青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初2802号原告青岛市住房公积金管理中心，住所地山东省青岛市山东路*号甲。法定代表人王春芳，主任。委托代理人张颖清，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托代理人孙城城，山东康桥（青岛）律师事务所实习律师。被告马薪富，男，汉族，1989年1月18日出生，住山东省栖霞市。被告青岛秀兰房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区平五台山路xx号xx号楼。法定代表人赵连忠，职务总经理。委托代理人张明敏，女，汉族，1989年7月11日出生，住北京市海淀区，系被告公司员工。
原告青岛市住房公积金管理中心诉被告马薪富、被告青岛秀兰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理��张颖清、孙城城，被告马薪富及被告青岛秀兰房地产开发有限公司委托代理人张明敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛市住房公积金管理中心诉称，2012年7月13日，被告马薪富向原告提出申请，请求住房公积金贷款，贷款额16万元，用于购买开发区五台山路XXXX号XX栋X单元XXXX号房屋，后原告经审查，批准了被告马薪富的公积金贷款申请。2012年7月27日，原告与被告马薪富、被告青岛秀兰房地产开发有限公司以及案外人中国建设银行股份有限公司青岛长江中路第二分理处签订了《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》，合同约定原告为被告马薪富发放16万元的住房公积金贷款，贷款期限240个月，被告马薪富用于购买位于开发区五台山路XXXX号XX栋X单元XXXX号的房屋。具体款项由原告委托案外人中国建设银行股份有限公司青岛长江中路���二分理处支付。合同同时约定，被告马薪富将开发区五台山路XXXX号XX栋X单元XXXX号房屋抵押给原告，被告青岛秀兰房地产开发有限公司提供保证担保，保证期间为自本合同生效之日起，至抵押房屋竣工验收、被告青岛秀兰房地产开发有限公司协助被告马薪富办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止，原告青岛市住房公积金管理中心作为抵押物第一顺序抵押权人。2012年8月8日办理了预购商品房抵押预告，证号为青房地预市字第201257323号。合同签订后，原告如约发放了贷款，现被告已连续逾期3期以上，请求判令：1、解除原告与被告马薪富、被告青岛秀兰房地产开发及案外人中国建设银行股份有限公司青岛长江中路第二分理处签订的《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》；2、被告马薪富偿还原告借款本金142614.44元及相应利息、罚息；3、确认原告对被告马薪��享有位于开发区五台山XXXX号XX栋X单元XXXX号房屋的抵押权，并判令原告对上述折价、变卖、拍卖后享有优先受偿权利。4、被告青岛秀兰房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。5、本案诉讼费、律师代理费6671元及其他实现债权的费用由被告承担。被告马薪富认可借款事实，无其他答辩意见。
被告青岛秀兰房地产开发有限公司辩称，该被告与被告马薪富签订商品房销售合同后，已按照合同约定履行完相关义务，应由被告马薪富承担相应违约责任。
经审理查明，因购买青岛市开发区五台山路XXXX号XX栋X单元XXXX户房屋，被告马薪富于2012年7月27日向原告申请公积金贷款，签署公积金贷款申请审批表。被告马薪富保证若未按借款合同规定按期还款，授权原告从本人的住房公积金和住房补贴���金账户中扣收逾期贷款本金、利息、罚息、违约金、公积金还款卡透支利息、诉讼费、律师费以及为实现债权而发生的其他费用。2012年7月27日，被告马薪富（甲方）作为借款人、抵押人，开发商被告青岛秀兰房地产开发有限公司（丁方）作为保证人及中国建设银行股份有限公司青岛长江中路第二分理处作为受托银行（丙方、抵押权人）和原告（乙方、抵押权人）共同签订《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》，合同约定，被告马薪富向原告借款16万元用于购买青岛市开发区五台山路XXXX号XX栋X单元XXXX户住房一处，建筑面积91.20平方米，借款期限自2012年8月6日至2032年8月5日，计240期。贷款年利率为4.5%，采取“等额本息”还款方式，自贷款资金发放之日的次月起的对应日为被告马薪富的还款日，被告马薪富应于每月的对应日（无对应日的，以月份的最后一日）向原告还款1012.24元。同时合同约定，住房公积金贷款采用住房抵押担保方式，被告马薪富所购商品房做抵押的，由被告青岛秀兰房地产开发有限公司作为开发商提供连带保证的共同担保，保证期间为自本合同生效之日起，至抵押房屋竣工验收、被告青岛秀兰房地产开发有限公司协助被告马薪富办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。本合同项下的担保范围包括：借款本息、违约金、赔偿金以及实现贷款债权、抵押权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费等。被告马薪富同意将其所有的青岛市开发区五台山路XXXX号XX栋X单元XXXX户住房抵押给原告及银行（丙方），作为还款的担保。合同第九条违约责任约定，合同有效期内，被告不按还款计划偿还借款本息连续超过三个月，或接到原告的催收逾期借款���知单后30天仍不能偿还贷款本息的，原告及丙方有权解除合同或提起诉讼，要求被告提前偿还部分或全部借款本息，并承担合同约定的违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等）及其他相关费用。被告不能偿还债务的，原告、丙方有权处置抵押物，依法实现抵押权。合同签订后，2012年8月8日，上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押预告登记（权证号：青房地预市字第201257323号）。2012年8月14日，原告按照合同约定将16万元汇入合同约定的指定账户。截止到2016年6月23日，被告已逾期还款合计37期，尚欠原告本金142614.44元。原告因本案发生律师费6671元。上述事实有青岛市住房公积金贷款申请审批表、青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同、特种划款凭证、支付凭证、房屋抵押权证、还款信息表、律师费发票及当事人当庭陈述等证据在案为凭，经本院审查和庭审质证，可以采信。
本院认为，原告、二被告及中国工商银行股份有限公司青岛台东支行之间所签订的《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行相应义务。在合同履行期内，被告马薪富多次逾期还贷超过三个月以上，按照合同约定，被告已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告马薪富提前偿还全部借款，并支付自逾期之日的利息。原告支出的律师代理费是其实现债权和抵押权的合理支出，属于合同中约定的由债务人承担的费用，该约定不违反法律规定，故本院对原告主张的律师费予以支持。被告马薪富提供作为抵押担保的房产，已经有权部门登记，故原告对该抵押物享有抵押权，对该抵押物折价或拍卖、变卖价款在抵押额度内享有优先受偿权。按照合同约定，被告青岛秀兰房地产开发有限公司作为开发商为上述借款提供连带保证的共同担保，保证期间为自本合同生效之日起，至抵押房屋竣工验收、被告青岛秀兰房地产开发有限公司协助被告马薪富办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。依照法律规定，同一债权上保证与债务人提供的物的担保同时存在，债务人提供的物的担保优先清偿债权人债权，保证人对物保清偿不足的部分承担责任。
原告与被告青岛秀兰房地产开发有限公司并未就担保权的实现先后顺序进行约定，因此被告马薪富提供的抵押担保应优先清偿原告债权，抵押物折价或拍卖、变卖价款清偿不足的部分应由被告青岛秀兰房地产开发有限公司承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共���国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，
判决如下：
一、解除原告与被告马薪富、被告青岛秀兰房地产开发有限公司及案外人中国建设银行股份有限公司青岛长江中路第二分理处之间于2012年7月27日所签订的《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》。
二、被告马薪富自本判决生效之日起十日内偿还原告截至2016年3月24日的借款本金142614.44元、逾期利息2780.02元、罚息72.21元，并支付自2016年6月23日至被告清偿完毕之日止的利息、罚息，按照合同约定计算。
三、被告马薪富自本判决生效之日起十日内支付原告律师代理费6671元。
四、原告对被告马薪富提供抵押的青岛市开发区五台山路XXXX号XX栋X单元XXXX户房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权利。
五、被告青岛秀兰房地产开发有限公司对上述判决第四项的抵押房屋折价或拍卖、变卖价款清偿不足的部分承担连带清偿责任。
六、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3286元、保全费1320元，共计4606元由被告马薪富、青岛秀兰房地产开发有限公司负担。因原告已预交，两被告应于判决生效之日起十日内将相应款项给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 乔 青
人民陪审员 陈素青
人民陪审员 秦玉娟
二〇一六年八月十五日
书 记 员 王 瑜 更多数据：搜索“”来源：