四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川17民终688号上诉人（原审被告）达州市大地房产开发有限公司。法定代表人李其普，董事长。委托代理人李玉兰，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈小军，男，汉族，住达州市通川区。被上诉人（原审原告）毛毅，女，汉族，住达州市通川区。二被上诉人的委托代理人熊建军，四川法之缘律师事务所律师。
上诉人达州市大地房产开发有限公司（以下简称大地房产公司）因与被上诉人陈小军、毛毅商品房销售合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2015)通川民初字第2250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人达州市大地房产开发有限公司的委托代理人李玉兰，二被上诉人的委托代理人熊建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告陈小军、毛毅一审诉称：2009年8月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定被告将其开发建设的位于达州市通川区红旗路177号“大地●天和盛世”1幢11层1单元12号房屋出让给二原告，原告依约于2010年5月20日付清购房款和办证相关税费，根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金等。但原告实际于2014年9月20日取得房屋所有权证书，被告违约1224日，被告应当支付违约金（344542元×1224天÷10000）=33794.64元。故诉请人民法院依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》有效；判令被告赔偿迟延办理房屋产权证书违约金33794.64元及息；案件受理费由被告负担。原审被告大地房产公司一审辩称：原告违约金的诉讼请求超过诉讼时效，因逾期办理房产证没有给造成损失，原告要求违约金过高请求法院调整，办理产权证是双方共同的事，需双方共同配合。原审法院查明，原告陈小军与毛毅系夫妻关系，2009年8月16日，二原告预购被告开发建设的“大地●天和盛世”商品房并与被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，该协议约定，原告购位于达州市通川区红旗路177号“大地●天和盛”1幢11层1单元12号房屋一套，房屋总价276197元。其中第二十条第二款第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的双方同意按下列第2种方式处理，即见《补充协议》”。《补充协议》第十条第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付”。原告依约于2010年5月20日付清购房款和办证相关税费，被告于当日将房屋交付给原告。原告应当于2011年5月20日之前取得房屋所有权证书.达州市房产管理局于2014年9月28日给二原告购买的房屋办理了产权登记(房屋座落：通川区红旗路177号1单元96号)，因出卖人的原因，原告迟延取得房屋所有权证书1224日。原告诉讼来院。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律禁止性的规定，应合法有效。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的关于“如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定，原告的诉讼请求，原审法院予以支持。但主张违约金利息无法律依据。关于被告提出原告违约金的诉讼请求超过诉讼时效的问题。因原告实际取得房产证，才知道被告因违约应承担违约金的具体数额。因此，原告的诉讼未超过诉讼时效期间。关于被告提出原告主张违约金过高的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。而原告主张按合同约定即已付款的每日万分之一计算违约金未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。同时，被告未举证证明逾期办证非被告原因。因此，被告的上述抗辩理由均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第一百一十四条之规定判决：
一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效;二、被告达州市大地房产开发有限公司于本判决生效后次日支付原告陈小军、毛毅因逾期办理房屋所有权证书违约金33794.64元；
三、驳回原告陈小军、毛毅其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，减半收取322.50元，由被告负担。宣判后，大地房产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：
一、原审法院认定事实不清。商品房办理房产证的约定是双务条款，逾期办理房产证，被上诉人也应承担一定的过错责任；
二、一审判决适用法律错误，无证据证明被上诉人常因延期办理房产证受到了损失。
被上诉人鲁健、刘梅答辩称，双方签订的合同是有效的，逾期交房办证应承担的违约责任也是约定的，被上诉人对逾期办证不存在过错。二审查明的案件事实与原审查明的一致。
本院认为，被上诉人陈小军、毛毅按合同约定付清了购房款接房并办理相关税费结算，履行了其作为购房者应承担的合同义务，上诉人大地房产公司亦应按合同约定履行交付质量合格的房屋及办理产权证书的合同义务。由于上诉人大地房产公司未按合同约定期限办理房屋产权证书，其行为已构成违约。上诉人大地房产公司提出逾期办理房产证被上诉人也应承担一定的过错责任，因未提供充分的证据证实，本院不予支持。上诉人大地房产公司提出无证据证明陈小军、毛毅因延期办理房产证受到了损失，不应承担违约责任的理由和观点，因法律规定的违约责任既有补偿性质，也有惩罚性质，上诉人大地房产公司未按合同约定期限办理房屋产权证书的违约事实存在，并致买受人行使房屋所有权受限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”的规定，不管买受人是否有经济损失，出卖人均应承担违约责任。原审人民法院根据合同的约定，判决上诉人大地房产公司支付的违约金，并无不当，其该项上诉理由，本院不予支持。据此，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费645元，由达州市大地房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。
审判长 侯必明
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一六年八月十五日
书记员 廖玉成 更多数据：