江苏省无锡市锡山区人民法院行 政 判 决 书（2016）苏0205行初18号原告纪良。原告吴志红。委托代理人纪良，1964年9月10日生，现住无锡市滨湖区。原告纪某。法定代理人纪良（系原告纪某之父），现住无锡市滨湖区。被告无锡市锡山区住房和城乡建设局，住所地无锡市锡山区南区间横路2号。法定代表人张杰，该局局长。委托代理人毕鸣，江苏漫修（上海）律师事务所律师。委托代理人孙昊，江苏漫修律师事务所律师。第三人无锡嘉睿置业有限公司，住所地无锡市锡山区东亭街道锡沪东路58号。法定代表人张智聪，该公司总经理。委托代理人孙建峰、姜巍，江苏金汇人律师事务所律师。
原告纪良、吴志红、纪某不服被告无锡市锡山区住房和城乡建设局（以下简称锡山住建局）作出的锡住建发[2015]74号《关于悦城源筑3#、4#、6#、8#、9#、10#、12#、14#楼通过交付使用竣工验收的通知》（以下简称《验收通知》），于2016年3月2日向本院提起行政诉讼，本院于同年3月7日立案后，于次日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，通知与本案有利害关系的无锡嘉睿置业有限公司（以下简称嘉睿公司）作为第三人参加诉讼，于同年6月15日公开开庭审理了本案。原告纪良暨原告吴志红的委托代理人、原告纪某的法定代理人，被告锡山住建局的副局长倪宏伟作为行政机关负责人及委托代理人毕鸣，第三人嘉睿公司的委托代理人孙建峰、姜巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告锡山住建局于2015年9月16日作出《验收通知》，认定悦城源筑3#、4#、6#、8#、9#、10#、12#、14#楼符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。
原告纪良、吴志红、纪某共同诉称，其于2014年10月28日在锡山住建局管辖范围内与锡山住建局许可者-嘉睿公司签订了《商品房买卖合同》二份，2015年12月31日下午，其与嘉睿公司进行现场交房，发现房屋与《商品房买卖合同》及《无锡市商品房交付使用管理办法》中要求相差甚远，提出整改，嘉睿公司明确告知一切均按政府批准文件即《验收通知》办。其认为锡山住建局核发的《验收通知》程序严重违法，未严格按照《无锡市商品房交付使用管理办法》第十二条规定依法行政，按合同、网上备案号、公安核定门牌等事实对商品房进行现场核查，向不符合法定条件的项目违法核发行政许可，完全背离行政许可所应遵循的合法、合规基本原则，严重损害了其合法权益，故要求判决撤销《验收通知》。原告纪良、吴志红、纪某共同向本院提交了以下证据：1、由纪良于2016年拍摄的悦城源筑13#、14#照片，证明涉案房屋不符合《无锡市商品房交付使用管理办法》第九条第一项规定；2、商品房交接单，证明其购买的为商品房；3、2015年交接房屋时锡山住建局提供给嘉睿公司的《验收通知》，证明其购买的房屋属于该通知中的商品房一类；4、网上下载的《验收通知》，证明验收通知内容；5、南京驰正房产咨询服务有限公司验房报告，证明涉案房屋验收不符合《无锡市商品房交付使用管理办法》第九条第一项、第四项规定；6、嘉睿公司送达给纪良的回函，证明嘉睿公司未在涉案房屋上安装要求的上下水，但仍通过验收，不符合《无锡市商品房交付使用管理办法》第九条第一项、第四项规定；7、《商品房买卖合同》2份，证明其主体资格。
被告锡山住建局辩称：1、其就涉案房屋作出《验收通知》符合法律法规规定。2015年9月16日，经嘉睿公司申请，其依据《无锡市商品房交付使用管理办法》规定，作出《验收通知》，并依法以“网站、文件”形式面向社会公开，《无锡市商品房交付使用管理办法》是由无锡市人民政府依据上位法《城市房地产开发经营管理条例》制定，明确规定了使用证明由建设行政主管部门出具，并应当在政府网站上公开；2、其就涉案房屋作出《验收通知》存在充足的事实依据。其在出具该通知前，涉案房屋已满足《无锡市商品房交付使用管理办法》规定的各项条件，《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》第五条要求其核对留存的20项/类材料均已完备，其已依据《无锡市商品房交付使用管理办法》第十二条与《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》第八条规定进行了现场核查，其就涉案房屋作出《验收通知》事实基础齐备。综上，请求法院驳回纪良、吴志红、纪某的诉讼请求。被告锡山住建局向本院提交了以下证据、依据：1、《交付使用竣工验收申请》（包括《关于悦城源筑3#、4#、6#、8#、9#、10#、12#、14#楼综合验收备案的申请报告》、《商品房安置房等项目交付使用竣工验收备案表》、《行政许可申请材料真实性保证声明》）；《项目情况表》即《悦城源筑项目二组团验收面积表》；《江苏省房地产开发电子项目手册》；建设项目批准文件即无锡市发展和改革委员会《关于核准嘉睿公司XDG-2009-46号地块开发建设项目的批复》；锡锡国用（2011）第0010号、第0011号《国有土地使用权证》；《商品房预（销）售许可证》；《建设工程规划许可证》、《无锡市建设工程规划核实合格证》；《建筑工程施工许可证》；《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（包括2015-068-1、2015-068-2、2015-068-3、2015-068-4、2015-068-5、2015-068-6、2015-068-7、2015-068-8）；环保合格证明即《建设项目竣工环境保护验收申请登记卡》；供电、供水、排水、燃气、照明、市政基础设施工程验收合格证明文件（包括《燃气工程竣工验收意见》、《阀门验收表》、《管网工程竣工验收表》、《居住区供电工程竣工验收单》、《无锡市锡山区商品房竣工市政公用设施验收监督备案表》、《自建排水设施接入城镇污水管网验收表》）；园林绿化验收手续即《无锡市绿化工程竣工验收备案书》；消防意见书及验收手续即无锡市锡山区公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案凭证》；安全防范验收手续即无锡市公安局锡山分局《无锡市锡山区商品房竣工综合验收监督备案》；公建配套批文及验收证明（包括《验收通知》、《锡山区建设局关于XDG-2009-46地块公建配套项目立项的批复》、《关于悦城源筑3#、4#、6#、8#、9#、10#、12#、14#楼公建配套验收的申请》）；《前期物业服务合同》、《建设工程竣工物业管理验收备案表》；《电梯运行合格证》；邮政、电信落实手续（包括《无锡市通信工程验收合格证书》、《工程竣工验收报告》、《住宅信报箱建设及其安装质量验收合格证明》）；《建设工程档案接收证明书》；定点图、规划总平面图，证明其行政行为符合《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》第五条的二十项规定；2、《验收通知》的政府信息公开，证明依据《无锡市商品房交付使用管理办法》，其作出的涉案通知已在政府网站上公开；3、法律法规依据：《无锡市商品房交付使用管理办法》第十二条、第十三条及《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》第五条、第六条、第八条。第三人嘉睿公司述称，其依据法律规定，向锡山住建局提出房屋交付使用的申请，锡山住建局作出的《验收通知》有充足的事实依据，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的规定，其无证据提供，请求驳回纪良、吴志红、纪某的诉讼请求。经庭审质证，原告纪良、吴志红、纪某对被告锡山住建局提供的证据1中供电、供水、排水、燃气、照明、市政基础设施工程验收合格证明文件（包括《燃气工程竣工验收意见》、《阀门验收表》、《管网工程竣工验收表》、《居住区供电工程竣工验收单》、《无锡市锡山区商品房竣工市政公用设施验收监督备案表》、《自建排水设施接入城镇污水管网验收表》）有异议，对其他证据无异议；证据2，网上公开是锡山住建局的法定职责，应该依法履行，反之，《验收通知》的公开对其无约束力，锡山住建局以《验收通知》在网上公布可以认为既成事实，或有预留期限供消费者、购买者提出异议，其收房验房时对于违背《无锡市商品房交付使用管理办法》的地方有权拒绝，不管是《验收通知》还是收房，锡山住建局均应围绕《无锡市商品房交付使用管理办法》规定进行，对锡山住建局有无在现场对嘉睿公司提交的材料仔细核对存疑；证据3，其认为本案应适用《无锡市商品房交付使用管理办法》第四条、第九条第一项和第四项、第十二条、第十三条。被告锡山住建局对原告纪良、吴志红、纪某提供的证据1真实性无法确认，需核实，关联性有异议，依据《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》第六条规定，第五条的规定对于非住宅验收不适用，故所涉行政行为的作出合法有效，完全依照《无锡市商品房交付使用管理办法》、《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》的规定来实行；证据2真实性无法确认，关联性有异议，商品房交接即便真实，也无法证明其行政行为违法，同时，商铺也属商品房，纪良、吴志红、纪某用商品房的概念来认为等同商铺系认识错误；证据3关联性有异议，这份证据证明经过其之前组织的现场核验和材料搜集等，依法作出了《验收通知》，其行政行为合法；证据4关联性有异议，恰证明其依法履行了信息公开义务；证据5三性均不予认可，关于真实性，其无法确认该报告是谁委托由谁作出，关于合法性，其不确定该验房单位是否有资质及作出依据是否合法，根据合同及《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》规定，是否要安装自来水进管依据《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》及相关规定具体判断，而并非一定要安装，故对合法性存疑，关于关联性，该报告与其行政行为是否合法无关；证据6真实性合法性无法确认，关联性有异议，该函内容已经明确，纪良、吴志红、纪某所称的几个争议点，如封闭阳台、上下水问题，该函已明确答复，从答复来看，符合合同约定，因此依据《无锡市商品房交付使用管理办法》第七条规定，该函不能证明纪良、吴志红、纪某的诉讼请求；证据7真实性合法性无异议，也认可纪良、吴志红、纪某的主体资格，但该证据第11页“其他”对于供水明确为部分管道。第三人嘉睿公司对原告纪良、吴志红、纪某提供的证据1形式真实性无法确认，就照片内容而言，与本案争议焦点无关，纪良、吴志红、纪某主张涉案房屋为商业非住宅，根据《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》第六条规定，就非住宅的竣工验收可按照项目规定的具体规划设计要求而定，就其而言，其均按图施工；证据2真实性无法确认，就内容而言，商品房针对经济适用房和政府廉租房来区别，纪良、吴志红、纪某混淆了商品房和商铺的概念，就纪良、吴志红、纪某和其的《商品房买卖合同》这一法律关系，合同已确定仅为部分商铺接市政管直供水，在纪良、吴志红、纪某的诉状中已有体现；证据3关联性有异议，这份证据证明经过锡山住建局之前组织的现场核验和材料搜集等，依法作出了《验收通知》，锡山住建局行政行为合法，不能证明纪良、吴志红、纪某的证明目的；证据4真实性合法性无异议，证明锡山住建局作出行政许可的行为合法；证据5真实性不予认可，纪良、吴志红、纪某自行委托，存在利害关系，就内容而言，是纪良、吴志红、纪某与其《商品房买卖合同》存争议，与本案无关；证据6真实性无异议，回函系针对纪良、吴志红、纪某向其提出的无法律依据和合同约定而做出的回复，与本案无关；证据7真实性合法性无异议，在合同中对供水已有明确约定，同时这也符合《无锡市商品房交付使用管理办法》第七条规定，其在履行合同中也是按图施工。对被告锡山住建局提供的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：被告锡山住建局提供的证据能证明建设单位依照法律规定申请竣工验收及其按照法律规定核发竣工验收通知的相关事实，对锡山住建局提供的相关证据的证明效力予以确认；对原告纪良、吴志红、纪某提供的证据真实性予以认可，但其中证据1-3、5-6并不能达到其证明目的，故对该些证据在本案中的证明效力不予确认。
经审理查明，2015年9月10日，嘉睿公司向锡山住建局提交《交付使用竣工验收申请》（包括《关于悦城源筑3#、4#、6#、8#、9#、10#、12#、14#楼综合验收备案的申请报告》、《商品房安置房等项目交付使用竣工验收备案表》、《行政许可申请材料真实性保证声明》），申请交付使用竣工验收，并同时提交了《项目情况表》即《悦城源筑项目二组团验收面积表》；《江苏省房地产开发电子项目手册》；建设项目批准文件即无锡市发展和改革委员会《关于核准嘉睿公司XDG-2009-46号地块开发建设项目的批复》；锡锡国用（2011）第0010号、第0011号《国有土地使用权证》；《商品房预（销）售许可证》；《建设工程规划许可证》、《无锡市建设工程规划核实合格证》；《建筑工程施工许可证》；《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（包括2015-068-1、2015-068-2、2015-068-3、2015-068-4、2015-068-5、2015-068-6、2015-068-7、2015-068-8）；环保合格证明即《建设项目竣工环境保护验收申请登记卡》；供电、供水、排水、燃气、照明、市政基础设施工程验收合格证明文件（包括《燃气工程竣工验收意见》、《阀门验收表》、《管网工程竣工验收表》、《居住区供电工程竣工验收单》、《无锡市锡山区商品房竣工市政公用设施验收监督备案表》、《自建排水设施接入城镇污水管网验收表》）；园林绿化验收手续即《无锡市绿化工程竣工验收备案书》；消防意见书及验收手续即无锡市锡山区公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案凭证》；安全防范验收手续即无锡市公安局锡山分局《无锡市锡山区商品房竣工综合验收监督备案》；公建配套批文及验收证明（包括《验收通知》、《锡山区建设局关于XDG-2009-46地块公建配套项目立项的批复》、《关于悦城源筑3#、4#、6#、8#、9#、10#、12#、14#楼公建配套验收的申请》）；《前期物业服务合同》、《建设工程竣工物业管理验收备案表》；《电梯运行合格证》；邮政、电信落实手续（包括《无锡市通信工程验收合格证书》、《工程竣工验收报告》、《住宅信报箱建设及其安装质量验收合格证明》）；《建设工程档案接收证明书》；定点图、规划总平面图等材料。锡山住建局受理后，于次日发出通知邀请相关部门于同年9月14日下午在嘉睿公司进行现场核查。9月14日下午，锡山住建局与相关部门到现场对建筑物、构筑物完成情况及配套基础设施、配套公共服务设施建设情况进行共同核查。经核查，锡山住建局认为商品房符合交付使用条件，遂于同年9月16日作出了《验收通知》，并于同日在政府网站上予以公开。纪良、吴志红、纪某与嘉睿公司于2014年10月28日签订《商品房买卖合同》2份，购买了悦城源筑建设编号为10#33单元、34单元，规划用途为“商业、住宅”的预售商品房，后于2015年12月31日现场验收交接房屋时，认为房屋与《商品房买卖合同》约定及《无锡市商品房交付使用管理办法》要求相差甚远，故对涉案《验收通知》不服，向本院提起行政诉讼。
本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。纪良、吴志红、纪某系悦城源筑建设编号为10#33单元、34单元相应商品房的业主，锡山住建局作出的《验收通知》与纪良、吴志红、纪某具有法律上的利害关系，故对于纪良、吴志红、纪某的原告主体资格，本院予以确认。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。嘉睿公司因开发的房地产项目竣工向锡山住建局提出竣工验收申请，锡山住建局作为项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门，具有对竣工的房地产开发项目核查验收的法定职责，是本案适格被告。根据《无锡市商品房交付使用管理办法》第十二条规定，建设行政主管部门应当自受理交付使用竣工验收申请之日起10个工作日内进行现场核查。符合条件的，建设行政主管部门应当出具交付使用竣工验收证明；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。第十三条规定，商品房通过交付使用竣工验收的，建设行政主管部门应当在政府网站上公开。《无锡市市区商品房交付使用管理办法实施细则》第五条规定，房地产开发企业交付使用商品房（住宅）前，应当向建设行政主管部门提出交付使用竣工验收申请，并提交下列材料原件和复印件各一份供核查和留存：（一）交付使用竣工验收申请；（二）项目情况表；（三）房地产（电子）项目手册；（四）建设项目批准文件；（五）国有土地使用证；（六）预（销）售许可证；（七）建设工程规划许可证（含附件），建设工程规划核实合格证（含附件）；（八）建筑工程施工许可证；（九）房屋建筑工程质量竣工验收备案表；（十）环境保护验收合格证明文件；（十一）供电、供水、排水、燃气、照明、市政基础设施工程的验收合格证明文件；（十二）绿化工程验收合格证明文件；（十三）消防设施验收合格（或备案）证明文件；（十四）安全防范工程验收合格证明文件；（十五）公建配套项目批文及验收文件；（十六）前期物业管理合同；（十七）电梯合格证；（十八）邮政、通信、有线工程验收合格证明文件；（十九）建设工程档案归档证明；（二十）定点图、规划总平面图。第六条规定，房地产开发企业交付使用商品房（非住宅）前，应当向建设行政主管部门提出交付使用竣工验收申请，并提交本细则第五条规定的材料（公建配套批文及验收文件、照明、邮政工程验收合格证明文件除外），但具体可视项目规划、设计要求而定。嘉睿公司向锡山住建局提出交付使用竣工验收申请，并提交了法规规定的二十项材料，锡山住建局受理后，依法组织相关部门至现场进行共同核查，经核查，认为符合交付使用条件，在法定期限内作出《验收通知》，并依法在政府网站上进行了公开。纪良、吴志红、纪某认为《验收通知》程序严重违法、嘉睿公司项目不符合法定条件等的主张缺乏事实依据，本院对此不予采信；认为房屋与合同约定相差甚远的主张，与涉案《验收通知》的合法性无关，纪良、吴志红、纪某与嘉睿公司可通过其他途径解决，本院对此亦不予采信。综上，锡山住建局作出《验收通知》的行政行为程序合法、事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，
判决如下：驳回原告纪良、吴志红、纪某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告纪良、吴志红、纪某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号1105）。
审 判 长 姚 坚
审 判 员 陆维红
代理
审判员 黄 晔
二〇一六年八月九日
书 记 员 吴铭佳本案援引法律条款《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 关注微信公众号“”