重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初7613号原告重庆卓越物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路9号附7号，统一社会信用代码915001067398053094。法定代表人何跃，重庆卓越物业管理有限公司总经理。委托代理人胥毅，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人俞理伟，中豪律师集团（重庆）事务所律师。被告孙林，男，汉族，1965年10月5日出生，住重庆市沙坪坝区。原告重庆卓越物业管理有限公司与被孙林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由
审判员龚陵川独任审判，适用简易程序于2016年6月24日公开开庭进行审理。原告重庆卓越物业管理有限公司的委托代理人胥毅，被告孙林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆卓越物业管理有限公司诉称，被告系重庆市沙坪坝区某小区房屋业主，原告系为该小区提供物业服务的物业服务企业。被告从2013年1月开始拒交物业服务费。现要求被告支付2013年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费10279.60元，并支付逾期支付物业服务费的违约金，该违约金以当月应交未交纳的物业服务费为基数，从当月11日起，按每日千分之三计算至该款付清时为止。
被告孙林辩称，被告是位于重庆市沙坪坝区某房屋所有权人。被告入住后交纳物业服务费至2012年12月底。因该房屋从2013年起，就基本处于空置状态；房屋还存在窗户飘雨的质量问题；原告处理问题拖沓，被告从2013年1月1日起未向原告交纳物业服务费。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告孙林系重庆市沙坪坝区某房屋所有权人，该房屋建筑面积142.77平方米。2010年7月1日，因重庆市沙坪坝区某小区的前期物业公司港铁（北京）房地产管理有限公司美丽山水分公司服务合同即将到期，而该小区未成立业主委员会，沙坪坝区土湾街道办事处根据《重庆市物业管理条例》第十二条规定，向该小区住户发问询函，征求意见是否同意羊角堡居民委员会代行业主委员会职能。2010年7月19日，沙坪坝区土湾街道办事处将征询结果表公示，并指定羊角堡居民委员会代行业主委员会职能。2010年7月28日，沙坪坝区土湾街道办事处羊角堡居民委员会向小区住户公示是否同意选原告为物业服务公司，并于2010年8月6日向各业主发问询函。2010年9月20日，沙坪坝区土湾街道办事处羊角堡居民委员会根据业主的问询函结果，公示原告为小区的服务企业。2011年1月29日，羊角堡居民委员会与原告签订了《小区物业服务合同》，服务期限从2011年2月1日至2012年1月31日止。2012年2月28日，沙坪坝区土湾街道办事处羊角堡居民委员会与原告续订《小区物业服务合同》，约定住宅物业服务费为每平方1.80元，服务期限从2012年2月1日至2013年1月31日止。2013年3月31日，原告与重庆市沙坪坝区业主委员会签订《小区物业服务合同》，约定住宅物业服务费为每平方1.8元，服务期限从2013年2月1日至2016年1月31日止。自2011年1月29日，沙坪坝区土湾街道办事处羊角堡居民委员会与原告签订了《小区物业服务合同》后，原告即一直为小区进行物业服务。原告为二级物业服务企业。被告从2013年1月起未交纳物业服务费。被告每月应当支付物业服务费256.99元（142.77平方米×1.8元/每平方米）。自2013年1月1日至2016年4月30日期间，被告共计拖欠物业服务费10279.60元（256.99元/月×40个月）。上述事实，有原告举示的物业服务合同、物业服务企业资质证书、（2014）沙法民初字第05690号民事判决书等书证以及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，2011年1月29日至2013年1月31日，原告依据与沙坪坝区土湾街道办事处羊角堡居民委员会签订的《小区物业服务合同》为该小区提供相应的物业服务，并在该合同到期后，继续为该小区提供物业服务，被告也接受了该项服务，从而双方形成事实物业服务关系，故被告理应支付此间的物业服务费。被告所在小区成立业主委员会后，与原告订立了《小区物业服务合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按照合同约定支付物业服务费。被告抗辩，房屋基本处于空置状态；房屋还存在窗户飘雨的质量问题；原告处理问题拖沓，均不构成其拒绝支付物业服务费的正当理由。被告迟延支付物业服务费，属违约行为，应当承担违约责任。被告认为违约金计算标准过分高于损失，请求予以减少。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为合同所约定的违约金标准过高，本院依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告孙林于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆卓越物业管理有限公司2013年1月1日至2016年4月30日期间物业服务费10279.60元。
二、被告孙林于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆卓越物业管理有限公司2013年1月1日至2016年4月30日期间逾期支付物业服务费违约金。该违约金以被告孙林当月应交纳的物业服务费256.99元为基数，从当月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至该款付清时为止。
三、驳回原告重庆卓越物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，减半收取253元（原告已预交），由被告孙林负担，此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆卓越物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 龚陵川
二〇一六年八月九日
书记员 张 立 来源：百度“”