原告刘某，男，汉族。被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。法定代表人寇利军，董事长。委托代理人李博，陕西弘达律师事务所律师。委托代理人喻婷，陕西弘达律师事务所实习律师。
原告刘某与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告刘某与被告奥星纪元公司的委托代理人李博、喻婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年12月11日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的御源花园小区X号楼X单元X西号房屋，购房金额314001元，原告已按合同履行了付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2012年10月1日前，将验收合格的商品房交付原告使用。2015年5月20日被告通知原告接房。按照合同第九条约定，逾期交房后，被告应按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。被告逾期交房961天。按合同第十五条约定，被告不能在房屋交付后90日内办理产权登记，被告应按已付房款的1%向原告支付违约金3140元。请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金93666.51元；2、被告支付原告逾期办证违约金3140元。
被告辩称，一、市场低迷，资金链断裂，是迟延交房的根本原因。被告也在尽最大努力继续建设，请予以理解。御园花园项目是一个很好的项目，但是项目启动后，就遭到了2009年以来国家宏观政策的调控，收缩房企贷款、限购等政策的打压，特别是2012年10月1日国庆后，市场情形急转直下，房屋卖不动，资金无法回笼，建设资金无法保证，严重影响了施工工期，致使工程迟延交付。
二、合同约定的延期情形存在，违约金的计算应适当扣减。根据双方合同第八条第二款：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力…2、市政原因：停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间”的约定，被告存在正常延期的客观事实，这些延期时间应从逾期交付房屋期间减除。以下这些时间被告据实顺延施工，不属于逾期行为。1、行政机关发布停工命令时间。被告早于2011年10月8日按照招标法的有关规定，履行了建设工程招标程序，与施工方签订了《建设施工合同》。但是，由于商洛市住房和城乡建设局、商洛市建设工程质量安全监管中心站等政府行政机关原因，被告自开工以来一直被勒令停工，被告工程至2012年11月12日才由商洛市住房和城乡建设局颁发了《施工许可证》，准许开工。那么，自双方签订合同之时，至施工被许可开工之日，这段时间为工程顺延时间。这里，合同开工日期和施工许可证颁发之间就有13个月零5天。因此，在2012年11月12日之前签订的商品房合同，交付日期应将合同签订时间到2012年11月12日《施工许可证》颁发期间的时间予以顺延。2012年12月、2014年1月多次被勒令无期限停工，也为工程顺延时间。2、申请测绘、验收时间。2012年9月、2013年3月、2013年9月、2014年5月、2015年1月被告多次递交了《测绘申请》、《竣工初验报告》，并交纳了测绘费用，但是由于客观原因，测绘、验收推迟共达几十、数百天。据此应顺延工期。3、天气原因，顺延施工的时间，据气象天气统计，2011年4月至2015年5月，日降水量≥5.0毫米和日平均气温≤5.0℃的不适宜施工天气共496天。被告据此顺延施工，合情合理合法。4、市政施工封路原因，顺延施工的时间。2011年8月，商洛市政府发布通告，对市区各主要道路封闭实施雨污分流改造治理施工。2013年3月6日，雨污分流改造治理施工建设至被告在建小区主要道路（车辆可以通行的唯一道路）——香菊路（文卫路北段）。3月商洛市城市管理局和商洛市交警支队联合发布通告，对该路封闭施工，工期长达80天。致被告施工车辆、人员、设备、原料无法到场。被告无奈顺延施工。而实际的施工天数远不止80天。5、每年中高考道路交通管制原因，顺延施工时间。2011年至今5年时间，每年中高考有4天道路交通管制，被告施工车辆、人员、设备、原料无法到场，无法施工。根据双方合同约定，结合上述五种据实顺延交房的情形，尽管被告方也确实迟延交房，这里面固然有被告方的责任。但是，双方合同中据实顺延交房的情形也确实客观存在，应相应据实扣减，从而计算出实际应承担迟延交房的时间，再结合被告现在经营步履维艰的实际，公正裁决违约责任承担的具体数额。
三、本案中还涉及迟延交付违约金计算的时效问题。逾期交付违约金请求权是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。商品房买卖合同中，都有“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”的约定，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。而每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。可见，这是逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算方式。因此，案件中逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自起诉之日起向前推算二年，保护这二年期限内的违约金请求权。
四、根据商品房买卖合同第15条的约定内容，未取得房屋产权证书的责任不在被告，故被告不承担该项违约责任。
经审理查明，2011年12月11日，原告刘某（买受人）与被告奥星纪元公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发建设的御源花园小区X号楼X单元X层X西号房屋一套，建筑面积96.86平方米；该商品房的单价为3241.80元/平方米，总金额314001元。第六条付款方式及期限中约定，买受人于2011年6月7日前支付首付款134001元，余款180000元采取银行按揭方式支付。合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、市政原因：停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任，双方约定按逾期时间不同，分别处理（不作累加），其中逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十五条关于产权登记中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下条款处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；交付使用时，买受人在接到出卖人通知15日内，提供办理产权证相关全部资料，并按规定交清应交费用和所有税、费；因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。原告于2011年12月11日向被告缴纳首付款134001元，2012年2月21日原告以银行按揭方式支付被告180000元。2015年5月20日被告通知原告接房。另查明，商洛市住房和城乡建设局于2012年11月12日向被告颁发了《建筑工程施工许可证》，载明合同开工日期2011年10月8日，合同竣工日期2012年11月13日。商洛市建设工程质量安全监督中心站分别于2011年11月29日、2012年3月21日、2012年3月23日向被告发出责令停止施工通知书。商洛市住房和城乡建设局分别于2011年12月23日、2012年12月24日、2014年1月2日向市直各在建工地发出关于冬季各在建工程暂停施工的通知；商洛市建设工程质量安全监督中心站分别于2013年11月26日、2015年12月15日向各县（区）建设工程质量安全监督站及市直各在建工地发出关于加强冬期施工质量管理工作通知，于2016年1月10日向各县（区）建设工程质量安全监督站及市直各在建工地发出关于冬季施工现场停工的紧急通知。2012年9月4日商洛市商州区兴业房地产测绘队向被告出具10000元测绘费发票。2013年3月1日被告向商洛市建筑工程质量安全监督中心站申请对1#、2#、4#、5#、6#楼进行竣工验收，对3#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#楼进行主体验收。2013年9月2日被告向商洛市商州区兴业房产测绘队申请对3#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#楼进行房屋面积测绘。2014年5月26日被告向商洛市建筑工程质量安全监督中心站申请对8#、9#、10#、11#、12#、13#楼进行竣工初验。2015年1月21日被告向商洛市建筑工程质量安全监督中心站申请对11#、12#、13#楼进行竣工初验。2011年8月9日，商洛市人民政府发布关于市区部分路段雨污分流改造治理的通告，主要内容为市政府决定分期对中心市区雨污合流管网进行分流改造；今年先期对名人街、工农路、北新街中西段、商洛路、朝阳路等处合流管网进行雨污分流改造，并对生活直排污水进行治理；施工期间将对施工区域路段实行分段封闭和交通管制，过往车辆绕道通行；要求沿线单位等予以配合。2013年3月6日商洛市城市管理局、商洛市公安局交警支队发出通告，主要内容为市区三期雨污分流改造工程需对文卫路全段、长坪路、北新街中段及东环路南段、州城路与工农路交汇处、团结路与工农路交汇处、南大门与商鞅大道交汇处分期分段进行施工，从2013年3月6日开始，工期80天，全段实行交通管制，届时所有车辆绕行，请上述路段内有车的单位和个人提前择地保管其车辆。2011年至2016年中、高考期间在全市各考点周边路段均实行了交通管制和噪声污染监督管理。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告刘某提交的证据有：商品房买卖合同、工商银行个人借款凭证、收款收据复印件、御园花园业主入住书面通知函、契税收据、大修基金收据；被告奥星纪元公司提交的证据有：施工许可证、行政机关责令停工通知，冬季停工暂停施工通知书，测绘申请、票据、申请验收报告，历年气象信息表，雨污分流市政施工封路通告、照片，历年中高考道路交通管制公告复印件、国内挂号信函收据。以上证据，已经庭审质证和本院审查，真实、合法，可以采信。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。被告奥星纪元公司未按合同约定的期限交房，其应向原告刘某承担逾期交房的违约责任。原被告双方认可交房时间为2015年5月20日，因商洛市住房和城乡建设局、商洛市建筑工程质量安全监督中心站分别在2011年12月23日、2012年12月24日、2014年1月2日通知商洛市直各在建工地冬季在建工程暂停施工，本案诉争房屋的施工单位在来年正月十五过后陆续开工，三次冬季停工天数应分别为46天、63天、44天，2012年至2014年中高考停工12天，根据原被告双方在商品房买卖合同第八条中的约定，上述165天应予延期。被告认为其在未取得施工许可证前行政机关勒令其停工的天数应予延期的观点，因施工许可证是被告向颁证机关申请后才能取得，且行政机关勒令被告停工系因被告违反相关建设工程质量和安全生产管理条例等规定所致，对此原告并无过错，故该观点本院不予采纳；被告认为等待竣工验收和面积测绘的天数应予延期的观点，因被告提供的证据无法证明政府相关部门于何时受理御源花园住宅楼竣工验收和面积测绘的报告，故该观点本院不予采纳；被告认为雨天及低温天气停工、市政施工封路期间应予延期的观点，因被告没有证据证明其将雨天及低温天气停工已告知原告，不符合双方应予延期的约定条件，且文卫路并不是被告工地通行的唯一出路，故该观点本院不予采纳。关于被告提出的逾期交房违约行为的诉讼时效问题，按日计算逾期交房违约金系原被告双方对该违约行为约定的违约金计算办法，且被告该逾期交房违约行为一直持续到交房之日即2015年5月20日，本案原告于2016年6月1日向本院提出诉讼，要求被告支付2012年10月2日至交房之日的逾期交房违约金，并未超过二年的诉讼时效。综上，被告本应于2012年10月1日前向原告交房，却直到2015年5月20日交房，逾期交房天数为961天，减去应予延期的天数165天，被告应承担796天的逾期交房违约责任，即按照双方商品房买卖合同第九条约定，被告应支付原告逾期交房违约金74983.43元（即314001×3/10000×796）。被告向原告交付房屋后，至今未通知原告提交办理产权证书的相关资料，亦未提供相关证据证明其已在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料已报产权登记机关备案，故被告应按合同第十五条的约定，按房屋总价款314001元的1%即3140元，向原告支付逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司支付原告刘某逾期交房违约金74983.43元、逾期办证违约金3140元，总计78123.43元。限判决书生效之日起15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2142元，减半收取1071元，由原告刘某承担178元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司承担893元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
代理
审判员 敬小涛
二〇一六年八月十五日
书 记 员 辛 颖 微信公众号“”