广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初6495号原告冉建平，男，汉族，1958年5月22日出生，户籍地址武汉市洪山区。委托代理人叶健红、李凯欣，广东国晖律师事务所律师、实习律师。被告孟凡圣，男，汉族，1983年7月16日出生，户籍地址广东省深圳市南山区。被告吴芾，女，汉族，1983年5月11日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。两被告共同的委托代理人徐瑛瑛，广东晟晨律师事务所律师。
原告冉建平诉被告孟凡圣、吴芾房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶健红、李凯欣，两被告共同的委托代理人徐瑛瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年3月12日，被告孟凡圣与原告代理人罗鹏签订编号为8192030的《房地产买卖合同》（以下简称“《8192030号合同》”），约定原告将位于深圳市南山区后海路某小区2栋27D（以下简称“涉诉房屋”）的房产转让给被告孟凡圣，成交价为717万元，定金为第一部分房款。签约时，被告孟凡圣同时向原告支付定金25万元，在签约后五十日内（含当日）再向原告支付定金55万元；余下的637万元作为第二部分房款。2016年4月1日，被告吴芾（被告孟凡圣的配偶及代理人）与原告签订《协议书》，将涉诉合同补充协议即第20160312RHY号协议中约定的55万元定金的支付方式变更为：余下定金55万元在该物业过户并取出买方房产证时（当日内）以转账的方式支付给原告。此后，买卖双方于2016年4月1日完成涉诉房屋过户手续，被告孟凡圣已于2016年4月12日拿到产权证书。截至起诉之日，虽经原告多次催告，但被告孟凡圣尚欠55万元定金未支付给原告。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付拖欠的购房款55万元；2、两被告向原告支付因逾期付款而产生的违约金140532元（以转让成交总价717万元为基数，按日万分之四标准自2016年4月13日起暂计至2016年5月31日止，要求计至实际清偿之日止）；3、两被告承担本案的诉讼费用。两被告共同辩称：1、原告并未授权罗鹏签订涉诉合同，其与罗鹏签订的委托书实际是为了履行另外一份房屋买卖合同而签订的，且该委托书中罗鹏并无权代理原告与被告孟凡圣签订涉诉房屋买卖合同，涉诉合同是无效的。2、原告在与被告孟凡圣的微信聊天记录中多次说明其不知道罗鹏与被告孟凡圣签订了涉诉合同，否认了涉诉合同的合法性和有效性。因此被告吴芾于2016年4月1日签订的《协议书》因涉诉合同的效力无效而随主合同无效。3、原告与案外人朱华林于2015年12月22日签订的编号为7550294《房地产买卖合同》（以下简称“《7550294号合同》”）是合法有效的，且朱华林于2016年3月28日签订了《买方主体变更承诺书》，说明其因限购限贷政策的原因将购房人变更为被告孟凡圣，其买卖关系中的全部权利和义务均由孟凡圣承接，故原告应按《7550294号合同》的约定履行合同，即将涉诉房屋以650万元的价格出售给被告孟凡圣。4、即便《8192030号合同》有效，原告亦无依约于签署合同之日起15日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产原件交予居间方，其行为已构成违约，原告应支付给被告孟凡圣相应的违约金。且2016年4月1日签订的《协议书》系被告吴芾受到胁迫而签订的，显失公平，应为可撤销合同。5、鉴于被告孟凡圣与罗鹏签订涉诉合同时涉诉房屋的价格已经上涨，且根据原告与被告孟凡圣在聊天过程中曾经达成对涉诉房屋价格进行调整的合意，被告孟凡圣可不要求原告依照《7550294号合同》履行。如人民法院最终认定被告孟凡圣违约，请求人民法院根据原告的实际损失予以调低违约金。6、根据合同约定，原告本应当预留5000元作为交房保证金，故被告孟凡圣在收楼时代为交纳的1838.61元原告应当返还给被告孟凡圣。
经审理查明，涉诉房屋位于南山区后海路某小区2栋27D，建筑面积113.67平方米，用途为住宅，于2006年10月13日登记至原告名下，2016年4月12日通过买卖的方式转移登记至被告孟凡圣名下，份额为100%。庭审中，两被告自称为夫妻关系。原告与两被告均确认涉诉房屋已交付被告孟凡圣使用。2015年12月22日，原告与案外人朱华林签订《7550294号合同》，约定原告将涉诉房屋以650万的价格转让给朱华林，双方就定金、付款方式、税费负担、违约责任等均做了约定，在合同的备注条款还约定：“由于限购限贷原因，买方有权将购买人变更为第三方。”2016年3月28日，朱华林出具《买方主体变更承诺书》，确定被告孟凡圣为上述合同备注条款中约定的第三方权利人。2015年12月23日，原告出具《委托书》，委托深圳市万通融资担保有限公司、冯自权、吕现峰、罗鹏、肖霞等可独立以原告名义办理涉诉房屋的赎楼、收款、办理资金监管等相关事项，代理期限为从2015年12月23日起至2016年12月22日止。2016年3月12日，罗鹏以原告代理人的身份与被告孟凡圣签订《8192030号合同》，约定原告为卖方，被告孟凡圣为买方，卖方将涉诉房屋以717万元的价格转让给买方，定金为第一部分房款，买方在签约时向卖方支付定金25万元，在签约之日起五十日内（含当日）再向卖方支付定金55万元。第二部分房款637万元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方。买方应于签约之日起十七日内（含当日）付清首期房款（以银行贷款承诺为准,不含已付定金），卖方应无条件配合办理相关手续，双方均不得拖延，否则视为违约。涉诉房屋处于抵押状态，卖方同意于签约之日起十五日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为交房保证金，交由居间方托管。此款在完成产权转移登记卖方实际交付房地产时卖方结清物业各项欠费后进行结算。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。合同备注条款处还约定了：1、该合同附带唯一补充协议一份，编号：20160312BHY，当本合同条款与补充协议中条款冲突时，以补充协议约定为准。2、居间方承诺在签署该合同之日起三个工作日内须配合买卖双方网签备案。合同还约定了其他内容。同日，罗鹏以原告代理人的身份与被告孟凡圣签订编号为20160312BHY的《补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定余下的定金55万元在涉诉房屋过完户并取出买方房产证时（当日内）以转账的方式支付至罗鹏的指定银行账户，以银行转账到账凭证视为收款收条。2016年3月14日，被告孟凡圣出具《委托书》，委托被告吴芾就购买涉诉房屋事宜可独立以被告孟凡圣的名义办理购买、签约、产权过户并在相关文件上签字等事宜，代理期限为2016年3月14日至2017年3月13日。2016年3月29日，原告向被告孟凡圣发出《通知函》，通知因其已取消代理人罗鹏的公证委托，现将《补充协议》中的约定变更如下：余下定金55万元在该物业办理过户前以转账的方式支付给原告的指定账户，《房地产买卖合同》与本协议有冲突时以本协议为准，双方按本协议约定履行。2016年4月1日，罗鹏出具《声明书》对上述事项予以确认。2016年4月1日，被告吴芾（乙方）作为被告孟凡圣的代理人与原告（甲方）签订《协议书》，确认变更《补充协议》中约定的内容为：余下定金55万元在涉诉房屋过户完并取出买方房产证时（当日内）以转账的方式支付给甲方指定的银行账户，本协议自签订之日起生效。被告孟凡圣提交了其与原告的微信聊天记录，拟证明原告拒绝赎楼违约在先，导致双方交易无法继续进行，原告在聊天中曾多次否认涉诉合同的真实性和有效性。被告孟凡圣还提交了深圳市开元国际物业管理有限公司出具的涉诉房屋2016年5月份《收费凭证》，证明其代原告交纳的1838.61元物业管理费及水电费用等。以上事实，有深房地字号××号《房地产权证》、《不动产权资料电脑查询结果表》、《房地产买卖合同》（编号为：7550294）、《买方主体变更承诺书》、（2015）深证字第206822号公证书、《房地产买卖合同》（编号为：8192030）、《补充协议》（编号为20160312RHY）、(2016)深证字第42877号公证书、《协议书》、微信聊天记录、《收费凭证》等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，两被告主张《8192030号合同》是无效合同的抗辩，虽然原告曾向被告孟凡圣否认授权罗鹏与其签订《8192030号合同》，但是其后双方积极履行合同约定的义务包括办理过户、交付房屋手续以及原告与被告孟凡圣的代理人签订《协议书》的行为，应视为原告对罗鹏签订《8192030号合同》及《补充协议》的追认。至于两被告关于《补充协议》为可撤销合同的主张，因未提交充分证据加以证明存在可撤销的法定情形，故本院对此不予采纳。
被告吴芾系被告孟凡圣妻子，其在被告孟凡圣的授权范围内与原告签订了《协议书》，其后原告与被告孟凡圣办理了房屋的过户及交付手续，在没有相反证据证明的情况下，该《协议书》应认定为原告与被告孟凡圣的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。原告请求被告孟凡圣依据约定支付剩余定金55万元，于法有据，本院依法予以支持。被告孟凡圣未依约支付房屋尾款的行为已经构成违约，故对原告请求被告孟凡圣支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。被告孟凡圣主张违约金过高并请求本院予以调整，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故本院以被告孟凡圣违约行为对原告造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定被告孟凡圣应按中国人民银行发布的金融机构同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%标准向原告支付逾期支付剩余定金55万元的违约金。被告吴芾并非房屋买卖合同的当事人，原告请求被告吴芾承担共同支付剩余购房款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告孟凡圣应于本判决生效之日起十日内向原告冉建平支付剩余购房款55万元；
二、被告孟凡圣应于本判决生效之日起十日内向原告冉建平支付55万元的逾期付款违约金（从2016年4月13日起计至本判决确定付款之日止，以55万元为本金，按中国人民银行发布的金融机构同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%标准计算）；
三、驳回原告冉建平其它的诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5352.7元，原告已预交，由原告负担934.3元，被告负担4418.4元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 赖晖
二〇一六年八月十五日
书记员 黄笑