浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初04464号
原告：诸暨市宏昌物业管理有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道市南路**号**号商铺。
法定代表人：宣友浪。
委托代理人：周利明、杨浩飞（实习），浙江正瑞律师事务所律师。
被告：陈小光。
被告：浙江天利实业有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道丰南路9号。
法定代表人：王建和。
委托代理人：宣天波、陈韦羲，浙江墨恒律师事务所律师。
原告诸暨市宏昌物业管理有限公司诉被告陈小光、浙江天利实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告诸暨市宏昌物业管理有限公司的委托代理人周利明、被告陈小光以及被告浙江天利实业有限公司的委托代理人宣天波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告���称，2013年7月11日，被告陈小光与被告浙江天利实业有限公司签订了房屋租赁合同一份，约定被告浙江天利实业有限公司将其所有的位于诸暨市春江路23号电子商务园区5号楼全部出租给被告陈小光使用，租赁期限为2013年7月至2023年7月，双方还对租金等其他事项作了约定。同日，原告与被告陈小光签订物业服务合同一份，约定被告陈小光承租的诸暨市春江路23号诸暨市电子商务园区5号楼委托原告进行物业管理，委托期限自2013年7月11日至2016年7月10日，物业服务费采取预缴，每年一次性缴纳办法，缴纳时间最迟为每年度9月1日前，到期不缴者按日7‰支付违约金，双方还对物业服务收费标准等事项作了约定。嗣后，被告陈小光于2014年2月27日仅支付物业服务费2万元。为此，原告多次向二被告催要物业服务费，但二被告一直认欠不付，无奈之下，原告于2015年3月31日终止了物���服务合同的履行。现原告诉至本院，要求二被告共同支付原告物业管理费182397.80元，并互负连带责任，并共同支付原告逾期支付的违约金（至2015年10月2日止）65241.42元，并互负连带责任。在庭审中，原告进一步明确违约金起止时间，要求二被告支付自2013年9月2日起至物业管理费付清之日止的违约金。
被告陈小光答辩称：与被告浙江天利实业有限公司2014年下半年已解除房屋租赁合同，在被告处尚有43万元左右的押金。其对自2013年7月11日起至2014年8月12日止的物业费予以认可。
被告浙江天利实业有限公司答辩称：1、原告所主张的物业费及违约金应当全部向合同相对方被告陈小光主张；2、被告浙江天利实业有限公司对物业费及违约金不负连带责任，本案不适用《最高人民法院关于审理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条；3、2014年8月12日，被告浙江天利实业有限公司与被告陈小光房屋租赁合同解除，之后，多次要求原告退出相关物业服务区域，但原告拒绝退出、移交。综上，请求驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，原告向本院提供如下证据材料：1、物业服务合同一份，用以证明被告陈小光与原告签订物业服务合同，约定5号楼由原告提供物业服务的事实；经二被告质证，均无异议；2、房屋租赁合同复印件一份，用以证明二被告之间签订了房屋租赁合同，被告陈小光向被告浙江天利实业有限公司承租5号楼二至四层的事实；经二被告质证，均无异议；3、诸暨日报解除合同通知书复印件一份，用以证明2014年8月12日被告浙江天利实业有限公司登报解除与被告陈小光房屋租赁合同以及5号楼一层也是被告陈小光租赁的事实；经二被告质证，均无异议。上述证据材料已当庭出示，且经二被告质证均无异议。本院审查认为，上述证据来源合法，内容真实，且与本案事实相关联，应作为认定事实的依据。
经审理查明，
本院查明事实如下：2013年7月11日，被告陈小光与被告浙江天利实业有限公司签订诸暨市电子商务园区合同一份，约定由被告陈小光承租被告浙江天利实业有限公司座落于诸暨市春江路23号5号楼贰、叁、肆层，租赁期限为十年，自2013年7月至2023年7月，双方并对租赁的其他事项进行了约定。被告陈小光同时承租该5号楼的壹层。2013年7月10日，被告陈小光与原告诸暨市宏昌物业管理有限公司签订了物业服务合同一份，约定被告将座落于春江路23号电子商务园区共计5883.80平方米的5号楼委托原告进行物业管理，服务期限为2013年7月11日起至2016年10日止，物业服务费收取根据5883.8平方米面积以1.5元/㎡/月收取，两项总合计每年应缴纳物业服务费105908.4元，物业服务费采取预缴制，每年一次性缴纳办法，缴纳时间最迟为每年度9月1日前，到期不缴纳者按日7‰支付违约金，双方还对聘请物业服务事项、物业服务质量等事项进行了约定。物业服务合同签订后，原告遂为被告陈小光提供物业服务。2014年8月12日，因被告陈小光无法联系，且逾期未支付租金，被告浙江天利实业有限公司在诸暨日报刊登解除合同通知书一份，通知书明确：与被告陈小光关于诸暨市春江路23号5号楼1-4层的租赁合同，因被告陈小光已拖欠租金超过二个月，符合解除权行使约定，故通知被告陈小光房屋租赁合同即解除，并在接到通知之日起三日内与被告浙江天利实业有限公司办理相关移交手续，如逾期办理移交，由此造成的损失由被告陈小光承担。同时，原告亦多次向二被告催讨物业服务费��仅收到被告陈小光于2014年2月27日缴纳的2万元，剩余物业费至今未收到。原告提供物业服务直至2015年3月31日后撤出。另查明，被告陈小光因涉嫌非法吸收公众存款罪已于2016年1月29日被诸暨市公安局依法逮捕，现羁押于诸暨市看守所。
本院认为，被告陈小光与原告诸暨市宏昌物业管理有限公司签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，内容除约定违约金过高外，其余亦不违反法律法规强制性规定，应属有效。现原告已依约为被告陈小光提供了物业服务，被告陈小光依约应向原告交纳物业服务费。
被告陈小光虽与被告浙江天利实业有限公司的房屋租赁合同于2014年8月12日即解除，但被告陈小光并未解除与原告的物业服务合同，原告为被告提供物业服务直至2015年3月31日止，且该服务期限并未超过双方签订的物业服务期限，现原告要求被告陈��光支付至2015年3月31日止的物业服务费，合理合法，本院予以支持。经计算物业服务期间的服务费数额为182397.80元，扣除被告陈小光已缴纳的20000元，尚欠162397.80元。原告要求被告支付自2013年9月2日起至款付清之日止的违约金，
本院认为，双方约定的违约金计算标准及调整后的计算标准均过高，本院将其调整至月利率1%。经计算，至2015年3月31日止，原告应支付的违约金数额为22700.34元。关于原告要求被告浙江天利实业有限公司对物业服务费及违约金承担连带责任的问题，因被告浙江天利实业有限公司不是合同相对方，且原告并未提供相应证据证明被告浙江天利实业有限公司承诺为被告陈小光的物业服务费及违约金承担连带责任，故本院对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定,
判决如下:
一、被告陈小光应支付原告诸暨市宏昌物业管理有限公司2013年7月11日至2015年3月31日期间尚欠的物业服务费162397.80元，并支付违约金22700.34元，合计人民币185098.14元，并支付物业服务费162397.80元自2015年4月1日起至款付清之日按月利率1%计算的违约金，款限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告诸暨市宏昌物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3948元，由被告陈小光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上���于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费3948元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：231000002482144000003，开户行：浙江绍兴恒信农村合作银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 孙 兵
人民陪审员 倪雪君
人民陪审员 谢 环
二〇一六年八月十五日
书 记 员 张 迪 微信公众号“”