山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0691民初1624号
原告：史磊，上海通用东岳动力总成有限公司员工。
委托代理人：王建辉，山东平和律师事务所律师。
被告：杨月斌，上海汽车集团股份有限公司员工。
被告：邹春玲。
委托代理人：杨月斌，即被告杨月斌（系被告邹春玲之夫）。
被告：宫照美。
委托代理人：杨月斌，即被告杨月斌(系被告宫照美女婿)。
第三人：烟台爱客家房地产经纪有限公司，住所地烟台市福山区松霞路62号1-2门市，统一社会信用代码9137061158879137531-1。
法定代表人：宋小丽，总经理。
委托代理人：李绍文，该公司区域经理。
原告史磊与被告杨月斌、被告邹春玲、被告宫某、第三人烟台爱客家房地产经纪有限公司（以下简称爱客家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序由
审判员陈婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告史磊及其委托代理人王建辉、被告杨月斌、被告邹春玲和被告宫某共同委托代理人杨月斌、第三人爱客家公司委托代理人李绍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史磊向本院提出诉讼请求：1.判令三被告及第三人继续履行房产买卖合同，办理房产过户手续，并由三被告支付补偿金20600元（自2016年3月21日起暂算至2016年4月21日，自2016年4月22日起至履行完毕房产过户手续并支付完毕补偿金之日止，按照总房款103万元及月利率2%支付补偿金），如不能继续履行房产买卖合同，则三被告及第三人应当返还原告已经支付的款项440230元，并由三被告支付违约金206000元；2.判令三被告承担本案律师代理费30000元及诉讼费。事实和理由：2016年2月4日，原告与三被告及第三人签订了房产买卖合同，原告购买被告杨月斌、被告邹春玲共有的烟台经济技术开发区昆仑山路66号海信慧园70号楼1单元7号房产。合同约定了总房款、付款方式、房产过户期限、违约责任、违约费用承担等条款。合同签订后，原告依约支付了首付款33万元、定金5万元，居间费、贷款服务费、中介费32330元，房产交易税27900元。但被告杨月斌拒绝为原告办理房产过户手续。经原告多次催告，被告杨月斌拒绝履行。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令解除三方签订的房产买卖合同；判令第三人爱客家公司返还原告已经支付的房款及服务费等共计440230元，如第三人不能返还，由三被告向原告支付第三人不能返还的款项；判令三被告共同支付违约金206000元；判令三被告承担本案律师代理费30000元及诉讼费。
被告杨月斌、被告邹春玲、被告宫某共同辩称，2016年2月4日，原告与被告宫某在第三人爱客家公司参与下签订的这份房产买卖合同，合同上并没有案涉房产的产权人被告杨月斌、被告邹春玲的签名，被告宫某也没有实际产权人被告杨月斌、被告邹春玲的书面授权，其作为无权代理人签订的房产买卖合同，在没有经过产权人的追认情况下，合同自始无效，请求法院予以撤销。原告的各项诉请应予驳回。被告宫某是在中介诱导和欺骗下签订的合同，没有违反诚实信用原则，违约责任不应由我方负担，而且违约条款约定也不合理，应依法调整。第三人爱客家公司述称，我们有证据证明是被告杨月斌及被告邹春玲委托被告宫某签订的房屋买卖合同，并且被告杨月斌、被告邹春玲也做好了充分准备，回烟台办理房屋过户手续。被告杨月斌称没有委托被告宫某签订合同，是因为被告杨月斌从泰国回来后认为房价上涨，反悔不想再出售此房。本院
经审理认定事实如下：被告杨月斌与被告邹春玲系夫妻关系，被告宫某系被告邹春玲母亲。案涉房产坐落于烟台经济技术开发区昆仑山路66号海信慧园70号楼1单元7号，房产证登记的产权人为被告杨月斌。第三人爱客家公司于2016年年初在五八同城上看到被告邹春玲发布的售房信息后与其联系，并接受其委托对外出售。2016年2月4日，甲方（卖方）杨月斌、共同所有人邹春玲、代理人宫某与乙方（买方）史磊、丙方爱客家公司签订房产买卖合同，约定：“甲方同意将所拥有的烟台经济技术开发区昆仑山路66号海信慧园70号楼1单元7号房产出售给乙方，建筑面积约131.04平方米，权属证号为烟房权证开字第××号。在房产产权转移办理过程中双方产生的税费由乙方承担。随房附赠品：固定装修、床3张、沙发一组、餐桌1、茶几1、油烟机1、灶具一套、电热水器1。乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，双方商定的房产交易成交价为103万元整。签合同当日由丙方代甲方收取乙方定金50000元整，于过户后当日支付给甲方。具体付款方式为：乙方于2016年2月20号之前将首付款人民币33万元整（含定金）打入丙方账号，于过户当日支付给甲方，余款人民币70万元由乙方贷款银行直接支付给甲方。鉴于丙方为甲乙双方房产交易提供的中介居间服务，甲乙双方同意向丙方各支付房屋成交价1%的居间服务费。此合同签订后，甲乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及的各项违约，守约方有权选择1、解除合约，适用定金罚则并赔偿损失：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金，并且守约方有权要求违约方承担因违约而造成的损失；2、要求违约方继续履行合同并赔偿损失；3、解除合同并要求违约方按本协议的标准或另行赔偿房屋成交价的20%作为违约金。本合同签订后，合同约定的居间费用应按约定支付，居间服务费可从定金中扣除，无过错的居间费用支付方可向违约方追偿。甲乙双方承诺2016年3月20日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续”。合同落款处有代理人宫某的签名及其手写内容“本人宫某保证杨月斌、邹春玲夫妇同意出售此房，出现任何问题由本人承担。”甲方杨月斌、共同所有人邹春玲的签名均系被告宫某代签。上述合同签订后，被告宫某将涉案房屋的房产证、土地证交给第三人，原告史磊向第三人支付购房意向金10000元、购房定金40000元、购房首付款330000元、中介和贷款服务评估费32330元（含中介费20600元）。余款700000元未付。2016年4月7日，第三人员工宋明丽通知原、被告到烟台经济技术开发区房产交易中心办理房产过户手续。原告于当日缴纳契税27900元。被告杨月斌、被告邹春玲到场后认为被告宫某代签的房产买卖合同无效拒绝办理房产过户手续，并要求第三人退还房产证和土地证，第三人拒绝返还。2016年4月14日，被告杨月斌在烟台日报发布挂失房产证的公告。2016年4月14日，原告的诉讼代理人王建辉分别给三被告及第三人邮寄《律师函》，催促三被告及第三人尽快履行合同，协助办理房产过户手续。三被告及第三人均已签收该邮件，但三被告至今未履行。诉讼过程中，被告杨月斌和被告邹春玲明确表示不同意继续履行涉案合同，也不同意与原告以重新签订房屋买卖合同的方式来履行，明确表示不再出售涉案房屋。另查，原告为本案诉讼委托山东平和律师事务所王建辉律师为一审诉讼代理人，并支付律师代理费30000元。诉讼过程中，第三人爱客家公司向原告史磊退还购房意向金10000元、购房定金40000元、购房首付款330000元，合计380000元。第三人爱客家公司向法庭提交其与原告签订的贷款服务合同，证明依据该合同第四条第三款约定，原告单方终止或部分终止本合同，服务费不予退还。因此，我公司未向原告退还中介、贷款服务评估费32330元。本案当事人争议焦点是被告宫某是否有权代理被告杨月斌、被告邹春玲与原告史磊签订房产买卖合同。原告主张被告宫某代被告杨月斌、被告邹春玲签订房产买卖合同已构成表见代理，所签房产买卖合同合法有效，签合同前第三人带我去涉案房屋看过两次，钥匙是被告宫某提供的，并且签合同当天被告宫某带了房产证和土地证原件，当时第三人和我说，房东两人都在国外，被告宫某是房东杨月斌的岳母，是房东指派宫某来的，为了让我相信她是有代理权限的，第三人员工孙立芬当场还给房东邹春玲打电话确认被告宫某可以代签合同，并让被告宫某在合同空白处写上“本人保证杨月斌和邹春玲夫妇同意出售此房”。原告为证明其主张提交以下证据：证据1.被告邹春玲与第三人员工孙立芬的微信内容截图一张，时间是2016年2月13日，被告邹春玲说要4月7号一起回去办理过户，让孙立芬和客户也说一下，下周会把需要的资料都扫描给办理贷款过户的小宋。证据2.第三人员工宋明丽给原告发送的短信截图一张，内容是2月13日通知原告办理贷款所需材料，4月7日通知原告办理过户交税手续。证明被告宫某代签的房产买卖合同已经过被告杨月斌和被告邹春玲的同意，属于有权代理，否则房东两人不会和中介联系回国办理过户、贷款的事宜。第三人对上述证据真实性无异议。三被告对证据1的真实性无异议，但认为这只能说明前期沟通的意向，并不能说明合同的有效性；对证据2不清楚，该内容与被告无关。三被告主张被告宫某是无权代理，没有被告杨月斌和被告邹春玲的书面授权，其所签的房产买卖合同无效，应予撤销。该合同内容只有合同总价103万元，被告邹春玲和被告杨月斌说过，对其他内容包括付款条件、违约责任等，被告杨月斌一概不知，也没有看到过这份合同，也不清楚合同所规定的内容，所以不能体现实际产权人的真实意图。被告杨月斌、被告邹春玲夫妇常年不在国内，被告邹春玲告诉第三人可联系被告宫某领着买主去看房，并将被告宫某电话告诉了第三人，但从未授权委托被告宫某签署房产买卖合同。在签署合同过程中，包括第三人和原告，明知道被告宫某没有书面代理授权，还继续签署合同，所以均存在过错。被告宫某是在第三人诱导和欺骗下签订的合同。三被告为证明其主张提交证据如下：证据1.被告杨月斌与第三人员工宋明丽在3月30日返回烟台前的微信内容截图一张，宋明丽答复称正式合同是房管局的格式合同，在房管局签，首付款给卖家，但被告杨月斌回到烟台后第三人并未按其回答的程序办，而是直接让签字过户。证据2.第三人发给被告邹春玲的空合同模版，当时第三人称合同签完了，被告邹春玲让把合同发给她，第三人就将该空合同模版发过来了。真正的产权人对房产买卖合同内容并不知情。证据3.被告杨月斌的出入境记录，证明签合同时被告杨月斌未参与，一直在国外，直至4月6日才回国，从青岛入境。证据4.第三人扣留我方房产证和土地证的收据，证明第三人让被告宫某把房产证和土地证交上去，被告杨月斌和被告邹春玲都不知道这回事。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但认为不能证明被告所主张的内容，反而能够证明被告杨月斌是有真实的出售房屋的意愿，直接与第三人的工作人员联系，更反映了被告宫某代签房产买卖合同的行为实际上是获得了被告杨月斌、被告邹春玲夫妇俩的授权。第三人对上述证据均无异议，称通过给被告发送的空白合同可说明我们就合同内容与被告进行过沟通，沟通认可后因被告夫妻在国外，无法到场，才委托被告宫某来签订合同，三方签订合同后，因本人不在场，房产证作为抵押放在我处，也是经过被告邹春玲允许的。对此，被告杨月斌主张在和第三人工作人员沟通过程中，我老婆明确表示，由于我们均在泰国，无法签署相关合同，第三人称可由我丈母娘代签，我老婆表示了质疑，第三人表示了肯定，这说明第三人的工作人员在合同签订过程中存在诱导性。正确的做法是我和我老婆给我丈母娘出书面委托书，或发给我和我老婆先进行确认，同意签字后扫描回复，然后再进行合同签订，显然中介没有采取正确方法。第三人主张签约前被告邹春玲在电话中明确表示由其母亲宫某代为签约，从我公司员工李绍文与被告宫某的录音中也明确表明被告宫某是受被告杨月斌夫妇俩的委托带来房产证代签的合同，被告杨月斌也明确表示私下对此承认，所以被告宫某有权代理签订合同。第三人为证明其主张提交证据如下：证据1.房产销售委托书，其中第一条房地产情况、第二条出售价格是我公司工作人员所填写，甲方杨月斌及身份证号、落款处甲方杨月斌的签名是被告宫某所写。经质证，被告杨月斌、被告邹春玲主张没有见过这份委托书，被告宫某也没有权限代签字。证据2.2016年2月13日、3月16日我公司业务经理孙立芬与被告邹春玲的微信内容四张，被告邹春玲定好4月7号回来办理过户。证据3.2016年3月29日我公司员工宋明丽与被告邹春玲、被告杨月斌的微信内容六张，内容是被告杨月斌在联系回国后多长时间能办完卖房过户手续，宋明丽告诉他们需要七个工作日，被告杨月斌希望加紧办理并要求把办理流程发一下作了解。经质证，三被告对证据2、3的真实性无异议，称我们也从来没有否认过要卖房的意愿，但这些微信聊天内容都只是讨论了房屋买卖的流程，没有讨论关于合同的事情。证据4.电话录音一组及文字对照材料。第一份是被告邹春玲与第三人员工孙立芬的电话录音，内容是被告邹春玲说不打算卖房了，给中介1000元辛苦费要把房产证拿走。第二份是第三人的区域经理安经理和被告杨月斌的电话录音，内容是被告杨月斌对被告宫某代签的房产买卖合同约定的付款方式不同意，要求房款直接付给他，也不同意剩余房款通过贷款支付，要付现金，如果原告全部付现款，可当场办过户。原告当场付不了，被告杨月斌就不想卖房了。第三份是第三人员工李绍文和被告杨月斌的录音，被告杨月斌称知道他岳母和中某过一份他认为的意向协议或价格确认书，但不知道是签的房产买卖合同，被告宫某已经六十多岁，中介让她签哪她就签哪，中介完全没有和房主商量过，所以很生气不同意卖房了。第四份是第三人员工李绍文和被告宫某的电话录音，被告宫某明确表示她签订合同是被告杨月斌夫妇俩让她带着房产证去签的，他俩也知道买房的不能付现款要办贷款，现在他们回国后没有与中介谈妥他们不想卖了她也没有办法。经质证，原告对录音的真实性无异议。三被告对录音的真实性无异议，但主张录音只是陈述过程，不能替代被告宫某无权代理的事实，被告杨月斌是有卖房意愿，但和签合同是两码事，被告宫某无权代签合同，第三人不能强行要求被告杨月斌按该合同履行，所以不存在第三人所说的被告杨月斌反悔不卖房。
本院认为，合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，房产买卖合同虽系被告宫某代被告杨月斌、被告邹春玲签订，但由某告宫某系被告邹春玲母亲、被告杨月斌岳母，其持有涉案房屋钥匙，并带领原告前后两次去看房，在签订房产买卖合同当天还带来了房产证和土地证原件，且原告与被告签约系经第三人爱客家公司居间介绍，在签订房产买卖合同之前第三人电话联系确认被告邹春玲后，被告宫某在合同下方手写“本人保证杨月斌、邹春玲夫妇同意出售此房”，这些足以使得原告有足够的理由相信被告宫某有权代表被告杨月斌和被告邹春玲出卖涉案房屋。合同签订后，原告亦根据合同约定积极履行了自己的付款义务。原告不存在恶意或过失。退一步讲，被告宫某是在没有获得被告杨月斌、被告邹春玲的书面授权的情况下代签的合同，但被告杨月斌、被告邹春玲于2016年3月份微信联系第三人回国办理房产过户等手续，问询所需时间及过户后多长时间银行放款，之后又于4月7日回国到房产交易中心办理房产过户的行为，已经表明两被告对被告宫某代签的合同行为进行了事后追认。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。
被告杨月斌辩称被告宫某没有获得书面授权，不具备代理权，其主张不成立。因此，本院认定被告宫某有权代理被告杨月斌、被告邹春玲签订上述合同。双方于2016年2月4日签订的房产买卖合同合法有效。双方均应按约定严格履行各自义务。因被告违反合同约定，不能按期交房及办理过户手续，且明确表示不再出售房屋，原告根据合同约定主张解除合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告已经支付的房款。鉴于原告已支付的所有款项均由第三人代被告收取，第三人也已退还原告38万元款项，该38万元被告无需再向原告返还。对未退还的中介费、贷款服务和评估费32330元，这些费用的产生是基于合同履行而产生的，合同现无法继续履行，这些费用对原告来讲便是损失，应由违约方即被告予以赔偿。被告杨月斌、被告邹春玲作为被代理人，该二人应对被告宫某的代理行为承担民事责任，因此，被告杨月斌、被告邹春玲应赔偿原告损失32330元。对于原告已缴纳的契税，因双方交易已解除，原告可办理退税手续，不应要求被告赔偿。按照合同约定，原告可要求二被告另行赔偿房屋总成交价（103万）的20%作为违约金，因违约金数额过高，本院依法予以调整，以支付原告违约金80000元为宜。因被告违约导致合同解除，原告要求被告承担原告为本案支出的律师代理费30000元，符合双方合同约定，且未违反律师行业收费标准，本院予以支持。综上所述，原告有理由相信被告宫某有权代理被告杨月斌、被告邹春玲签订房产买卖合同，合同合法有效，各方应遵照执行。被告不再履行合同义务，原告要求解除合同并赔偿各项损失，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百一十四条的规定，
判决如下：
一、解除原告史磊与被告杨月斌、被告邹春玲、被告宫某、第三人烟台爱客家房地产经纪有限公司于2016年2月4日签订的房产买卖合同；
二、被告杨月斌、被告邹春玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告史磊损失32330元；
三、被告杨月斌、被告邹春玲于本判决生效之日起十日内支付原告史磊违约金80000元；
四、被告杨月斌、被告邹春玲于本判决生效之日起十日内支付原告史磊律师代理费30000元；
五、驳回原告史磊对被告宫某的诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10868元减半收取5434元，由原告史磊负担1092元，被告杨月斌、被告邹春玲负担4342元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。
审判员 陈婧
二〇一六年八月九日
书记员 赵冉 来自：