成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初5633号
原告：李绍辉，男，1984年11月12日出生，汉族，住成都市锦江区。
原告：张蓉，女，1985年11月11日出生，汉族，住攀枝花市东区。
委托诉讼代理人：李绍辉，男，住成都市锦江区，系攀枝花东区人民政府弄弄坪街道办事处推荐。
被告：成都融创置地有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人：韩放，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程健，泰和泰律师事务所律师。
原告李绍辉、张蓉与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法由
审判员唐江适用简易程序于2016年7月29日公开开庭进行审理。李绍辉作为原告及原告张蓉的委托诉讼代理人与被告成都融创置地有限公司的委托诉讼代理人程健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李绍辉、张蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期进行初始登记违约金58085.38元；2.判令被告赔偿原告逾期进行转移登记违约金50938.15元；3.判令被告承担本案的诉讼费用；4.判令被告在法院判决后30日内向将房产证原件给予原告；5.请求被告在法院判决后30日内向原告支付所有违约金。事实和理由：原告于2010年8月29日向被告购买位于成都市锦江区水杉街166号（楼盘名：蓝谷地•天域）×××商品房一套，房屋总价×元，该商品房于2012年10月19日交付使用，原告委托被告办理房屋所有权登记，但原告至今未收到所购房屋所有权证书。同时根据合同约定，被告应在约定期限内办理涉案房屋所在楼栋初始登记及转移登记，但被告逾期办理相关登记，依约应当承担违约责任。
被告成都融创置地有限公司辩称，1、诉争房屋于2014年6月24日已向房管局提交了办理房屋初始登记的申请，且违约金起算时间为2013年7月1日，已履行合同约定的义务，原告于2016年4月18日才向被告支付维修资金，于2014年8月13日才向被告支付所购房屋的契税及其他印花税，原告在交清上述款项之前被告无法为其办理所购房屋产权证书，所以违约金的计算时间应从2016年4月18日开始起算，被告已于2015年12月24日向房管局申请，所以已履行了合同义务，被告无需向原告支付分户产权违约金；2、原告主张的违约金，应已其实际损失为基础，但并无证据证明其实际损失，应依法予以调低；3、被告逾期取得初始产权及办理分户产权是同一违约行为。本院
经审理查明，2010年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。其中《商品房买卖合同》约定：原告购买位于成都市锦江区水杉街166号（楼盘名：蓝谷地•天域）×××商品房一套，房屋总价×元，房屋交付时间为2012年6月30日前。被告应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋权属证明的初始登记。如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证书的，原告选择不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。双方同时约定，由原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条约定，若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行完上述义务为止，且无需承担任何责任。上述合同签订后，原告依照约定支付了购房款×元，被告于2013年7月25日向原告出具《销售不动产统一发票》，并于2012年9月30日向原告交付房屋。2014年6月24日，被告取得案涉房屋初始产权登记。2015年12月24日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2016年4月20日取得案涉房屋所有权登记。以上事实的认定，有原告提交的居民身份证、工商信息查询单、《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、销售不动产统一发票、房屋所有权证，被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书以及原、被告双方的庭审陈述在案为证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。
一、关于初始登记。双方合同约定，被告应于2013年6月30日前取涉案房屋所在楼栋的权属证明，被告未按期取得，依约应当承担违约责任。违约天数自2013年7月1日起，至2014年6月24日实际取得之日止，共计359天，违约金为20364元。庭审中，被告请求减免逾期办理初始登记违约金。
本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案鉴于被告已按期交付房屋，并明确请求对该项违约金予以减免，且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度，本院酌情确定逾期办理房屋初始登记的违约金为7300元。
二、关于转移登记。双方合同及补充协议明确约定，由被告代为办理转移登记手续，并代收相关税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等。故税费发票、维修资金交款凭证所载时间只能证明被告向相关单位代原告缴费的时间，不能证明被告向原告实际代收相关费用的时间。双方合同及补充协议同时约定，若原告在被告交房时未缴纳上述费用的，被告可以拒绝交房。
经审理查明，被告已于2012年9月30日向原告交付了涉诉房屋。故被告以原告迟延交纳相关费用，导致迟延办理转移登记的意见，本院不予采纳。关于此项违约金的计算时间，因本院已支持原告所主张的2013年7月1日至2014年6月24日期间的初始登记违约金，原告再次主张该期间段的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。同时，被告于2015年12月24日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期转移登记违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，逾期转移登记天数应从被告取得初始登记之次日即2014年6月25日起，至被告于2015年12月24日向成都市城乡房产管理局申请办理转移登记止，共计548天。因被告请求减免该项违约金，故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为11000元。
三、关于交付房产证原件。双方合同仅约定由被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并未明确约定由被告代领相关权属登记证书。本案原告也无证据证明被告已向房管局代领了原告的权属登记证书。故原告请求被告交付房产证原件的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）规定，
判决如下：
一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告李绍辉、张蓉支付逾期登记违约金（包括逾期初始登记和转移登记）共计18300元。
二、驳回原告李绍辉、张蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537元，由被告成都融创置地有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 唐江
二〇一六年八月十四日
书记员 余丹附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 微信公众号“”