湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第2158号
原告:湖南省平江银佳置业投资有限公司，住所地湖南省平江县城关镇西街127号。统一社会信用代码914306260908737285。
法定代表人：钱旭辉，该公司经理。
委托代理人：刘大好，湖南汉昌律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：苏曾群，湖南汉昌律师事务所实习律师，一般代理。
被告:徐礼安，职工。
被告:汤跃辉，居民。委托代理人廖朝晖，湖南湘杰律师事务所律师，一般代理。
原告湖南省平江银佳置业投资有限公司（以下简称平江银佳置业公司）诉被告徐礼安、汤跃辉返还原物纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理，首先依法由
审判员毛莲芳适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由
审判员毛莲芳担任
审判长，与
审判员胡扬名、
人民陪审员喻路生组成合议庭，于2016年8月2日继续公开开庭进行了审理。原、被告及原告委托代理人均到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系“矿产公司危旧房改造”工程的房地产开发商。2015年8月，该工程主体通过验收，但至今尚未进行竣工验收。2015年11月1日，被告将此项目楼房产编号为307号的房门锁及房门破坏，擅自进入307号房进行装修。原告发现后及时进行了劝阻，并于2015年11月3日在该307号房门处张贴通知，明确要求被告立即停止装修并将此房交还原告，还多次拨打110报警。但被告至今仍不同意终止装修继续强占307房。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求被告立即停止对该房进行装修，并将307房交还给原告。原告向本院提交的证据有：1、原告的营业执照、被告汤跃辉、徐礼安的户口信息，证明原被告的身份信息，双方具有诉讼主体资格2、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，证明原告对平江县“矿业公司危旧房改造”项目楼拥有所有权；3、“关于要求徐礼安停止占房装修的通知”的照片、报警案件登记表，证明原告对被告的侵占涉案的307房进行了及时制止；4、平江县人民政府县长办公会议纪要（第38次）、关于引资开发平江县黄金开发总公司一分公司商住楼项目协议书、“矿产公司危旧房改造”勘测建设平面图、徐礼安、王植怀、贺亮秋三人的房屋拆迁居住安置补偿协议，证明：①所有的安置户与平江黄金总公司一分公司（矿产公司）签订了房屋拆迁安置协议；②涉案的307房（G户型）的安置对象是王植怀，徐礼安的安置住房是304房（D户型）；③被告徐礼安的女婿江远明也是矿业公司负责安置协调的人员之一，说明原告已经对被告进行了安置。
被告辩称：1、涉案房屋的3楼及4楼属于被告徐礼安所在的矿产公司的安置房，与原告没有关系，原告无权起诉被告；2、被告徐礼安不是第一家进去装修的，当时已经有9家进行了装修；3、被告徐礼安现在装修的307房屋的位置是被告以前居住的位置；4、开发商与被告徐礼安签署安置协议的时候，安置协议是空白的，说是之后会上门协商分配的，但原告一直没有协商分配的事；5、现在开发商分给被告徐礼安的房子是没有阳台，两边都是走廊的房子，被告徐礼安夫妇已经80多岁了，不应该分配这样的房子；6、安置协议已经签订了3年，约定是一年就分配的，但到现在一直没有分配，相关的费用也没有补偿到位；7、原告与被告徐礼安签订安置协议的时间是2013年2月4日，但原告提交建设局备案的合同是2014年元月；8、被告汤跃辉是受徐礼安的委托进行装修，本案与被告汤跃辉没有关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交的证据有：1、房屋安置协议一份，证明原告与被告徐礼安签订的房屋安置协议上没有约定具体是哪一套房子，被告徐礼安当时口头提出要求分配原房屋所在位置的安置房；2、企业注册登记资料，证明原告公司成立在与被告签订安置协议之后；3、证人张某的证言，证人系被告徐礼安女婿，证人陈述自己是原矿产公司负责改制的工作人员之一，被告徐礼安在拆迁安置时曾表示要原位置的安置房，证人将自己可以分得的三楼的安置房换给了被告徐礼安，被告徐礼安现在装修的房屋位置就是原房屋的位置；4、证人谢某的证言，证人与被告徐礼安原系同事关系，证人陈述自己也是原矿产公司负责改制的工作人员之一，被告徐礼安在拆迁安置时提出了要原位置的安置房，但被告徐礼安现在装修的房屋是不是原位置证人不清楚；5、证人唐某的证言，证人系被告徐礼安原居住的矿产公司宿舍的邻居，证人陈述与证人等矿产公司宿舍的住户签订拆迁安置协议的开发商不是现在的原告，现在房屋的设计与当时提供的图纸不符。被告徐礼安现在装修房屋的位置是原房屋的位置。上述证据经庭审质证，对原告提供的证据，被告对证据1、2的真实性没有异议，但认为与原矿产公司取得招商协议的是湖南省银联置业有限投资公司，与被告签订安置协议时的开发商是湖南省银佳置业投资有限公司，均不是本案的原告。经调查核实，湖南省银佳置业投资有限公司是湖南省银联置业有限投资公司更名而来，而本案原告平江银佳置业公司则是湖南省银佳置业投资有限公司设立的子公司，三者实为一体，本院对此予以采信；被告对证据3的真实性没有异议；但认为被告的装修行为并没有侵占原告的财产。本院对该证据予以采信；被告对证据4的真实性有异议，认为其中的平面图与被告和原告签订安置协议时提供的平面图不相符;原告提供的安置协议与被告持有的合同不相符，被告持有的合同里没有确定具体的安置房;江远明虽是徐礼安的女婿，也是矿产公司负责安置的人员之一，但其就安置事项没有和被告打过任何的交道。因被告不能提供证据推翻原告提供的平面图的真实性，也不否认合同签名的真实性，本院对该组证据予以采信。对被告提供的证据，原告对证据1的真实性表示不清楚，因该合同与原告提供证据4中的合同除安置房的位置外其他内容一致，且是双方所签订，本院对此予以采信；对证据2原告没有异议，本院对此予以采信；对证据3、4、5被告均表示证人作证没有依法申请，且已过举证期限，不同意进行质证。
本院认为原告在开庭审理前已依法向本院提出书面申请，并未超过举证期限，证人出庭作证符合法律规定。其中张某与谢秋生关于拆迁安置时被告徐礼安曾提出过要原位置安置房的证言互相印证，本院对此予以采信。但现在房屋已经改建，房屋结构、设计均与原房屋完全不同，三位证人陈述被告现在装修的房屋就是原房屋的位置明显与事实不符，本院对该部分陈述不予采信。证人唐某陈述的安置房建造与原设计图纸不符的事实与本案没有关联，本院对此不予采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院现查明以下事实：被告徐礼安系原平江县建材矿产公司（九十年代初改为平江县县黄金开发总公司一分公司，以下简称原矿产公司）退休职工。原居住在该公司宿舍三楼。被告汤跃辉系被告徐礼安之女。2012年，该公司在企业改制过程中，通过招商引资，与湖南省银联置业有限投资公司（后更名为湖南省银佳置业投资有限公司）签订《商住楼项目协议书》，约定将被告等17户职工房屋交由湖南省银联置业有限投资公司开发重建。此后不久，湖南省银佳置业投资有限公司作为甲方、原矿产公司作为乙方逐步与17户住户（丙方）签订了《房屋拆迁居住安置补偿协议》。其中与被告徐礼安的协议签订于2013年2月4日。协议中三方就拆迁房屋面积、补偿标准、安置房面积、价格等达成了一致意见，但对被告徐礼安安置房的具体位置尚未确定，所以协议中的该项内容为空白。该协议一式两份，被告徐礼安持有一份，另一份由原矿产公司负责人周顺生转交湖南省银佳置业投资有限公司。被告徐礼安在签订安置协议后不久搬离了原住房。2014年1月，湖南省银联置业有限投资公司投资设立平江银佳置业公司即本案原告，将原矿产公司商住楼的开发建造工程交由原告进行。同月，原告取得原矿产公司位于平江县城关镇曲池路与西街交叉处土地的使用权，并于2014年11月取得“矿产公司危旧房改造”工程的建设用地规划许可证，开始对房屋进行拆迁改建。2015年9月，该栋安置房的主体工程竣工，但还未经相关部门进行验收前，一些拆迁户已纷纷按照协议确定的安置位置对房屋进行装修。原告对此未提出异议，并向入户装修的住户提供了装修钥匙。在此期间，被告徐礼安被告知其安置房的位置为新建楼房的西东向第三层左边，编号为三D（即304房）。被告徐礼安认为304房不是拆迁安置时自己要求的原位置的房屋，不同意按此安置。2015年11月1日，被告徐礼安以要求按自己原房屋的位置进行安置为由，在未经原告同意下，擅自将安置房307的门锁更换，并委托女儿被告汤跃辉开始对房屋进行装修。原告得知后，口头告知被告徐礼安307房已安置给原矿产公司的另一职工王植怀，要求被告徐礼安停止装修，但遭到被告拒绝。2015年11月3日，原告向被告送达《关于要求徐礼安同志停止侵占王植怀同志安置房及进行装修的通知》，要求被告徐礼安停止装修行为，将307房恢复原状。但被告徐礼安对此不予理睬，一直未停止其装修行为。原告之后曾多次向当地公安机关报警，公安机关要求双方通过法律途径解决。原告遂于2015年12月1日向本院提起诉讼。本案在审理过程中，经原告申请，本院于2015年12月2日对被告徐礼安的装修行为进行了诉讼保全，裁定禁止被告徐礼安在本案诉讼期间对本案涉及的307房进行装修。另查明，2013年2月5日，湖南省银佳置业投资有限公司作为甲方、原矿产公司作为乙方、原矿产公司的职工王植怀作为丙方签订了《房屋拆迁居住安置补偿协议》，该协议明确约定王植怀的安置房为南北向第三层右边，编号为G户型（即本案涉及的307房）。
本院认为，本案的诉讼标的物为安置房，双方争议的焦点是被告徐礼安在没有取得房屋建造商同意的情形下擅自占有房屋并对房屋进行装修的行为是否侵害了原告对房屋的物权？房屋的产权的取得可以基于合法建造这一事实行为而原始取得，也可以基于拆除这一事实行为而归于消灭。本案中，被告徐礼安原居住在原矿产公司宿舍三楼，后因拆迁安置，房屋被拆除，其对原房屋的物权已归于消灭。在与拆迁安置方签订拆迁安置协议后，基于合同取得了债权，待双方履行合同后拆迁方将房屋交付，并办理房屋产权转让登记，被告才能重新取得对安置房的物权。与此同时，原告作为依法取得房屋建造资格的开发商，通过建造行为合法取得了对本案涉及房屋的物权。被告在物权尚未办理转移登记之前，未经原告同意，擅自占有房屋的行为即构成侵权。本案被告徐礼安在得知分配的房屋不是自己拆迁安置时要求的房屋或认为与协议约定的房屋位置不符时，应该通过合法的途径进行维权，而不能直接以原房位置就是现在307房的位置为由，擅自更换门锁实现对房屋的占有。原告要求被告徐礼安返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告徐礼安在更换门锁后对房屋进行了一定的装修，装修行为并未对房屋造成损害，反而使房屋价值有所升值。但因被告的占有行为是一种恶意占有，其因装修使房屋升值的价值，不能要求原告予以返还。同时，继续对房屋进行装修无疑会扩大损失，所以被告徐礼安应立即停止装修，将房屋返还给原告。被告徐礼安抗辩的拆迁安置争议，属于另一法律关系，本案对此不予处理，被告应另行主张权利。被告汤跃辉是受被告徐礼安的委托对本案所涉房屋进行装修，其行为后果由委托人徐礼安承担，被告汤跃辉不是非法侵占房屋的实际侵权人，在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条，
判决如下：
一、限被告徐礼安立即停止对平江县城关镇西街新建矿产公司宿舍三楼307房的装修行为，并于本判决生效之日起五日内将该房返还给原告湖南省平江银佳置业投资有限公司；
二、驳回原告湖南省平江银佳置业投资有限公司对被告汤跃辉的诉讼请求。本案受理费4300元，由被告徐礼安负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 毛莲芳
审 判 员 李和平
人民陪审员 喻路生
二〇一六年八月九日
书 记 员 杨 志