济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初2499号
原告：王静，女，1982年10月11日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托诉讼代理人：张训勇，山东崴达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张良磊，山东崴达律师事务所律师。
被告：山东匡山琪鑫置业股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王万滨，董事长。
委托诉讼代理人：庄文飞，山东舜元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹娜，山东舜元律师事务所律师（实习）。
原告王静与被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司（以下简称匡山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告王静及其诉讼代理人张良磊，被告匡山公司的诉讼代理人庄文飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王静向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告匡山公司立即向其支付违约金40329元；2、被告匡山公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年1月10日与被告签订商品房买卖合同，购买被告销售的位于济南市1704室房屋及储藏室，该房屋总价款为804965元，原告已经按照合同约定向被告付清全部购房款。按照合同约定被告应当在2014年5月31日前向原告交付涉案房屋及储藏室，但被告严重违反合同约定，2015年10月14日才将涉案房屋及储藏室交付原告使用。根据原告与被告签订的商品房买卖合同的约定，被告应当向原告支付违约金。原告王静诉至本院要求判如所请。
被告匡山公司辩称，被告对原告交付的购房款804965元以及交房时间2015年10月14日无异议，但认为被告交房时间应当顺延至2014年6月25日，理由如下：双方签订的房屋买卖合同的时间是2014年1月10日，依据合同第六条约定，原告应当在2014年1月20日办理完毕按揭贷款手续，否则，视为原告逾期付款。从原告按揭贷款于2014年2月14日到被告单位银行账号的时间来看，原告没有按照合同第六条的约定办理完毕按揭贷款手续，导致按揭款到2014年2月14日才支付给被告。如原告主张已按合同约定的时间办理完毕按揭贷款手续，其应当提交相应的证据加以证实，否则，应认定原告存在逾期付款的行为，逾期时间为2014年1月21日至同年2月14日，时间为25天。依据合同第八条约定，如原告逾期付款，被告可以据实予以延期交付房屋，因此，被告的实际交房时间应当为2014年6月25日。另，原告交的购房款中有329元是在办理房屋交接手续当日即2015年10月14日才交付给被告，这笔钱不应计算在违约金的已付购房款中。
经审理查明，2014年1月10日，被告匡山公司作为出卖人与作为买受人的原告王静签订编号分别为销售（字）20141031XXXX、销售（字）20141031XXXX的《济南市商品房买卖合同》两份。两份合同分别约定原告王静购买被告匡山公司开发建设的1704号房屋（以下简称1704号房屋）及-227号储藏室。其中房屋建筑面积104.25平方米，其中套内面积85.62平方米，公摊面积18.63平方米，房屋总价为787296元；储藏室建筑面积5.78平方米，其中套内面积3.68平方米，公摊面积2.10平方米，总价为17340元。1704号房屋买卖合同第六条约定，原告王静应在该合同签订时交付首付款237296元，剩余房款550000元申请按揭贷款，签订合同的同时原告王静向被告匡山公司交齐办理按揭贷款所需的有效资料，后续10日内，原告王静需配合银行办理完毕按揭手续，包括补交资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等。否则，视为买受人逾期付款，按合同第七条处理。储藏室买卖合同第六条约定，原告王静应当在签订合同之日，向被告匡山公司支付全部购房款，共计17340元。在原告王静将房屋全款汇入被告匡山公司指定账户前，被告匡山公司有权拒绝为原告王静办理房屋交接手续，由此造成的延期交房的责任以及与房屋相关的一切风险由原告王静自行承担。两份合同第八条均约定房屋及储藏室的交付期限为2014年5月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该条同时约定原告王静没有按合同约定支付款项的，被告匡山公司可以据实予以延期。两份合同第九条被告匡山公司逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过90日，原告王静要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告匡山公司按日向原告王静支付已交付房价款万分之一的违约金。该两份合同还约定了其他事项。上述房屋预售许可证号为济建预许XXXXXXX号。签订上述合同后，原告王静依约向被告匡山公司支付了储藏室的购房款及1704室房屋的购房首付款。2014年1月22日，原告王静与中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称农业银行）及被告匡山公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告王静向农业银行贷款550000元，用于支付1704室房屋的剩余购房款，贷款期限360个月，被告匡山公司为该贷款提供阶段性担保。签订该借款合同后，农业银行于2014年2月14日将550000元按揭贷款支付给了被告匡山公司。被告匡山公司称，其收到该款项的时间晚于原、被告双方合同约定的签订后10日内办理完毕银行按揭贷款手续的时间，原告王静的该行为构成逾期付款，其有权根据逾期付款的时间相应的顺延交房时间。2015年10月14日，被告匡山公司将取得了分期综合验收备案证明的1704室房屋及储藏室交付原告王静。交房当日原告王静按照房屋及储藏室的实测面积向被告匡山公司补交购房款329元。2015年11月26日，根据房屋的实测面积核算的最终的购房款，被告匡山公司向原告王静开具了1704室房屋及储藏室的购房发票，发票金额分别为787145元及17820元。原告王静要求被告匡山公司按照发票记载的金额作为计算逾期交房的基数，而匡山公司则主张应当剔除交房当日交付的329元购房款计算逾期交房违约金的基数。以上事实有原告王静提交的《济南市商品房买卖合同》、《房屋移交协议书》、购房发票，被告匡山公司提交的《个人购房担保借款合同》、购房款会计凭证等证据及原、被告双方的陈述为凭。
本院认为，原告王静与被告匡山公司于2014年1月10日签订的1704室房屋及储藏室的两份《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，被告匡山公司在与原告王静签订该合同时业已取得商品房预售许可证，故上述两份合同均为有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原、被告双方约定的1704室房屋及储藏室的交付时间均为2014年5月31日，但被告匡山公司实际交付房屋及储藏室的时间为2015年10月14日，由该事实可以认定被告匡山公司存在逾期交房的违约行为，其应当按照合同约定向原告王静支付逾期交房的违约金。现原、被告双方对被告匡山公司存在逾期交房违约行为及违约金的标准均没有异议，但对违约金的计算基数及逾期天数存有异议。原告王静主张应当按照发票金额作为计算违约金的基数，以合同约定的交房时间与实际交房的时间差计算逾期交房的天数。被告匡山公司则主张应当剔除交房当天原告王静所交纳的329元购房款作为计算违约金的基数，并且应当以按揭贷款实际入账的时间与交房时间差计算逾期交房的天数。原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定，逾期交房的违约金应当以原告王静已付购房款的万分之一计算违约金，原告王静收房前并未交纳面积差价款329元，其要求将该款项计入违约金计算基数的要求，没有合同依据，本院不予支持。被告匡山公司要求剔除该款项的答辩意见，本院予以采纳。原、被告双方签订的1704室商品房买卖合同第六条约定，原告王静应当在签订合同后10日内，即2014年1月20日内办理完毕银行按揭贷款手续，包括补交资料、到银行签订按揭贷款协议等，否则视为逾期付款。合同第八条约定，原告王静逾期付款的，被告匡山公司有权据实予以延期交付房屋。由上述合同约定可知，原告王静按期办理贷款的义务以履行补交材料、到银行签订按揭贷款协议等为限，如原告王静未能按期履行上述义务，被告匡山公司有权提出延期交房的抗辩。由查明的事实可知，原告王静于2014年1月22日与农业银行签订了按揭贷款合同，至该日，其办理按揭贷款的付款义务已经完成。贷款何时发放并不受原告王静控制，被告匡山公司以贷款入账时间作为原告王静履行办理按揭贷款义务完成的时间意见，没有合同依据，本院不予采纳。由上述认定可知，原告王静实际逾期付款2天，1704室房屋可顺延至2014年6月2日交房。另，原告王静购买的储藏室的付款并未逾期，储藏室的交房时间不应予以顺延。故经核算，被告匡山公司应向原告王静支付1704室逾期交房违约金39286.07元（787296元×0.0001×499天）；储藏室逾期交房违约金868.73元（17340元×0.0001×501天）；以上共计40154.80元。原告王静主张40329元不准确，应以本院核定的数额为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王静支付逾期交房违约金40154.80元；
二、驳回原告王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，减半收取404元，由被告山东匡山琪鑫置业股份有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张斌
二〇一六年八月十五日
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