湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂10民终556号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江陵县宏光家具厂。住所地江陵县郝穴镇江陵大道（工业园区）。
负责人：涂常金。该厂经理。
委托代理人：金文华，该厂法律顾问。
被
上诉人：（原审原告、反诉被告）：李冬炎。
委托代理人：王德轩，湖北荆安律师事务所律师。
原审
第三人：湖北富迪实业有限公司。住所地仙桃市干河办事处汉江路。
法定代表人：李俊明，该公司总经理。
原审
第三人：袁君华。
原审
第三人：李玉平。
原审
第三人：黄高红。
上诉人江陵县宏光家具厂（以下简称宏光家具厂）因与被上诉人李冬炎租赁合同纠纷一案，不服江陵县人民法院（2015）鄂江陵民初字第00698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告李冬炎诉称：2012年8月13日，宏光家具厂的负责人涂常金以该厂的名义与我签订《场地招商合同》。合同约定：2015年9月1日至2018年12月30日的场地经营费为每年40万元。另约定，每年的9月1日一次性付清当年的场地经营费。2015年9月1日（口头约定为9月15日），宏光家具厂未按合同约定交付场地经营费。对此，我多次口头、也通过书面方式催交，但宏光家具厂总是拒交，此行为已构成违约。按《场地招商合同》第10条的约定，违约方承担违约金40万元。为维护自身的合法权利，特诉请法院判令：宏光家具厂继续履行双方签订的《场地招商合同》，并给付场地经营费40万元；宏光家具厂承担《场地招商合同》约定的违约金数额并承担本案诉讼费用。
被告宏光家具厂辩称：1、双方合同已经不能实际履行，因为李冬炎在该纠纷中的主体资格，是次承租人，真正的场地出租人是第三人。2、我厂在经营过程中收到了场地出租人的书面通知后才将招租场地腾出，故不应该承担解除合同的违约责任。3、李冬炎要求我厂支付违约金不符合法律规定，也不应由我厂承担本案诉讼费。第三人富迪公司在本诉中述称：本公司没有违反合同的行为，不应承担民事责任。第三人袁君华在本诉中述称：我于2005年将场地出租给富迪公司，到2012年要求增加租金；2013年、2014年也说过加租金的事情，也给富迪公司和宏光家具厂发过解除合同通知书，说富迪公司违约，真实目的是为了要求富迪公司增加租金。反诉原告宏光家具厂诉称：我厂与李冬炎于2012年8月13日签订《场地招商合同》。合同约定期限为2012年9月1日至2018年12月30日，经营期为6年零4个月。合同签订后，我厂共投资130余万元对场地进行了装修（见支出凭证），可是就在我厂经营过程中，李冬炎没有按合同的约定对屋面进行装修，屋面漏雨，损毁了部分家具，严重影响了正常的经营秩序，之后还将我厂的广告牌私自拆除，损失3万多元。后，李冬炎将旁边的场地租给他人做餐饮，烟窗从场内装饰板上通过，根本不符合防火标准，存在消防安全隐患。故反诉请求：依法解除《场地租赁合同》，并赔偿相关损失60万元；由李冬炎承担本案诉讼费。反诉被告李冬炎辩称：1、反诉没有事实依据，我与宏光家具厂签订合同后，已经依照约定投资7万元左右对房屋进行维修（可提供票据），事实是宏光家具厂承租房屋后没有出现任何渗水现象，否则，宏光家具厂不会经营3年之久，足以证明我已经对房屋进行全面翻新。2、宏光家具厂使用的广告牌位不是合同约定的内容，广告牌的拆卸与我无关。3、他人做餐饮与我没有关系，也没有事实证明他人做餐饮对宏光家具厂经营造成损害。4、宏光家具厂真正关闭场地的理由，是其找到了更加合适的经营地点，故单方毁约，并不是我在履行合同中有瑕疵，宏光家具厂提交的终止合同申请书可以充分说明其关闭场地的真正原因。5、宏光家具厂的理由及请求全部不应支持。第三人富迪公司在反诉中述称：我方与宏光家具厂没有合同关系，也不承担责任。第三人袁君华在反诉中述称：我与宏光家具厂没有合同关系，与我无关，我当时发出的解除合同通知书是对富迪公司发的，对宏光家具厂只是抄送。一审认定，2005年11月20日、21日，李冬炎、李玉平、黄高红以个人名义，袁君华以江陵县华欣建筑工程有限公司（据袁君华陈述：该公司系其个人投资注册，本人为公司的法定代表人，2006年注销；本人为租赁物的所有人或使用人。本案在审理中，经向有关部门查询，未能查询到该公司的登记情况）的名义，与富迪公司签订《租赁合同书》，约定将位于江陵县荆洪路与北大路交汇处的临街门面后面场地及原院内西面通道租赁给富迪公司。期限均为2005年12月30日至2018年12月30日。富迪公司与李冬炎、袁君华约定：“第一个五年度（租金）每年1.8万元；第二个五年度（租金）为每年2.3万元；最后三年度（租金）为每年2.8万元。”与李玉平、黄高红约定：“合同前六年租金每年2万元；后七年每年租金按市场周边门面（指底层）租金平均值（从财政至北大路口）为准，保底2万元∕年。”2012年8月10日，富迪公司又与其员工李冬炎签订《员工承包经营协议书》。合同约定：从2012年9月1日起至2018年12月30日止，富迪公司将李冬炎、李玉平、黄高红、袁君华的出租物交由李冬炎承包经营。合同还约定：“甲方（富迪公司）一次性收取乙方（李冬炎）上缴的承包费37万元······。”“2012年12月31日至2018年12月30日期间，甲方应支付给原出租方的每年度租金，按原合同及其租金调整补充协议（此协议由甲方授权乙方与原出租方签订）的租金标准，由乙方于每年12月20日前10天内如数支付次年租金给甲方，再由甲方支付给原出租方”等。2012年8月13日，李冬炎将李玉平、黄高红、袁君华以及自己的出租物租赁给宏光家具厂，并签订了《场地招商合同》。合同约定：“时间计算为2012年9月1日至2018年12月30日，经营期限为6年零4个月。2012年9月1日至2015年9月1日为每年场地经营费38万元；2015年9月1日至2018年12月30日为每年场地经营费40万元”。违约责任：“本合同一经签订，甲乙双方不得以任何理由更改合同内容及条款。如违约，则由违约方支付40万元违约金”同时，合同还对租金的支付方式等进行了约定。一审另查明，李冬炎、李玉平、黄高红、袁君华的租金已付至2015年12月31日。李冬炎依据《场地招商合同》向宏光家具厂收取租金至2015年8月30日。2015年9月15日，宏光家具厂的法定代表人涂常金向李冬炎发出终止合同《申请书》。2015年9月16日，李冬炎向宏光家具厂的法定代表人涂常金发出《关于涂常金申请终止2012年8月13日﹤场地招商合同﹥的回函》，称其不同意终止合同；若一再坚持，宏光家具厂须按合同约定交付租金和承担违约金40万元后再行协商。2015年9月22日，李冬炎向宏光家具厂及其法定代表人涂常金发出《催缴租金函》，要求宏光家具厂按时交付租金。2015年10月10日，出租人之一袁君华向富迪公司发出《解除合同通知书》，并抄送宏光家具厂。2015年10月，宏光家具厂搬出；12月31日，将房屋钥匙交给李冬炎。一审认为，《租赁合同书》、《员工承包经营协议书》、《场地招商合同》是双方的真实意思表示，合法有效。李冬炎、李玉平、黄高红、袁君华将自己的房地产出租给富迪公司使用，李冬炎、李玉平、黄高红、袁君华是出租人，富迪公司是承租人。富迪公司与其员工李冬炎签订的《员工承包经营协议书》是名为承包经营，实为租赁，是富迪公司将本公司承租的房地产转租给李冬炎，李冬炎是次承租人。之后，李冬炎又与宏光家具厂签订《场地招商合同》，又将其承租的房地产转租给宏光家具厂。宏光家具厂为次承租人。关于合同是否应当解除的问题。李冬炎与宏光家具厂签订《场地招商合同》后，宏光家具厂应当按照合同履行自己的义务，但是，宏光家具厂于2015年9月15日书面通知李冬炎解除合同，且已经搬出承租房屋，宏光家具厂以自己的行为表明不再履行，符合合同法第94条的规定，故李冬炎要求继续履行合同的诉讼请求不予支持；同理，宏光家具厂反诉要求解除合同的请求应予支持，即双方于2012年8月13日签订的《场地招商合同》于2015年9月15日解除。关于李冬炎要求宏光家具厂给付场地经营费40万元的问题。因为《场地招商合同》已经解除，按照合同法第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。承租合同已于2015年9月15日解除，宏光家具厂于2015年12月31日将钥匙交还李冬炎，故宏光家具厂应支付2015年9月1日至9月15日租赁费16666.67元（年租赁费40万元÷12个月，按半月计）。同时，宏光家具厂还应支付2015年9月16日至12月31日的房屋使用费116666.66元（参照年租赁费40万元÷12个月，按3个半月计）。关于李冬炎要求宏光家具厂按照合同承担违约金的问题。按合同约定，“······2015年9月1日至2018年12月30日每年场地经营费40万元”。同时约定，“······如违约，则由违约方支付40万元违约金。”诉讼中，宏光家具厂也抗辩违约金的约定不符合法律规定。从中可以看出约定的违约金过高，应予调整。兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因数，违约金的数额确定为10万元为宜。关于宏光家具厂反诉要求李冬炎赔偿60万元的问题。
本院认为，宏光家具厂的请求没有事实和法律依据，应不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：
一、原告（反诉被告）李冬炎与被告（反诉原告）江陵县宏光家具厂签订的《场地招商合同》于2015年9月15日解除。
二、被告（反诉原告）江陵县宏光家具厂给付原告（反诉被告）李冬炎租金16666.67元、房屋使用费116666.66元。
三、被告（反诉原告）江陵县宏光家具厂给付原告（反诉被告）李冬炎违约金10万元。
四、驳回原告李冬炎、反诉原告江陵县宏光家具厂的其他诉讼请求。宣判后，宏光家具厂不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人租赁的场地未取得《建设工程规划许可证》，且该场使用权属在主管机关并无资料显示，其建筑属违法建筑。故本案《场地招商合同》违反了法律的强制性规定，应属无效合同。合同约定招商营业面积2700平方米，被上诉人的建筑规模只有962平方米，被上诉人违约在先，上诉人不应承担违约责任。协议无效后，被上诉人应返还上诉人交纳的租金及因此案给上诉人带来的经济损失，被上诉人的非法所得应予收缴。请求二审撤销原判，改判上诉人与被上诉人签订的《场地招商合同》无效或者发回原审人民法院重审。二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案租赁的建筑物及场地权属分别合法属于李冬炎、李玉平、黄高红、袁君华。李冬炎、李玉平、黄高红、袁君华将自己的房地产出租给富迪公司使用，李冬炎、李玉平、黄高红、袁君华是出租人，富迪公司是承租人。富迪公司与其员工李冬炎签订的《员工承包经营协议书》是名为承包经营，实为租赁，是富迪公司将本公司承租的房地产转租给李冬炎，李冬炎是次承租人。之后，李冬炎又与宏光家具厂签订《场地招商合同》，将其承租的2700余平方米房地产转租给宏光家具厂。且上诉人在一审反诉请求解除《场地租赁合同》。因此，该《场地招商合同》合法有效。故上诉人关于本案场地招商合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同以及协议无效后，被上诉人应返还上诉人交纳的租金及因此案给上诉人带来的经济损失，被上诉人的非法所得应予收缴的上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人签订涉案合同后，被上诉人向上诉人依约出租了合同约定的房地产面积，故上诉人关于在涉案合同有效的情形下，被上诉人的建筑规模只有962平方米，不足合同约定的2700平方米，被上诉人违约在先，上诉人不应承担违约责任的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21600元，由上诉人江陵县宏光家具厂负担。本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 韩秀士
审判员 谢成勇
二〇一六年八月十五日
书记员 唐君玲