江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终1421号
上诉人（原审被告）：李斌,男,汉族,1973年2月25日生,住江西省赣州市章贡区。
上诉人（原审被告）：罗北萍,女,汉族,1972年10月5日生,住宁都县。
委托诉讼代理人：曾李虹,宁都县石上法律服务所工作者，系上诉人李斌与罗北萍共同的委托诉讼代理人。
被
上诉人（原审原告）：曾健辉,男,汉族,1975年7月3日生,住宁都县。
被
上诉人（原审原告）：李静雲,女,汉族,1982年8月20日生，住章贡区。
委托诉讼代理人：李钦昕，江西兴略律师事务所律师，系被上诉人曾健辉、李静雲共同的委托诉讼代理人。
上诉人李斌、罗北萍因与被上诉人曾健辉、李静雲房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2015）宁民一初字第2991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人李斌、罗北萍的上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判；2、判决被上诉人赔偿上诉人自2014年10月至2015年12月因行政诉讼的误工损失107842元（14个月×2人×3851.50元/月在岗职工平均工资），装修房屋损坏的材料40000元，装修工人工资20000元，赔偿二楼住房修复费用20000元，精神抚慰金30000元，上述各项费用共计217842元。3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的事实和理由如下：
一、诉争房屋签订之日，上诉人支付被上诉人首付款168000元，此后上诉人分二次支付被上诉人房款25万元，尚欠被上诉人房款15万元。2014年10月，上诉人对诉争房屋进行装修时却不料竟遭相邻人袁建生强行阻挠，声称上诉人行将装修的地方是袁建生的房屋登记权属范围，为此发生多次矛盾并肢体冲突，最终导致上诉人被迫停工，浪费大量的人力物力，上诉人将与邻里发生纠纷及提起行政诉讼之事如实告知被上诉人并请求被上诉人配合解决上述纠纷。上诉人与被上诉人经反复协商达成如下口头协议：1、全力配合上诉人打赢行政官司。2、打官司涉及到的诉讼费、差旅费、误工损失由被上诉人承担。3、行政官司打赢后上诉人再支付尚欠购房款。4、所欠购房款的利息不予计算。5、因被上诉人所售房屋产权不完善属瑕疵房屋，上诉人启动行政案件及相邻权属案件将花费大量的时间精力及相应财力，故被上诉人自愿减免购房款5万元。但行政官司打完以后，被上诉人并未遵守口头协议的约定，而是提起本案诉讼。
二、上诉人认为，诉争房屋被上诉人在出售时存在重大过错，主要表现在：1、出售的产权不完善，存在瑕疵。2、隐瞒出售房前因前院假山内树根渗透致水池漏水，造成二楼住户房顶霉变损坏的纠纷。3、隐瞒真相，造成上诉人购买后与邻居发生产权之争。
被上诉人答辩称：
一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予绘制。
二、上诉人在上诉状中的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，并且在一审中上诉人并未提起反诉，二审应当驳回其上诉。
三、关于行政诉讼产生所谓的误工费没有法律依据。被上诉人没有答应减免部分房款。被上诉人在一审中的诉讼请求为：1、判决李斌、罗北萍支付欠款15万元及相应利息，利息自2014年9月2日始至还清之日止按月息1%计息；2、案件受理费由李斌、罗北萍承担。一审法院认定的事实如下：2014年3月2日，原告曾建辉、李静雲与被告李斌、罗北萍签订一份“售房合同书”，内容为：“售房合同书，甲方：曾建辉、李静雲，乙方：李斌、罗北萍。甲方现有位于宁都县梅江镇x小区楼三房两厅住房一套，现出售给乙方，经双方协商达成协议如下：
一、该套房面积161.56平方米，杂物间（车库）一间，面积24平方米，房产证号：2005字x，土地使用证号：2013第x。现出售给乙方，售价为：伍拾陆万捌仟元整￥：568000.00元）。
二、付款方式：甲方考虑到乙方资金困难，分三次付清。首付壹拾陆万捌仟元整（￥：168000.00元）在合同签订时付清，余款肆拾万元（￥：400000.00元）分两次付清，签订合同后六个月时(2014年9月2日)付部分（不计利息），其余款一年内（2015年9月2日之前）还清（利息按实际欠款数月息1%计算），付款以银行凭条为准，开户行为：农业银行，卡号为：x，户名：李静雲。
三、首付完成，甲方交付乙方房屋使用权及房屋三证，乙方打收条。六个月时交付第二次房款，甲方无条件配合乙方办理房产过户手续，税费由乙方承担。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。甲方（签名）：曾建辉、李静雲，乙方（签名）：李斌、罗北萍。2014年3月2日”。合同签订后于同年3月5日被告支付原告购房定金16.8万元，同年9月12日办理了房屋所有权过户手续，并支付了10万元购房款，同年10月份原告为被告办理了国有土地过户手续。2014年9月12日被告还出具了一张欠条给原告，欠条内容为：“欠条，今欠到曾建辉售房款共计568000元，2014年3月5日偿还168000元，余400000元（于）2014年9月12日偿还90000元、垫付契税10000元、剩余金额300000元。剩余还款方式，年底前支付一次（不得少于100000元），2015年9月15日前付清全部欠款。付款以银行凭证为据，开户行：农业银行，卡号：x，户名：李静雲。此据属实。欠款人：李斌、罗北萍。2014年9月12日”。被告出具欠条给原告后于2015年春节前支付了原告15万元购房款，尚余150000元购房款未支付给原告。2014年10月被告对所购房屋进行装修，在装修过程中与邻里因房屋所有权登记的界址产生分歧，为此将房产登记部门及相关邻里为被告诉至法院，要求变更登记，但尚未审结。被告以此为依据拒不清偿原告的购房款。一审法院认为：原告曾建辉、李静雲将位于宁都县梅江镇x小区楼三房两厅住房一套出售给被告李斌、罗北萍，“售房合同书”签订后已将房屋交付给被告，2014年9月12日办理了房屋所有权过户手续，同年10月办理了国有土地使用权过户手续，被告李斌、罗北萍已取得该房的所有权，被告理应按“售房合同书”及出具给原告的欠条约定支付原告房屋价款，现被告未按约定支付房屋价款，其行为已构成违约。因此，原告的诉讼请求成立，予以支持。但利息应自2015年9月12日起按月利率1%计算。被告提出的辩解意见，因该房屋的所有权已转移给被告，被告享有该房屋所有权的一切权利，该房屋的相关权利与原告不具有法律上的利害关系，因此，被告提出的辩解意见不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告李斌、罗北萍于本判决生效后十日内清偿原告曾建辉、李静雲购房款150000元及利息（自2015年9月12日起按年利率12%计算至还款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，由被告李斌、罗北萍承担。二审审理中，上诉人李斌、罗北萍向法庭提交以下证据：1、（2015）赣中行终字第167号、（2015）赣中行终字第67号、（2015）宁行初字第01-1号、（2015）宁行初字第01号复印件各一份，证明被上诉人所售的房屋是存在问题的房屋，产权不清，因被上诉人提供产权不明确的房屋导致上诉人购买之后引起与袁健生发生打架，并且在上诉人进行对房屋装修时，袁健生进行提出异议，是袁健生房屋产权所决定，所以导致上诉人无法装修，由此引起行政诉讼，经过宁都法院一审二审等程序，由此造成上诉人经济损失和影响上诉人上的精神损害。被上诉人质证认为，这些证据不能达到上诉人的证明目的，产权问题和不能装修不是被上诉人导致的，上诉人应当向行政机关和房管局主张损失，上诉人认为产权界址不明应当向有关部门反映而不应当靠武力解决，不能继续装修也应当向有关部门反映，被上诉人是出售方，对此没有相应的义务。对上述4份法律文书的真实性予以确认。二审审理中，被上诉人曾健辉、李静雲未向法庭提交新的证据。二审确认一审认定的事实。二审另查明：李斌诉宁都县房地产管理局及第三人袁建生房屋产权登记一案，宁都县人民法院审理后，2015年3月23日以（2015）宁行初字第01号行政裁定书裁定驳回李斌的起诉。李斌不服，提起上诉。2015年5月18日，江西省赣州市中级人民法院以（2015）赣中行终字第67号行政裁定书裁定：
一、撤销宁都县人民法院于2015年3月23日作出的（2015）宁行初字第1号行政裁定。
二、指令宁都县人民法院继续审理。2015年8月31日，宁都县人民法院作出（2015）宁行初字第01-1号行政判决书，判决：
一、撤销宁都县房地产管理局为第三人袁建生颁发的房屋产权证宁房权证梅江字第x号内登记的靠李斌D栋北面檐廊下阴影部分面积为（1.32米＋2.2米）×1.5米=5.31㎡的登记行为。
二、由宁都县房地产管理局重新作出登记行为。宁都县房地产管理局及袁建生不服该行政判决，提起上诉。赣州市中级人民法院审理后，于2015年12月31日作出（2015）赣中行终字第167号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为：2014年3月2日的诉争房屋买卖合同签订后，李斌、罗北萍支付了部分购房款给曾健辉、李静雲，余款于2014年9月12日出具了欠条，曾健辉、李静雲也将诉争房屋交给李斌、罗北萍占有装修，并于2014年9月28日完成了过户登记，将诉争房屋登记在李斌、罗北萍的名下。至此，曾健辉、李静雲完成了房屋买卖合同中出卖人的交付义务。李斌、罗北萍也应当按照合同约定完成其剩余房款15万元的付款义务。对于李斌、罗北萍因诉争房屋与相邻人袁建生发生的纠纷，系由于房产登记部门的原因引起，经过行政诉讼的终审判决，已经支持了李斌的诉讼请求。关于李斌、罗北萍上诉主张与其与曾健辉、李静雲之间在行政诉讼进行之前达成的口头协议内容，曾健辉、李静雲并不认可，而李斌、罗北萍并没有提交证据证明该口头协议内容的存在，故本院不予支持。上诉人上诉请求第二项内容属侵权赔偿之责任方式，不属于本案房屋买卖合同中当事人承担责任的方式和内容，且李斌、罗北萍在一审中并未提起反诉。其二审提出这些诉讼请求，不属本案审理范畴。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由上诉人李斌、罗北萍负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理
审判员 张志平
代理
审判员 赖国东
二〇一六年八月九日
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