内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内2921民初568号原告阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。法定代表人陈勇，系该公司总经理。委托代理人杨凯，系该公司法律顾问。委托代理人张华，内蒙古君缘律师事务所律师。被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。法定代表人苏九维，系该公司董事长。委托代理人王为刚，系该公司员工。第三人安洪亮，男，1975年3月24日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人赵宏彦，宁夏言成律师事务所律师。第三人刘金平，男，1969年5月25日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人赵宏彦，宁夏言成律师事务所律师。第三人李洋，男，1985年8月7日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人王鑫，内蒙古广安律师事务所律师。第三人叶秀珍，女，1964年10月18日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人王鑫，内蒙古广安律师事务所律师。第三人张永春，男，1954年10月18日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人王鑫，内蒙古广安律师事务所律师。第三人温霞，女，1977年11月3日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人刘艳茹，内蒙古北杰律师事务所律师。第三人吴志勇，男，1981年9月12日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。委托代理人焦花，系吴志勇的母亲。第三人ＸＸ，其他信息不详。
原告阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司（以下简称城投公司）诉被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司（以下简称丰凯龙公司）、第三人安洪亮、刘金平、温霞、吴志勇、叶秀珍、张永春、ＸＸ、李洋房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月14日立案受理。依法由
审判员王立东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人杨凯、张华，被告的诉讼代理人王为刚与第三人安洪亮、刘金平及其诉讼代理人赵宏彦，第三人李洋、叶秀珍、张永春的诉讼代理人王鑫，第三人温霞的诉讼代理人刘艳茹，第三人吴志勇的诉讼代理人焦花到庭参加了诉讼。第三人ＸＸ经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告城投公司诉称，原告系阿拉善盟委行署指定的公租房项目承担单位，2012年7月17日，原告为落实阿拉善盟盟委行署关于提高城区居民整体居住环境，切实解决低收入群体和外来人员住房问题的政策，在被告所开发的阿拉善左旗凯龙名都小区一次性购买了200套商品房作为公租房，并与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购置公租房共计200套，房屋总面积为12000平米，房款总价格为2760万元，并于2012年6月开工建设。合同签订后，原告根据合同约定分期向被告支付了相应的款项。2015年该项目已完成主体工程、装饰装修工程及室外配套设施工程施工，并具备竣工验收条件的情况下，被告却违反双方合同约定，隐瞒该200套房屋已经出售给原告，且用作公租房性质的事实，不仅向阿左旗房产管理局申请办理了商品房预售资格，还将其中145套公租房另行销售给了安洪亮等几位第三人，并已在阿左旗房产管理局办理了网签登记手续，后经双方协商，被告虽向原告交付了该145套公租房，但依然未给原告办理产权登记手续。被告的行为侵害了原告的合法权益。现诉至法院，请求判令：1、依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告为原告办理145套公租房不动产产权登记手续；3、本案的全部诉讼费用由被告方承担。
被告丰凯龙公司辩称，原告提交的2012年7月17日《商品房买卖合同》有效，内容真实。原告已经向我公司支付房款2500多万元，其余款项等公司税后计算。对于原告提交的交款凭证，我公司认可。我公司为了流转资金与第三人签订了《商品房买卖合同》作为抵押手续，不是真实的买卖关系。对于原告的诉请我公司同意。第三人安洪亮、刘金平述称，2013年12月至2014年期间，本人从丰凯龙公司得知其开发房产的消息后，便与其联系，确认该公司具有预售资格后，安洪亮认购房屋19套，刘金平认购房屋32套，同时交付了全部房款，并在阿左旗房产管理局办理了网签登记手续，实际取得了对上述房产的所有权，完全符合法律的相关规定，对原告所称涉案房屋在此之前已经与被告签订了《商品房买卖合同》，一次性购买了200套公租房等相关情况一概不知。本人从未见过原被告之间签订的《商品房买卖合同》，对其内容不知，其效力无法确定。但他们双方签订的合同，和我们没有关系，不影响我们对涉案房屋的所有权。原告要求被告为其涉案房屋办理产权登记手续是不符合法律规定的，同时直接侵害了我们的合法权益。如前所述，我们已经依法取得了上述涉案房屋的所有权，且是善意取得，符合《物权法》106条的规定，原告无权再要求被告为其办理产权登记手续，原告的诉请，请依法驳回。第三人李洋、张永春、叶秀珍述称，一、原告不具备诉讼主体资格，原告将本人列为第三人参加诉讼，属诉讼主体错误。
原告诉称向被告购买商品房用于公租房项目不是事实，原告购买房屋时从被告处了解到，原被告之间是合作关系，被告开发商品房出售后，原告从中间收取管理费，如双方不是合作关系，怎么会在被告出现经营困难无法交房时，给业主、债权人承诺书中作为担保方出现。近两年全国经济下行，阿拉善盟房地产企业全盘出现资金困难，巴镇地区没有正常施工建设的工地，也有几家企业出现一房多卖，群众上访现象，原告怎么不给其他企业提供担保，这一事实可以说明原被告之间不是正常的房屋买卖关系。
原告诉称向被告一次性购买的200套房屋用于公租房项目，解决低收入群体和外来人员住房问题。公租房属社会性保障房，是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策建设的房屋，用于解决低收入家庭住房问题，该房屋不能进入房管部门商品房信息库，成为商品房进行买卖，而本案中第三人与被告所购买的房屋属商品房，房屋用地来源为出让取得，并非原告所称的公租房。
二、原告与被告签订的《房屋买卖合同》与第三人无关，第三人不应承担任何法律责任，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，依据合同的相对性，所约束的是签订合同的双方当事人，也就是原被告双方当事人。第三人并不是合同的当事人，与原被告所签订的合同不存在任何合同上的权利义务关系，原告在与被告产生合同纠纷时，不应当要求第三人承担法律责任，原告将本人列为第三人系诉讼主体错误。
三、第三人与被告签订的房屋网签手续合法有效。第三人在与被告签订房屋网签手续时，被告没有向第三人说明该房屋已经与原告签订《房屋买卖合同》的相关事实，第三人自身无过错，原告也没有在第三人办理网签手续时依法定程序提出异议，第三人签订网签《房屋买卖合同》同时，已经履行支付购房款义务，被告依据《城市商品房销售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，到阿左旗房管局办理登记手续。该网签手续是双方真实意思的表示，经过合法手续办理，是合法有效的，应依法予以保护，四、被告要求继续履行合同无法继续履行的，应追究被告的违约责任。原被告所签订的《房屋买卖合同》，如合同合法有效，现无法实际履行的，可以根据双方过错责任，根据《合同法》要求违约方承担违约责任，与第三人无关。综上，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。第三人温霞述称，第三人与丰凯龙公司签订《商品房买卖合同》的具体情况是：2014年4月3日被告丰凯龙公司不能偿还其所借本人的借款，经核算后同意以其开发的凯龙名都小区部分商品房29号楼1单元、2单元的22套商品房抵顶清偿本人借款，并与本人在房管部门办理了商品房买卖网签备案手续，同时双方在网签后打印的纸质商品房买卖合同上签字盖章。签订合同的同时被告丰凯龙公司为本人出具了收到29栋22套房屋款2030190元的收据。
二、关于对原告诉请的抗辩意见。1、关于原告要求确认其与被告丰凯龙公司签订的《商品房买卖合同》有效的问题。本人认为本人在与被告签订商品房买卖合同时已经查明，丰凯龙公司对抵顶给本人的房屋有商品房预售许可，在房管局房屋销售备案中属于未出售的房屋，且本人与丰凯龙公司商品房买卖合同的签订系双方真实意思的表示，合同内容完备且已办理网签备案手续。因此本人认为本人与丰凯龙公司签订的房屋买卖合同合法有效，原告作为与被告丰凯龙公司签订合同的相对方有权依合同要求丰凯龙公司履行义务，而本人作为与丰凯龙公司签订合同的相对方同样有权依合同要求丰凯龙公司履行义务，原告作为合同的债权人并不能排斥本人作为另一合同债权人的债权请求。即原告与丰凯龙公司所签订合同的效力不能排斥本人与丰凯龙公司所签订合同的合同效力。2、关于原告主张要求被告丰凯龙公司为其办理145套房屋的不动产产权登记手续的问题。本人认为原告的该项请求在客观上无法实现。由于本人与丰凯龙公司所签订的《商品房买卖合同》已经办理网签备案手续，在该备案手续未注销的情况下，被告是根本无法为原告办理产权登记手续的，也就说此项诉请是根本不能实现的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还房款及利息、赔偿损失的规定。本人认为原告在其商品房买卖合同目的不能实现的情况下，应当向丰凯龙公司提起合同违约赔偿之诉。综上，请求人民法院驳回原告的诉请。第三人吴志勇述称，我方已经出钱购买房屋，原告无权将我的房屋收走，我方不同意原告的诉请，法院应该保护我的权利。第三人ＸＸ未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，阿拉善盟住房和城乡建设局及阿拉善盟发展和改革委员会于2011年5月9日联合下发阿建房发【2011】115号《阿盟住建局、发改委关于下达盟直公租房建设任务的通知》通知：2011年全盟200套保障性公租房的建设由盟城投公司承建。阿拉善盟行政公署于2012年5月31日召开盟长办公会议，会议决定：根据自治区人民政府与我盟签定的2011年保障性住房建设目标责任状要求，城投公司承担本盟210套公租房建设，任务要于年底完工并交付使用。鉴于城市用地规划调整，为了确保公租房建设任务如期完成，会议决定由盟财政局抓紧筹集资金，由城投公司在巴彦浩特房地产市场购买210套公租房。原、被告于2012年7月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买，被告开发建设的位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区第1幢、第2幢、第3幢、第4幢合计200套房屋，每平米2300元，共计27600000元。付款方式为分期付款，并在付款方式中载明：“原告扣除前期房地产联合开发协议书中约定的相关费用（2010年3月15日签署：出卖人应按照开发的实际面积、住宅面积每平方米10元，商服每平米30元的标准向买受人支付合作收益）后向被告一次性付清。”合同还约定被告应当在2013年7月15日前将具备取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告。另外合同对违约责任等也进行了约定。被告与广西华南建设集团有限公司于2012年7月25日签订《建设工程施工合同》，约定工程名称为阿拉善盟凯龙名都公租房13号、17号、18号、29号住宅楼。工程内容为图纸范围内所有工程内容（包括套装门、卫生间厨房墙砖、底板及卫生间吊顶、其余房间地砖、卫生洁具、内墙挂腻子两遍、乳胶漆两遍）。工程价款为每平米1260元。被告又与王尚忠签订了三份供暖管道安装施工合同，在合同中约定王尚忠为被告新建的2号商住楼、13号住宅楼、17号住宅楼、5号住宅楼、9号住宅楼、13号公租房、17号公租房、25号公租房、28号公租房、29号公租房进行二次网管道安装工程。原告自2012年8月至2014年1月共给被告支付房款25132656元。被告向原告移交了13号楼、17号楼、28号楼、29号楼的楼房钥匙。被告法定代表人苏九维于2015年11月7日在阿拉善左旗公安局经济犯罪侦查大队所做的询问笔录上陈述：其将部分出售的房屋通过阿拉善左旗房管局以网签预告登记手续并与贷方签订抵押手续和借款合同的方式向本案部分第三人及其他机构和个人抵押借款。现原告诉至本院，要求确认原被告间签订的合同有效并办理涉案房屋的产权手续。另查明，本案被告与第三人安洪亮于2013年12月26日签订借款协议书，约定被告向第三人借款1000000元，被告以其开发的凯龙名都小区28号楼1单元4xx室至4xx室、5xx室至5xx室、6xx、6xx室和2单元1xx室至103室作为抵押担保，同时被告就此抵押物与第三人签订合同，网签号分别2013-0005357至2013-0005359、2013-0005369至2013-0005371、2013-0005382、2013-0005383、2013-0005324至2013-0005326；收款收据号分别为0006600至0006608、0006610-0006611。如被告在借款到期时未能按期履行还款义务，第三人有权变现被告所提供的抵押物，在清偿完被告所欠第三人款项后，其余部分如数退还给被告；如被告按期履行了还款义务，第三人必须将被告向其提供的网签合同和收款收据退还给被告，抵押权取消。后第三人经过预告登记后，有11套房屋于2013年12月25日进行了网签，有8套房屋于2014年3月28日进行了网签。网签合同号为2013-0005324至2013-0005326、2013-0005357至2013-0005359、2013-0005369至2013-0005371、2013-0005393至2013-0005395、2013-0005405至2013-0005407、2013-0005365、2013-0005382、2013-0005383、2013-0005417。《商品房买卖合同》显示上述房屋中其中有11套以每平米1500元购得，8套以每平米1200元购得。本案被告与第三人刘金平于2013年12月4日签订《借款协议书》，约定被告向第三人借款1000000元，被告以其开发的凯龙名都小区17号楼1单元30xx室、4xx室至4xx室、5xx室至5xx室、28号楼1单元1xx、1xx室和2xx室作为抵押担保，同时被告就此抵押物向第三人提供网签合同和收款收据，合同号分别为2013-0005333、2013-0005323、2013-0005322、2013-0005521、2013-0005528、2013-0005529、2013-0005520、2013-0005530、2013-0005519、2013-0005515、2013-0005321；收款收据号分别为0005929、0005930、0006591至0006599。被告与第三人刘金平于2014年5月8日签订《借款协议书》，约定被告向第三人借款1200000元，被告以其开发的凯龙名都小区29号楼3单元4xx室、5xx室至5xx室、6xx室至6xx室、29号楼4单元1xx和1xx室、2xx和2xx室、3xx和3xx室、4xx和4xx室、5xx和5xx室作为抵押担保，同时被告就此抵押物向原告提供网签合同和收款收据，合同号分别为2013-0005437、2013-0005447至2013-0005449、2013-0005459至2013-0005461、2013-0005402、2013-0005403、2013-0005415、2013-0005416、2013-0005426、2013-0005428、2013-0005439、2013-0005440、2013-0005450、2013-0005451；收款收据号分别为0003427至0003443。被告与第三人刘金平于2014年5月23日又签订《借款协议书》，约定被告向第三人借款300000元，被告以其开发的凯龙名都小区29号楼4单元1xx室、2xx室、3xx室、4xx室作为抵押担保，同时被告就此抵押物向原告提供网签合同和收款收据，合同号分别为2013-0005404、2013-0005414、2013-0005427、2013-0005438；收款收据号分别为0005092至0005095。上述合同均约定如被告在借款到期时未能按期履行还款义务，第三人有权变现被告所提供的抵押物，在清偿完被告所欠第三人款项后，其余部分如数退还给被告；如被告按期履行了还款义务，第三人必须将被告向其提供的网签合同和收款收据退还给被告，抵押权取消。后第三人经过预告登记后，有11套房屋于2013年12月4日进行了网签，有21套房屋于2014年5月7日进行了网签。网签合同号为2013-0005515、2013-0005333、2013-0005519至2013-0005521、2013-0005528至2013-0005530、2013-0005321至2013-0005323、2013-0005402至2013-0005404、2013-0005414至2013-0005416、2013-0005426至2013-0005428、2013-0005437至2013-0005440、2013-0005447至2013-0005451、2013-0005459至2013-0005461，《商品房买卖合同》中显示上述房屋中其中有11套以每平米1500元购得，20套以每平米1200元购得，1套以每平米1000元购得。本案被告与第三人温霞于2014年4月4日签订《借款协议书》，约定被告向第三人借款1000000元，被告以其开发的凯龙名都小区29-1-3xx、29-1-4xx至29-1-4xx、29-1-5xx至29-1-5xx、29-1-6xx至29-6xx、29-2-1xx至29-2-1xx、29-2-2xx至29-2-2xx、29-2-3xx至29-2-3xx、29-2-4xx至29-2-4xx房产作为抵押担保，同时被告就此抵押物向第三人提供网签合同，合同号分别为2013-0005429至2013-0005431、2013-0005441至2013-0005443、2013-0005418、2013-0005419、2013-0005453至2013-0005455、2013-0005396至2013-0005398、2013-0005408至2013-0005410、2013-0005420至2013-0005422、2013-0005432至2013-0005433、；收款收据号为0015962。如被告在借款到期时未能按期履行还款义务，第三人有权变现被告所提供的抵押物，在清偿完被告所欠第三人款项后，其余部分如数退还给被告；如被告按期履行了还款义务，第三人必须将被告向其提供的网签合同和收款收据退还给被告，抵押权取消。后第三人经过预告登记，22套房屋于2014年4月3日进行了网签。网签合同号为2013-0005396至2013-0005398、2013-0005408至2013-0005410、2013-0005418至2013-0005422、2013-0005429至2013-0005433、2013-0005441至2013-0005443、2013-0005453至2013-0005455。《商品房买卖合同》中显示上述房屋全部以每平米1500元购得。被告于2014年5月4日向第三人吴志勇借款1000000元，2015年4月30日借款600000元。第三人吴志勇经过预告登记后，有16套房屋于2014年5月4日进行了网签，有8套房屋于2014年3月20日进行了网签。网签合同号分别为2013-0005327、2013-0005329、2013-0005363、2013-0005339至2013-0005341、2013-0005364、2013-0005398至2013-0005401、2013-0005411至2013-0005413、2013-0005323至2013-0005325、2013-0005435、2013-0005436、2013-0005445、2013-0005446、2013-0005456至2013-0005458。《商品房买卖合同》显示上述房屋全部以每平米1000元购得。第三人叶秀珍经过预告登记后，有4套房屋于2014年5月12日进行了网签。网签合同号分别为2013-0005452、2013-0005462至2013-0005464。《商品房买卖合同》显示上述房屋全部以每平米1650元购得。本案被告与第三人张永春于2013年10月26日签订《借款合同》，约定被告向第三人借款500000元。第三人经过预告登记后，有7套房屋于2014年1月21日进行了网签，有8套房屋于2013年10月18日进行了网签。网签合同号分别为2013-0005465至2013-0005467、2013-0005471至2013-0005473、2013-0005477、2013-0005478、2013-0005334、2013-0005335、2013-0005345至2013-0005347、2013-0005381、2013-0005384。《商品房买卖合同》中显示上述房屋全部以每平米1000元购得。第三人李洋经过预告登记后，有15套房屋于2014年1月22日进行了网签，有8套房屋于2013年11月8日进行了网签。网签合同号分别为2013-0005511、2013-0005512、2013-0005516至2013-0005518、2013-0005534至2013-0005536、2013-0005328、2013-0005336至2013-0005338、2013-0005348至2013-0005350、2013-0005360至2013-0005362、2013-0005372至2013-0005374、2013-0005385、2013-0005385。《商品房买卖合同》中显示上述房屋中其中有11套以每平米1500元购得，1套以每平米1200元购得，3套以每平米3088元购得，3套以每平米2868元购得，3套以每平米2568元购得，2套以每平米2268元购得。上述事实有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》，《商品房预告登记证书》，《关于下达盟直公租房建设任务的通知》，《关于研究巴彦浩特镇沙生植物园以南区域征收改造等事宜的会议纪要》，《付款明细》，《借款协议》，《询问笔录》等证据在卷证明，本院予以确认。
本院认为，一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力问题。原、被告于2012年7月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
二、关于被告为原告办理145套公租房不动产产权登记手续的问题。原被告于2012年7月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，双方当事人应按约定履行义务，并享受权利。原告已经按约将购房款支付给了被告，被告亦将涉案房屋的钥匙交给了原告，故被告应该为原告办理房屋不动产登记手续。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，
判决如下：
一、原告与被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司于2012年7月17日签订的《商品房买卖合同》合法、有效；
二、被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内为原告阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司办理房屋不动产产权登记手续（名单附后）。案件受理费300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 王立东
二〇一六年八月九日
书记员 和建明 微信公众号“”