绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍柯民初字第4523号
原告：蒋伟。
委托诉讼代理人（特别授权）：蔡炎炯，浙江越光律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：黄锦萍，浙江越光律师事务所律师。
被告：徐国芳。
委托诉讼代理人（特别授权）：冯芳芳，系杭州市青松法律服务所法律工作者。
被告：杭州市萧山区瓜沥镇单木桥村村民委员会，住所地：杭州市萧山区瓜沥镇单木桥村。
负责人：徐金明。本院于2015年12月11日立案受理由杭州市萧山区人民法院移送而来的原告蒋伟诉被告徐国芳、杭州市萧山区瓜沥镇单木桥村村民委员会（以下简称单木桥村委会）合同纠纷一案，依法适用简易程序，由
代理
审判员李佩艺独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。审理中发现案情复杂，依法转为普通程序，由
审判员周国鑫担任
审判长，与
代理
审判员李佩艺、
人民陪审员王国林组成合议庭，于2016年3月15日、7月28日两次公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人黄锦萍（第一次）、蔡炎炯（第二、三次），被告徐国芳的诉讼代理人冯芳芳到庭参加诉讼，被告单木桥村委会的负责人徐金明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经本院院长批准，延长审限六个月。现已审理终结。原告蒋伟的诉讼请求为：1.确认原告与被告徐国芳双方于2015年1月27日签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》无效；2.判令被告徐国芳向原告退还原告已支付的转让款200万元，并支付自2015年2月16日起至被告徐国芳归还转让款之日止的利息按照中国人民银行贷款基准利率计算；3.判令被告单木桥村委会在200万元的范围内对原告承担赔偿责任；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年1月27日，原告与被告徐国芳签订《房屋所有权及土地使用权转让协议》一份，协议约定：被告徐国芳将2014年7月7日与杭州博立实业有限公司、赵立新签订的《转让协议》项下取得的位于杭州市萧山区瓜沥镇单木桥村的土地使用权及地上建筑物、附属物、附属设施的所有权转让给原告，转让价格为人民币580万元，付款方式为分期付款，在签定协议后三日内，原告向被告徐国芳支付转让款100万元；2015年2月17日间，原告向被告徐国芳支付转让款100万元，余款380万元被告徐国芳配合原告完成电容量增容及被告徐国芳腾空现有的房屋后七日内一次性支付；被告徐国芳确定协议所转让的土地使用权及地上建筑物、附属物、附属设施的所有权不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；如果上述转让资产存在抵押、查封、第三人主张权利等情况，相应的法律后果由被告徐国芳承担。协议签订后，在2015年1月27日、2月15日，原告依约分两次向被告徐国芳支付转让款各100万元，原告按约向被告徐国芳支付了转让款200万元。在被告徐国芳向原告交付房屋及土地之前，转让标的物上面的部分地上建筑物因为违章而被政府依法拆除。原告在审阅相关资料及查阅相关法律后发现，被告徐国芳转让给原告的土地属于租赁土地，地上的房产属于无证房产，根据我国的法律规定，租赁土地和无证房产不得转让，故原告要求确认原告与被告徐国芳于2015年1月27日签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》无效，要求被告徐国芳返还收取的转让款200万元。在原告与被告徐国芳签订《房屋所有权及土地使用权转让协议》之时，被告徐国芳已经明知转让给原告的房屋因为涉嫌违章而要被依法拆除。同时，作为被告单木桥村委会，也明知协议签订之前，被告徐国芳转让给原告的房屋因为涉嫌违章而要被依法拆除。但是被告单木桥村委会，是一个集体单位，而且原告购买的房产土地就在村委会的土地之上，在这种情况下，村委会对协议进行见证，使原告相信协议履行的诚意和可能性，故原告与被告签订转让协议，并支付了200万元的转让款，但是现在被告徐国芳拒不归还上述款项，故要求被告单木桥村委会对这200万元的款项承担赔偿责任。
被告徐国芳辩称，1.被告徐国芳认为原告与被告徐国芳在2015年1月27日签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》是双方真实意思表示，在签订当时被告徐国芳、被告单木桥村委会和原告以及原告所带的专业律师、法律人员参与签订，在签订之前双方对合同标的也进行了充分的了解和核实。当时被告徐国芳已经将所有的情况明确地告知给了原告，且把当时从原所有人从镇政府处拍卖的公告、合同等相关材料均交付给原告看过，在合同中也约定我们在交付时也会将相应的文件、图片交给原告。故当时签订合同时双方是对合同标的充分了解情况下，基于双方的意思表示，故我们认为合同是真实有效的。2.关于拆违部分，这是基于政府要求的拆违，我们认为双方不应承担相应的责任，至于拆除的部分被告徐国芳和原告可以进行相应的议价，如果议价不成可以请专业机构进行评估，对于这部分费用可以进行相应的减免。3.关于原告提出的要求支付利息的第二项诉讼请求，我们认为被告徐国芳并没有产生任何的违约行为，反倒是原告来要求解除合同，故我们不承担相应的利息损失。即使法庭最终认定合同无效，那合同无效应当是原告与被告徐国芳双方都存在责任，即使要承担责任，也应当是双方都承担责任，并不是由被告徐国芳单方来承担责任，利息也应当从法院判决解除合同之时开始计算。4.关于原告所陈述的两被告明知违章建筑需要拆除的情况，我们作相应的说明：合同签订是在2015年1月27日，实际被告徐国芳收到政府要求拆违的通知是在2015年3月26日，所以在合同签订当时两被告并不知道相应需要拆除的情况，并没有原告所陈述的欺骗等等行为，这是完全不符合事实的。综上，我们请求法院确认双方签订的合同有效，依法驳回原告的诉讼请求。被告单木桥村委会未作答辩。经本院审理查明,2015年1月27日，被告徐国芳（出让方，协议简称甲方）与原告（受让方，协议简称乙方）经协商一致，订立《房屋所有权及土地使用权转让协议》一份，主要内容：鉴于2014年7月7日，甲方徐国芳与杭州博立实业有限公司、赵立新签订《转让协议》一份，协议中约定：“杭州博立实业有限公司、赵立新将位于杭州萧山区瓜沥镇单木桥村的土地使用权及租赁土地上的所有房产、钢棚及附属设备设施转让给了甲方徐国芳”。协议签订后，徐国芳已经向杭州博立实业有限公司、赵立新支付了转让对价，并已取得了上述土地的使用权和地上建筑物及附属物、附属设施的所有权。现甲方将2014年7月7日与杭州博立实业有限公司、赵立新签订的《转让协议》项下取得的全部土地使用权及地上建筑物、附属物、附属设施的所有权转让给乙方，乙方同意受让上述土地使用权及地上建筑物、附属设施的所有权。转让标的：杭州博立实业有限公司、赵立新向单木桥村委会租赁的土地一块，面积6.55亩，租赁期限：2008年2月24日至2028年2月23日，租赁费用为每年每亩15,000元，2018年2月24日之前的租金，杭州博立实业有限公司、赵立新已经全额支付。上述土地及已经支付的租金甲方已经从杭州博立实业有限公司、赵立新处受让，现甲方将上述土地的使用权及已经支付的租金一并转让给乙方，乙方同意受让。杭州博立实业有限公司、赵立新向单木桥村村民潘仁美租赁的土地一块，土地使用面积1.067亩，租赁期限为：18年，自2008年6月2日至2026年11月19日，租赁费用为每年每亩2800元，2018年6月2日之前的租金，杭州博立实业有限公司、赵立新已经全额支付。上述土地及已经支付的租金甲方已经从杭州博立实业有限公司、赵立新处受让，现甲方将上述土地的使用权及已经支付的租金一并转让给乙方，乙方同意受让。杭州博立实业有限公司、赵立新向单木桥村村民高先祥租赁的土地一块，土地使用面积0.91亩，租赁期限为：18年，自2008年4月27日至2026年11月20日，租赁费用为每年每亩2800元，2018年4月27日之前的租金，杭州博立实业有限公司、赵立新已经全额支付。上述土地及已经支付的租金甲方已经从杭州博立实业有限公司、赵立新处受让，现甲方将上述土地的使用权及已经支付的租金一并转让给乙方，乙方同意受让。上述向潘仁美、高先祥租用的土地，每年还需要向单木桥村委会支付每亩6000元的土地租金，每年的土地转让款为11,862元，上述款项的支付义务自本协议签订生效后一并转让给乙方，乙方同意受让。2008年2月24日，杭州博立实业有限公司、赵立新通过拍卖获得原单木桥完小教学楼及附属房的所有权，甲方已经从杭州博立实业有限公司、赵立新处获得了上述房产的所有权。甲方现将上述房产所有权转让给乙方，乙方同意受让。甲方同意将上述从杭州博立实业有限公司、赵立新处获得的上述租赁土地上的所有建筑物、附属物、附属设施的所有权一并转让给乙方，乙方同意受让。转让价格：本合同项下的土地使用权及租赁土地上的所有地上建筑物、附属物、附属设施的所有权转让总价款为人民币580万元。付款方式：甲、乙双方约定以分期付款的方式支付上述转让价款,具体支付方式如下：在甲、乙双方签订本协议后三日内，乙方向甲方支付转让款100万元，2015年2月17日前，乙方向甲方支付转让款100万元，余款380万元在甲方配合乙方完成电容量增容及甲方腾空现有的房屋后七日内一次性支付。租赁协议的变更：甲方应当全力配合乙方，促成乙方与单木桥村委会重新签订土地租赁合同。争议解决：因执行本协议发生争议的，甲、乙双方协商解决，协商不成的双方可向各自所在地人民法院起诉，协议还对文本资料移交、违约责任、标的物交付等事项作了约定。被告单木桥村委会作为见证方在协议上盖章。协议签订当日原告支付给被告徐国芳100万元，又于同年2月15日支付给被告徐国芳100万元。2015年3、4月份，上述向两个农户租赁的土地上搭建的钢棚被政府拆除。同年7月14日原告发函给被告徐国芳，以自己系被欺骗订立合同为由要求解除合同，被告徐国芳回函不同意解除，并要求原告尽快来办理相应的移交手续及交付剩余转让款，否则要求原告赔偿因不履行合同义务所造成的经济损失，因原告接函后未支付剩余转让款，双方迄今尚未办理转让标的物的交接手续，原告于2015年8月27日诉至法院要求处理，酿成纠纷。同时查明，上述协议所涉房屋、土地均位于杭州市萧山区瓜沥镇单木桥村，其中的6.55亩土地上的建筑原系单木桥完小，由原党山镇单木桥村、众安村、开源村合办，学校占用土地系单木桥村集体土地，由单木桥村无偿提供（该学校位于单木桥村），后因学校停办，2008年2月24日，单木桥村、众安村、开源村将单木桥完小教学楼及附房通过公开招标方式以55万元的价格转让给案外人绍兴县增奇玻璃制品有限公司，厂房系买受人受让后在单木桥完小的操场上未经规划审批所建造；土地有两部分组成，一是原单木桥完小占用的单木桥村的集体土地（面积6.55亩）及其他属单木桥村所有的空闲土地（面积1.977亩），二是上述被拆除钢棚占用的土地，系买受人于2008年6月2日与单木桥村的两个农户签订《土地租赁协议》而取得（面积分别为1.067亩和0.91亩）。上述事实，由原告提供的日期为2015年1月27日的《房屋所有权及土地使用权转让协议》一份、交易时间分别为2015年1月27日、2015年2月15日的转账凭证两份、照片若干张，被告徐国芳提供的日期为2015年7月19日的回函一份、日期为2008年2月24日的《单木桥完小教学楼及附房拍卖合同》复印件一份、日期为2014年7月7日的《单木桥村原完小土地租赁合同》一份、日期为2014年10月8日的《土地租赁合同》一份、日期为2008年4月27日的《土地租赁协议》一份、日期为2008年6月2日的《土地租赁协议》一份，本院拍摄的照片、本院调查笔录及当事人在诉讼中的陈述等证据予以证明。
本院认为，合同效力是法律对当事人合意的评价。本案中，被告徐国芳转让给原告的标的物由两部分组成：一是包括原单木桥完小教学楼及附属房的所有权在内的租赁土地上的所有建筑物、附属物、附属设施的所有权；二是上述建筑物、附属物、附属设施占用的土地及空闲土地的使用权。经查，涉案建筑物、附属物、附属设施占用的土地均为单木桥村的集体土地，其中已被拆除的钢棚占用的土地还是农户的口粮田，现存建筑，无论是原单木桥完小的教学楼及附房，还是在原单木桥完小操场上建设的厂房，均无合法的用地审批手续，被告徐国芳的转让行为，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”的规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，现原告要求确认双方于2015年1月27日订立的《房屋所有权及土地使用权转让协议》无效，符合上述法条第（五）项规定之情形，理由正当，本院应予支持。
被告徐国芳辩称转让协议系双方的真实意思表示，故认为合同是真实有效的，因意思表示真实与否并不是判断合同效力的法律依据，故被告徐国芳该项抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效或被撤销之后，由于自始就没有法律约束力，因此不会发生当事人订立合同时所期望发生的结果，只会发生法律规定的一些后果，如返还财产、赔偿损失等。本案原告在订立合同后已分两次支付给被告徐国芳转让款2,000,000元,事实清楚，证据确凿，被告徐国芳亦予认可，现原告要求其返还，法律依据充分，本院应予支持，原告同时要求被告徐国芳支付自2015年2月16日起至被告徐国芳归还转让款之日止按照中国人民银行贷款基准利率计算的利息，因利息属于法定孳息，且本案原告并未占用使用过案涉房屋及土地，故原告该项请求，理由正当，本院亦予支持。原告另要求被告单木桥村委会在200万元的范围内向原告承担赔偿责任，因被告单木桥村委会仅作为见证方在协议上盖章，并非涉案转让协议的当事人，故原告该项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告明知本案转让标的物无合法的用地审批手续仍予受让，对纠纷的发生亦有责任，该情节本院在决定诉讼费用负担时予以考虑。
被告徐国芳辩称要支付利息的话，因其并没有产生任何的违约行为，反倒是原告来要求解除合同，故被告徐国芳不承担相应的利息损失。即使法院认为合同无效应当解除，那利息也应当从法院判决解除合同之时开始计算，与本案事实不符，亦无法律依据，本院不予采纳。被告单木桥村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明之事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告蒋伟与被告徐国芳于2015年1月27日签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》无效；
二、被告徐国芳应于本判决生效后十日内返还原告蒋伟转让款2,000,000元，并偿付该款自2015年2月16日起至本判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息；
三、驳回原告蒋伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,800元，由原告蒋伟与被告徐国芳各负担11,400元，限被告徐国芳于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周国鑫
代理
审判员 李佩艺
人民陪审员 王国林
二〇一六年八月十五日
书 记 员 李琼珏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。