{C}广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深盐法房初字第146号
原告：林晓华。
委托代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人：曾俊欣，广东诚公律师事务所律师助理。
被告：董桂萍。
委托代理人：刘龙军，北京市浩天信和律师事务所律师。
第三人：深圳满懿房地产经纪有限公司，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：黎政，该公司员工。
第三人：平安银行股份有限公司深圳华强北支行，住所地：深圳市福田区。
委托代理人：何冉，该公司员工。
委托代理人：陈聪，该公司员工。
第三人：滕建胜。
委托代理人：刘龙军，北京市浩天信和律师事务所律师。
原告林晓华诉被告董桂萍、第三人深圳满懿房地产经纪有限公司、平安银行股份有限公司深圳华强北支行、滕建胜房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序于2015年12月16日以及2016年2月25日公开开庭进行审理，原告林晓华及其委托代理人颜宇丹、被告董桂萍委托代理人刘龙军、第三人深圳满懿房地产经纪有限公司委托代理人黎政、第三人滕建胜委托代理人刘龙军到庭参加诉讼，第三人平安银行股份有限公司深圳华强北支行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本庭依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告林晓华诉称：原告与被告于2015年8月6日签订了《二手房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于深圳市盐田区迎宾路与内环路交界西北云顶天海花园XX栋X层XX单位，总房价为人民币1020000元。合同签订后，原告依约向被告支付了定金100000元，交由第三人深圳满懿房地产经纪有限公司（以下简称满懿公司）进行托管。《二手房买卖合同》第四条约定：“经买卖双方协商一致，约定买方按下述第1种方式给付定金之外的楼款（单选），该楼款到买卖双方指定银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作内付款。1、一次性支付本条约定楼款，买方须于2015年9月30日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款人民币玖拾贰万元整（小写920000元）支付至第四条所述的监管机构的指定账号中。”原告与被告通过短信约定2015年9月29日办理监管手续，但被告以身体不适为由并未按时配合原告办理监管手续。后原告通过短信和委托第三人满懿公司对被告进行催告，要求被告配合其办理监管手续，被告都置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。《二手房买卖合同》第十一条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”现因被告不配合原告办理资金监管手续，至原告起诉之日已经超过五日，故原告要求与被告解除《二手房买卖合同》，被告向原告返还定金并向原告支付房子转让成交价百分之二十的违约金。因此，请法院依法判令：
一、被告继续履行2015年8月6日与原告签订的《二手房买卖合同》，并协助原告办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续（房产总价款为1020000元）并于收到全部楼款两日内将涉案房屋给付给原告；
二、被告向原告支付以转让成交价为基数，按日万分之五计算的违约金8160元（从合同约定的2015年10月1日起，暂计至起诉之日，直至实际过户之日止）；以上合计1028160元；
三、确认被告负有按照合同协助办理免税手续的义务，拒不配合导致增加的税费由被告承担；
四、被告承担本案诉讼费用、保全以及强制过户产生的所有相关费用。2016年2月25日开庭时，原告将诉讼请求变更为：
一、解除双方于2015年8月6日签订的《二手房买卖合同》；
二、被告返还定金100000元；
三、被告向原告支付违约金805210元；
四、被告向原告支付评估报告费5000元；
五、被告承担本案诉讼费用及保全费用。
被告董桂萍答辩称：
一、双方签订的《二手房买卖合同》应当是无效的，首先此房子没有取得国家认可的房产证；
二、没有经过共同人追加认可；
三、各方在签订合同之前都应当知道在签订合同前此房子没有房产证，此合同违约方应当在原告，不应在被告，由于原告的原因导致合同无法继续履行，按照双方签订的合同的权利义务，原告应当在签订合同当日交付定金10000元，5日内交付90000元，原告应当在9月30日前交付涉案房产920000元，原告并没有支付这些款项，所以是原告违约，原告应当承担责任。第三人满懿公司答辩称：
一、作为涉案房产的居间方，我方已切实妥善的履行了居间义务，并促使本案的原、被告签署了《二手房买卖合同》，合同依法有效，在本次居间过程中，第三人并无任何过错，之所以造成涉案合同不能履行的原因在于本案的被告未依约履行合同；
二、目前居间方托管本案原告购房定金人民币100000元，请求法院对该100000元予以处理。第三人滕建胜答辩称：涉案房屋是滕建胜与董桂萍的共有财产，所有买卖手续应当有双方的签字确认，在所有的房屋买卖当中，由于第三人滕建胜与董桂萍不在一地，在诉讼前滕建胜根本不知道董桂萍与原告签订了房屋买卖合同，其不同意出售涉案房屋。本院
经审理查明:原告与被告于2015年8月6日签订了《二手房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于深圳市盐田区迎宾路与内环路交界西北云顶天海花园XX栋X层XX单位，总房价为人民币1020000元。《二手房买卖合同》第四条约定：“经买卖双方协商一致，约定买方按下述第1种方式给付定金之外的楼款（单选），该楼款到买卖双方指定银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作内付款。1、一次性支付本条约定楼款，买方须于2015年9月30日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款人民币玖拾贰万元整（小写920000元）支付至第四条所述的监管机构的指定账号中。”《二手房买卖合同》第十一条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”2015年8月4日，原告以刷卡的方式向第三人满懿公司支付10000元。2015年9月21日，原告以刷卡的方式向第三人满懿公司支付90000元。2015年8月6日，被告出具《定金收据及托管确认书》，主要内容为：被告董桂萍现收到购房人通过居间方转付的购房定金人民币10000元和人民币90000元，因涉案房产的《房地产证》在银行抵押中，暂无法提供原件，故本人同意将上述收到的购房定金全部交由第三人满懿公司保管，经查档，有抵押无查封。2016年2月4日，深圳市新永基土地房地产评估顾问有限公司出具《房地产估价报告》，其结论为深圳市盐田区大梅沙迎宾路与内环路交界西北云顶天海3号楼XXXX房产在2016年2月3日时的市场价值为1825210元。原告为此支付评估费5000元。另查明：被告与第三人滕建胜系夫妻关系，于1987年4月19日登记结婚。第三人滕建胜表示不同意被告出卖涉案房屋。第三人满懿公司称，《二手房买卖合同》没有继续履行的原因在于被告违反约定，被告签订《二手房买卖合同》后就离开深圳，没有办理后续手续。第三人满懿公司还称，现在定金100000元在我司托管。以上事实有《二手房买卖合同》（合同编号No0000024）、《银联刷卡单》、《定金收据及托管确认书》、《结婚证》、《情况说明》以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告双方签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反有关法律规定，对于双方均具有拘束力。根据《定金收据及托管确认书》，原告于2015年9月21日交纳定金90000元未构成根本违约；但被告签订《二手房买卖合同》后就离开深圳，没有办理后续手续，其行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。根据《二手房买卖合同》的约定，原告可以据此解除《二手房买卖合同》，被告应当向原告支付转让成交价百分之二十的违约金，即204000元（1020000×20%=204000），且第三人满懿公司应当将定金100000元退还原告。因房屋价格的短期上涨已经超出了签订合同时，双方可以预见的范围，故对于原告所主张的超过约定违约金的损失，本院不予支持。关于原告主张的评估费，因没有法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、原告林晓华与被告董桂萍签订的《二手房买卖合同》于2016年2月25日解除；
二、被告董桂萍应于本判决生效之日起三日内向原告林晓华支付违约金人民币204000元；
三、第三人深圳满懿房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起三日内退还原告林晓华定金人民币100000元；
四、驳回原告林晓华的其他诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为人民币12902.1元，由原告林晓华负担8592.9元，被告董桂萍负担4309.2元。保全费5000元，由原告林晓华负担3330.1元，被告董桂萍负担1669.9元。原告林晓华已预交案件受理费及保全费，除去应负担的部分外，多收取的人民币1151.34元，本院退还原告林晓华。被告董桂萍应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告林晓华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 胡 亚 楠
人民陪审员 古 东 君
人民陪审员 章 宁
二〇一六年八月十五日
书 记 员 何晓霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”