上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6714号上诉人（原审被告）张健，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人夏斌，上海乾业律师事务所律师。委托代理人沈坚锋，上海乾业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海禾丰物业管理有限公司。法定代表人毛勇，总经理。
上诉人张健因与被上诉人上海禾丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人张健上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判。事实和理由：1、一审法院认定诉讼时效明显错误。张健从未收到过上海禾丰物业管理有限公司（以下简称禾丰公司）发出的律师函，而禾丰公司提供的送达凭证仅是一份邮局寄出凭证的清单，而非送达凭证，故一审法院对此予以认定有误。禾丰公司系于2016年2月14日提起本案诉讼，故其2014年2月15日之前的物业费诉请都已超过诉讼时效。2、一审法院对逾期付款滞纳金计算错误。2013年之前的物业费已过诉讼时效，其相对应的滞纳金也过诉讼时效。2015年开始张健与禾丰公司之前没有签订物业服务合同，双方对滞纳金也没有约定，故禾丰公司主张滞纳金缺乏事实和法律依据。3、一审法院判决张健支付2015年2月1日至2015年12月31日的物业费缺乏事实和法律依据。张健与禾丰公司之间的物业服务合同于2014年10月14日到期，合同到期后禾丰公司过渡托管服务至2015年1月31日，自2015年2月1日起，禾丰公司不再有合法依据向小区业主收取物业费。一审中张健出示了《通告》、《调查笔录》、《业委会会议记录》等证明了该事实，一审判决对此未予说明，也未对相关事实予以查明。根据最高院审理物业纠纷案件相关司法解释关于物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不予支持的规定，禾丰公司无权主张上述时段的物业费。
被上诉人禾丰公司辩称：其系按照物业服务合同约定为涉案小区提供物业服务至今，由于涉案小区业委会的改选流程故尚未与其续签物业合同，但此是涉案小区业委会改选、重组造成的，至今涉案小区业委会也没有和其他物业公司签订物业服务合同。故不同意张健的上诉诉请。禾丰物业公司向一审法院起诉请求判令：1、张健向其支付2008年1月1日至2015年12月31日的物业管理费人民币（下同）24,657元；2、张健向其支付2013年、2014年、2015年的逾期付款滞纳金（自2013年11月1日起计算至实际支付之日止，按每日千分之一标准计算）。一审法院认定事实如下：张健为涉案的上海市松江区XX路XX弄XX号房屋的共同共有权利人之一，于2009年12月9日取得房地产权证号为松2009XXXXXX的房地产权证，涉案房屋建筑面积为256.84平方米，房屋类型为联列住宅。2005年10月，案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）与禾丰公司签订《前期物业管理服务合同》，约定禾丰公司为涉案房屋所在的XX苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月31日止。2005年10月17日，上海市松江区物价局经审核同意，XX苑小区联排住宅的物业服务费收费标准为1元/平方米/月。2010年10月15日，禾丰公司与上海市松江区XX苑小区业主大会（以下简称XX苑业主大会）签订《物业服务合同》，约定禾丰公司为XX苑小区提供物业服务，合同期限自2010年10月15日起至2012年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元/平方米/月。物业服务费用每半年交纳，业主应在每季度首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金应按照银行同期贷款利率的两倍交纳滞纳金。2012年10月15日，禾丰公司与XX苑业主大会签订《物业服务合同》，约定禾丰公司为XX苑小区提供物业服务，合同期限自2012年10月15日起至2014年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元/平方米/月。物业服务费用每年交纳，业主应在每年10月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按总金额的日千分之三支付滞纳金。2015年4月6日，松江区XX办事处XX居委会出具证明，载明上述物业服务合同到期后，因XX苑小区业主委员会换届工作尚未完成，故未继续签订《物业服务合同》，但禾丰公司仍继续为XX苑小区提供物业服务至今。一审法院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主大会、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，本案所涉的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》对作为业主的张健均具有法律约束力。本案争议的主要焦点在于张健主张的自2008年1月1日至2014年2月的物业服务费是否已经超过了法律规定诉讼时效？对此，一审认为，关于禾丰公司提供的《挂号回执信》等证据材料系复印件，张健不予认可，故对该证据材料的真实性难以确认。关于禾丰公司提供的《物业费催缴公告》，张健不予认可，故对该证据材料的真实性亦难以确认，即便禾丰公司在XX苑小区张贴了该公告，但禾丰公司的上述行为并非经过全体业主的授权，故对禾丰公司采用公告方式向全体业主催讨物业服务费的效力，不予认可。关于禾丰公司提供的《律师函》、送达凭证相互印证，可以证明禾丰公司于2014年10月16日通过《律师函》向张健催讨过物业服务费，故一审法院依法认定禾丰公司主张的2012年10月17日之前的物业服务费已经超过了法律规定的诉讼时效。另外，禾丰公司与XX苑业主大会签订的《物业服务合同》于2014年10月14日到期后，双方虽未继续签订《物业服务合同》，但禾丰公司仍继续为XX苑小区提供物业服务，张健亦没有证据证明另有其他物业公司在为XX苑小区提供物业服务，故禾丰公司有权按《物业服务合同》的约定向张健主张物业服务费。因此，自2012年10月17日起至2015年12月31日止的物业服务费合计9,888元，张健应当支付给禾丰公司。关于禾丰公司主张的逾期付款的滞纳金，就是法律意义上的逾期付款违约金，合同约定按日千分之三支付，现禾丰公司主张按每日千分之一标准计算，在合理范围之内，一审法院对此予以确认。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于
二○一六年五月十日作出判决：
一、张健于判决生效之日起十日内支付上海禾丰物业管理有限公司自2012年10月17日起至2015年12月31日止的物业管理费9,888元；
二、张健于判决生效之日起十日内支付上海禾丰物业管理有限公司逾期付款违约金（2013年度的3,082元物业服务费自2013年11月1日起算，2014年度的3,082元物业服务费自2014年11月1日起算，2015年度的3,082元物业服务费自2015年11月1日起算，均至实际清偿日止，均按每日千分之一标准计算）；
三、驳回上海禾丰物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费435元，减半收取217.50元，由上海禾丰物业管理有限公司负担192.50元，由张健负担25元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就张健关于禾丰公司2014年2月15日之前的物业费诉请已过诉讼时效的上诉主张，因一审时禾丰公司提供的证据可以证明禾丰公司已于2014年10月16日发送《律师函》向张健催讨过物业费，且该《律师函》应能送达张健，张健也并未提供上述函件被退回等未能送达的相关证据，故一审法院据此认定禾丰公司2014年10月17日之后的物业费诉请未过时效并无不当，对张健该上诉主张，本院不予采信。就张健关于禾丰公司2015年2月之后即无权再向涉案小区业主收取物业费的上诉主张，因张健并未提供证据证明涉案小区业委会曾与其他物业公司签订过物业服务合同或有其他物业公司在系争物业费所涉期间为涉案小区提供过物业服务，故禾丰公司在物业服务合同到期后继续为涉案小区提供服务并据此主张相应的物业费，依法有据。对张健该上诉主张，本院亦不予采信。就张健关于逾期付款违约金所持异议，因张健拖延支付禾丰公司物业费已损害了禾丰公司的合法权益，故一审法院依照合同约定，在合同到期后参照原合同约定，酌情支持禾丰公司逾期付款违约金的诉请，该处理尚属合理妥当，对张健该异议，本院仍不予采信。综上所述，张健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币435元，由上诉人张健负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年八月十五日
书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”