湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终3850号
上诉人（原审被告）：彭伟。
委托代理人：雷勇，湖北翰盈律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：武汉市育才高级中学，住所地武汉市江岸区解放公园路。
法定代表人：毛晓峰，系该学校校长。
委托代理人：李倩，北京中伦（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：沈细娟，北京中伦（武汉）律师事务所实习律师。
上诉人彭伟因与被上诉人武汉市育才高级中学（以下简称育才中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年2月2日，育才中学向一审法院提起诉讼，请求判令：1、彭伟立即腾退租赁房屋；2、彭伟向育才中学支付其在租赁期满后继续使用租赁房屋的占用使用费62，500元（自2015年7月1日起暂计算至2015年12月31日）以及截至实际腾退之日的占有使用费；3、彭伟承担全部诉讼费用。一审法院查明，1984年6月28日，经武汉市城市规划管理局武规证字（84年）第016号《建设许可证》批准，武汉市第18中学出资在解放公园路建设门市部、粮店共计370平方米的建筑（含诉争房屋）。建设完工后，该诉争房屋一直由武汉市江岸区教育局房管站代管。2000年3月20日，武汉市第18中学更名为武汉市育才高级中学。2011年6月，房管站将涉诉房屋的房产管理权移交给育才中学。2014年6月30日，育才中学与彭伟签署《房屋租赁合同》，约定将座落于江岸区解放公园路41-4号的房屋出租给彭伟，租赁期限从2014年7月1日至2015年6月30日，全年租金为125，000元，按季度缴纳，租赁房屋的用途为从事餐饮业，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理为无偿交于育才中学。租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同。育才中学多次要求彭伟办理腾房手续，截止起诉时，彭伟仍在使用租赁房屋从事餐饮经营，并未办理腾房手续。双方就腾房事宜多次沟通均未果，故育才中学诉至法院。一审法院认为，武汉市第18中学取得《建设许可证》，建设了包含诉争房屋在内的建筑，建设完工后该诉争房屋的房屋管理权由武汉市江岸区教育局房管站享有。后武汉市第18中学更名为武汉市育才高级中学。2011年6月，房管站将涉诉房产的房产管理权移交育才中学，不影响其原有权利义务的承受。育才中学取得了对该房屋的使用和收益权，育才中学诉讼主体适格。关于彭伟提出育才中学不享有诉争房屋使用权和收益权的抗辩，不予采纳。育才中学与彭伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方房屋租赁合同关系成立，应受法律保护。租赁合同期满，双方并未续签租赁合同，且育才中学明确不再向彭伟出租租赁房屋，并要求其腾退房屋，双方房屋租赁关系终止，彭伟无权继续占有房屋。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物，育才中学是上述争议房屋的合法使用权人，有权要求彭伟腾退该房屋。故对育才中学提出彭伟立即腾退租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。双方租赁合同终止，彭伟继续占有使用房屋，应支付相关使用费用，故对育才中学请求彭伟支付其在租赁期满后继续使用租赁房屋的占用使用费62，500元（自2015年7月1日起暂计算至2015年12月31日）以及截至实际腾退之日的占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。关于彭伟要求育才中学支付装修费用的辩称，双方签订的《房屋租赁合同》中约定“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理为无偿交于武汉市育才高级中学”，故对此辩称不予采纳。关于彭伟未收到育才中学腾退房屋书面通知、育才中学没有给其缓冲的余地、腾退影响员工生存的辩称，因育才中学自发出通知至起诉之日有8个多月时间，且从育才中学起诉到审理至今已给予其充足的宽限期，故彭伟要求给予腾退期限不宜过长，结合本案实际情况，酌定给予适当的腾退期限。审理中，一审法院依法主持调解，双方就彭伟是否腾退房屋无法达成一致，故调解未成。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：
一、彭伟于本判决生效之日起十日内将位于武汉市江岸区解放公园路41-4号的房屋腾退并交付给武汉市育才高级中学；
二、彭伟于本判决生效之日起五日内向武汉市育才高级中学支付其位于武汉市江岸区解放公园路41-4号房屋的占有使用费62，500元（自2015年7月1日起计算至2015年12月31日）以及截至实际腾退之日的占有使用费（以每月10，416.67元计算）；彭伟如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，363元，由彭伟承担。因上述款项已由武汉市育才高级中学预交和垫付，故彭伟于本判决生效之日起五日内将上述费用一并支付给武汉市育才高级中学。一审判决后，彭伟不服，向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由育才中学承担。主要理由：原审认定事实基本正确，但忽略一系列关键事实；依据双方已经存在长期租赁合同，我方基于交易习惯以及相互信赖，认为在新租赁合同到期后，仍然会获得续租机会，因此我方在2015年3月份斥资50万元进行了装修，然而仅仅在两个月后，育才中学提出不予续租，根本不考虑彭伟刚刚花费近50万装修的情况，一味要求我方腾退并无偿获得装修、增设部分利益而完全漠视我方的利益。原审判决法律适用不当。过于机械理解合同法，有违公平合理。
被上诉人育才中学辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，彭伟的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。二审
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，双方均无新证据提交。
本院认为，育才中学系案涉武汉市江岸区解放公园路41-4号房屋的合法管理权人，其与彭伟协商一致、自愿签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同明确约定“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理为无偿交于武汉市育才高级中学”。依据双方的上述合意，租赁房屋的装修改善部分在租赁期满后应由育才中学无偿取得并处置，而彭伟上诉亦未能举证证明具体的装修损失，其要求装修损失缺乏事实和法律依据，不应予以支持。上述《房屋租赁合同》的租赁期限届满后，育才中学并未与彭伟续签租赁合同，双方房屋租赁关系至此终止，若彭伟继续使用租赁房屋则属于无权占有，育才中学作为房屋的合法使用人有权要求彭伟腾退租赁房屋。彭伟主张基于双方一贯的合作习惯和信赖关系可以继续租用案涉房屋的上诉理由没有事实和法律依据，不应予以支持。而双方租赁合同终止后，彭伟实际上仍继续占有使用房屋，育才中学亦有权要求彭伟支付租赁期满时起至实际腾退时止的房屋占有使用费。综上，彭伟的上诉理由均没有事实和法律依据，其要求二审法院改判或发回重审的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，363元，由上诉人彭伟负担。本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一六年八月十五日
书记员 余泓萱 关注公众号“”