江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏106民初3872号
原告：欧志钢，男，汉族，1987年4月12日生。
委托代理人:蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。
委托代理人:张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。
被告：南京图腾置业发展有限公司，统一社会信用代码913201007512873211，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。
法定代表人：林乃轩，董事长。
委托代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告欧志钢诉被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧志钢委托代理人蒋龙飞、张桂宝、被告图腾公司委托代理人汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧志钢诉称：2010年3月4日，双方签订了《商铺房屋委托经营合同书》，双方约定，原告购买南京市鼓楼区建宁路300号大观天地MALL1066室商铺后委托图腾公司租赁经营，图腾公司按房屋销售总价的8.5%向原告支付商铺的租赁回报；支付的方式是每三个月支付一次等等。2015年，被告仅支付少部分租金，后欠付租金，原告多次敦促无果。故原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付合同租金108162元（每季度36054元，期间为2015年7月30日至2016年4月29日）及违约金（基数为36054元，自被告逾期付款第30日起，按每日万分之三计算，自2015年3月15日起至2015年10月27日止；自2015年6月15日起至2016年1月25日止；自2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日起分别计算至实际付清之日止）被告图腾公司辩称：原、被告双方所签订的合同系委托合同，由被告图腾公司接受各房屋产权人的委托，对外出租商铺，并将所取得收益返还原告。受周边地区的拆迁、行政区划调整等诸多因素的影响，诉争的相关商铺租赁情况不理想，自2014年年底开始很多商铺无人承租，而已承租商户经营不善无力支付租金，导致被告租赁收益大幅减少甚至没有，被告并非恶意违约。根据合同法的规定，因不可归责于受托人的原因导致租赁回报减少的，委托人应当支付委托报酬。根据委托合同的相关原理，被告在没有收到足额回报的情况下，暂停支付原告租金是有依据的，因而不构成违约。同时双方合同约定的违约金过高，原告的损失最多是同期银行贷款利率，故法院应调整违约金标准至同期银行贷款利率以下。租赁回报已经从36054元调整至35989元，减去相应代扣代缴税费，应当支付的租赁回报为34189.55元。由此可见，原告诉请的租赁回报及违约金的计算依据均错误。综上，请求依法判决。
经审理查明：2009年5月8日，原、被告签订《商品房预售合同》，双方约定，由原告购买南京市下关区（现南京市鼓楼区）建宁路300号1066室商铺（以下简称1066室）等等。2010年3月4日，欧志钢（甲方）与被告图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为1066室（建筑面积为60.56平方米），房屋总价款为1696663元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%(年回报率)；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为36054元；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲、乙双方约定商铺房屋所有权转让单价为28016.23元/平方米，转让总价款为1696663元，涉及商铺房屋所有权转让的相关税费由甲、乙按政府规定各自承担；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。2015年10月28日、2016年1月26日，被告扣除相关税费后，按每期34189.55元分别支付原告方租金至2015年7月29日。原告方同意被告按34189.55元支付租金。后原、被告双方因租金等问题产生争议，原告于2016年4月20日诉至本院，要求判如所请。经本院主持调解，双方争议较大，无法达成一致意见。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、土地证、《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》等证据及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：原告欧志钢与被告图腾公司签订的商铺房屋委托经营合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于原、被告签订的合同性质。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案双方当事人在合同中明确约定“乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营”，证明被告将相关商铺以自己的名义向外出租，并非接受原告方等业主的委托向外出租。同时双方还约定“年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%(年回报率)”，证明双方约定被告向原告方等业主支付租赁回报，即租金。因此原、被告签订的合同系租赁合同，双方之间的法律关系系租赁合同关系。关于被告图腾公司是否构成违约的问题。双方约定“若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金”，被告图腾公司并未按照合同约定支付商铺回报即租金，至今未履行按期支付租金的义务，违反合同约定，构成违约，应按照合同约定支付违约金。原告欧志钢主张按本期租赁回报额的每日万分之三支付违约金，该主张符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告应按约支付原告违约金，按34189.55元每日万分之三的标准分别自2015年8月31日、2015年12月1日、2016年3月3日起计算。原告主张自2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日开始计算违约金，本院予以支持。对于被告支付的后两期租金，亦延期支付，构成违约，应支付违约金，被告主张按34189.55元每日万分之三的标准分别自2015年3月15日、2015年6月15日起计算至2015年10月27日、2016年1月25日，未超过合同约定，本院予以支持。被告图腾公司应按照合同约定履行支付租金的义务。被告图腾公司拖欠原告2015年7月30日至2016年4月29日期间租金为102569元。因此对于原告欧志钢主张被告图腾公司支付租金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧志钢租金（租赁回报）102569元。
二、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧志钢违约金（基数为34189.55元，按每日万分之三的标准计算分别自2015年3月15日、2015年6月15日起计算至2015年10月27日、2016年1月25日；按每日万分之三的标准计算分别自2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日起至本判决确定给付之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2630元，减半收取1315元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 周力文
二〇一六年八月十三日见习
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