浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0683民初1650号
原告：嵊州市仁鑫物业管理有限公司，住所地：嵊州市鹿山街道南马路13-1号。
法定代表人：刘长源，董事长。
被告：嵊州市吉祥房地产开发有限公司，住所地：嵊州市剡湖街道医院路43，49号底层。
法定代表人：周志英，董事长。
委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱森男，浙江计然律师事务所律师。
原告嵊州市仁鑫物业管理有限公司（以下简称仁鑫物业公司）与被告嵊州市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告仁鑫物业公司的法定代表人刘长源、被告吉祥房地产公司的委托诉讼代理人应胜南到庭参加了第一次庭审。原告仁鑫物业公司的法定代表人刘长源、被告吉祥房地产公司的委托诉讼代理人朱森男到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告仁鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费、梯灯公摊费及违约金共计71735元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告立即支付2015年1月1��至2015年12月31日的物业管理费40883元、滞纳金21374元（自2015年9月1日起至2016年2月28日，按未付款的每日千分之三计算）、梯灯公摊预收费200元，合计62457元。事实和理由：原告为嵊州市鹿山街道锦越名都小区的物业管理单位。该小区在被告名下的房产有：1.商品房五套：55幢一单元301室，面积104.86㎡；56幢2单元301室，面积98.71㎡；56幢3单元401室，面积98.71㎡；62幢4单元101室，面积88.94㎡；65幢2单元101、102室，面积117.68㎡，共计面积508.90㎡。2.别墅六套：6幢，面积458.05㎡；8幢，面积426.40㎡；17幢，面积458.05㎡；29幢，面积426.40㎡；36幢，面积398.89㎡；38幢2，面积421.11㎡，共计面积2588.90元。3.店铺22间：22号-25号，店面面积104.58㎡，阁楼面积21.91㎡；26号-27号，店面面积79.03㎡，阁楼面积20.98㎡；28号-30号店面面积101.09㎡，阁楼面积20.98㎡；33号-36号，店面面积101.09㎡，阁楼面积20.98㎡；39号-51号店面面积101.09㎡，阁楼面积20.98㎡；52号-55号，店面面积124.02㎡，阁楼面积32.98㎡；68号-69号，店面面积82.52㎡，阁楼面积21.90㎡；80号-81号，店面面积571.44㎡，储藏室面积65.53㎡，共计店面面积1264.86㎡，阁楼、储藏室面积226.14㎡。根据原告与锦越名都业主委员会签订的《物业管理服务合同》规定，上述房产共计应支付2015年度（其中38幢2别墅为2015年1-6月）的物业管理费为40883元、梯灯公摊预收费200元以及未按时缴纳物业管理费的违约金21374元，合计62457元。原告曾多次以多种形式向被告催缴款项，但被告一直借故拖欠，至今分文未付。
被告吉祥房地产公司辩称，一、原告诉请中的56幢二单元301室、56幢三单元401室、55幢一单元301室以及6幢别墅，该四套房屋已出售给他人，被告不需要承担物业费。
二、对62幢4单元101室的面积88.94㎡，65幢2单元101、102室���面积117.68㎡无异议，合计206.62㎡，按每平方米0.50元计算，应当交纳1239.72元。
三、对别墅中应交物业管理费的，只能限于可以办理房屋产权证的住宅部分，其他如阁楼、架空层、地下室等，因不能办理房屋所有权证，故不需要交纳物业管理费。对此，法院已有判例。且原告与业主委员会签订的物业管理服务合同明确约定了收取物业管理费的各类型房屋的面积范围，其中坡屋（别墅）36套共7647.31平方米，这个面积仅包括了别墅的住宅部分（36套别墅的面积之和实际还超过了这个数字），原告无权取得合同约定以外的任何部位物业管理费。据此，原告可收取物业费的别墅部分面积为：8幢为266.82平方米、17幢为304.38平方米、29幢为266.82平方米、36幢为445.22平方米、38幢2为306.20平方米，合计1589.44平方米，按每平方米0.70元计算，一年（其中38幢2为半年）的物业费为12065.26元。
四、店铺22间均不需要交纳物业费。店铺全部开在小区外面，不需要原告进行物业管理，根据权利义务相一致的原则，原告不应当收取物业管理费。若店铺也要收费，也应当让业主有发言权（现有标准的确定从未征求过店铺业主的意见），并应当根据店铺的经营情况确定。而店铺的实际经营状况都非常差，维持生计都困难，每平方米1元的价格显然过高。同时，店铺的阁楼、储藏室部分，不能办理房屋所有权证，也不能计取物业管理费。
五、原告诉请的梯灯公摊费没有任何事实依据，不应支持。
六、针对违约金问题，因原、被告就物业费的交费面积和交费标准存在重大争议，被告才未能向原告交纳物业管理费，未能交纳物业费的责任并非被告，而是因原告拒绝被告按住宅面积标准交纳物业费，故原告关于违约金的诉讼请求不能成立。对此，法院也已有判例。另外，原���提出的每日千分之三的违约金过高，不具有法律约束力。本院
经审理认定事实如下：原告于2014年12月17日与嵊州市锦越名都业主委员会订立了《物业管理服务合同》一份，合同约定：业主委员会委托原告进行物业管理，委托管理期限为两年，自2015年1月1日零时起至2016年12月31日8时止。收费标准为多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元，坡屋（别墅）每平方米0.70元，商业用房每平方米1元，向仁鑫物业公司交纳；交费时间从当年3月1日起，截止8月31日止，逾期交纳的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金，滞纳金总计不应超过业主应交的物业管理服务费。2015年1月1日至2015年12月31日期间，被告系锦越名都小区55幢一单元301室等本案所涉33套房屋的所有权人（具体房号及房屋建筑面积详见附表）。原告曾以邮寄催缴通知的��式向被告催缴物业管理服务费，被告因与原告在部分房屋的缴费面积及标准上未达成一致意见而未缴纳物业管理服务费。另查明，56幢三单元401室、56幢二单元301室房屋的产权已于2016年6月27日从被告处过户登记给嵊州沈氏眼科医院；别墅6幢房屋的产权已于2016年6月27日从被告处过户登记给沈敬三、俞爱红；别墅17幢房屋的产权已于2016年6月30日从被告处过户登记给袁生凤；别墅29幢房屋的产权已于2016年6月30日从被告处过户登记给楼连英。
本院认为，原告与嵊州市锦越名都业主委员会签订物业管理服务合同依法成立，合法有效，对每一名锦越名都的业主均具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。原告已履行合同义务，提供了物业管理服务，被告也应按时履���足额缴纳物业管理服务费的义务。根据合同约定，被告应向原告支付2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业管理服务费（其中别墅38幢2的缴费期间为2015年1月至6月，各套房屋的物业管理服务费金额详见附表）34392.52元。
被告辩称有部分房屋已出卖并交付给案外人，故该部分房屋的物业管理服务费应由案外人缴纳，并提供了房屋买卖合同、交房通知及2015年之前的物业费发票及收款收据加以证明，然
本院认为，被告虽提供了交房通知，但并未提供交房通知已送达给买房人的证据，仅凭2015年之前的物业费发票及收款收据不能达到被告主张的涉案房屋已交付给案外人的证明目的，故应认定被告就其该项辩称未提供充分有效的证据加以证明，本院对其该项辩称不予采信。
被告提出的店铺无需缴纳物业管理服务费的辩称，与法不符，本院不予采信。至于原告提出的阁楼、地��室等面积也应计入物业管理服务费缴纳面积之主张，因涉案合同明确约定物业管理服务费的收费标准为按房屋的建筑面积计取，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，原告对部分房屋的物业管理服务费的计算面积少于产权证书载明的房屋建筑面积，此系原告对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以核准。关于违约金问题，就别墅部分，因被告并非无故拖欠该部分物业管理服务费，其系因与原告在缴纳面积上存在较大争议而未能及时向原告缴纳，故对原告要求被告支付该部分违约金的主张，本院不予支持；就商品房和店铺部分，原告主张的违约金过高，本院酌情调整为以每日万分之五计付，原告将违约金的支付截止日期固定为2016年2月28日，其该项主张未违反法律规定，本院予以核准，经计算，被告应支付的违约金为1814.37元（20159.64元×0.5‰×180天）。至于原告主张的梯灯公摊预收费，因原告未就该主张提供证据加以证明，故本院对其该项主张亦不予支持。综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，对不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、嵊州市吉祥房地产开发有限公司支付嵊州市仁鑫物业管理有限公司物业管理服务费34392.52元、违约金1814.37元，合计36206.89元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
二、驳回嵊州市仁鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱���务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1361元，减半收取计680.50元，由原告嵊州市仁鑫物业管理有限公司负担285元，被告嵊州市吉祥房地产开发有限公司负担395.50元（限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理
审判员 盛银明
二〇一六年八月十二日
书 记 员 杨 月本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习���履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”