浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终2319号上诉人（原审原告）浙江增益供应链管理有限公司，住所地浙江省海宁市长安镇（农发区）聆涛路16号。法定代表人张斌，执行董事。委托代理人（特别授权）亓玉晶，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金华福田混凝土有限公司，住所地浙江省金华市金东经济开发区金山大道638号。法定代表人龚英宏。委托代理人（特别授权）蔡雪伟，公司员工。
上诉人浙江增益供应链管理有限公司为与被上诉人金华福田混凝土有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2015）金东孝民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审原告浙江增益供应链管理有限公司诉称，2014年9月9日，原被告之间签订了《房屋、场地租赁合同》，由被告将位于金华市金东区金山大道638号场地内的1号厂房���方的房屋、场地租赁给原告作为物流中转使用，租赁期限为五年，自2014年8月21日至2019年8月20日止，租金为人民币620496元/年。原告于2014年7月18日、2014年10月15日分别支付被告人民币30万元、420496元；其中，意向金为人民币10万元，租金人民币620496元。原被告签订合同时，被告保证其所出租的房屋及场地符合国家对租赁房屋及场地的有关规定。同时合同第十条第一款第三项规定：合同履行期内，若被告在本合同中第一条的承诺存在严重虚假情形的，或违反本合同其他承诺造成原告无法正常使用租赁物的，原告可以终止合同。且被告支付原告相当于一个月的违约金，同时退回原告已支付的除实际租金以外的剩余租金部分。2015年7月24日，金华市城市管理行政执法局向被告发出了《浙江省金华市城市管理行政执法局责令限期改正通知书》，要求被告在2015年7月27日前对所涉��章建筑办理相关审批手续并按审批要求整改或在期限内自行搬离拆除。该通知所涉房屋即被告租赁给原告的房屋、场地。因原告提供的租赁物属于违章建筑，不符合双方签订合同时对租赁物的要求。原告知悉后于2015年8月13日全部搬离了租赁房屋和场地，并要求解除双方之间的合同。但迄今为止，被告不同意返还原告支付的人民币壹拾万元意向金，为维护原告之合法权益，诉至法院，请求判令原被告之间解除《房屋、场地租赁合同》;判令被告向原告返还人民币10万元;判令被告向原告支付违约金人民币51708元;诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为确认原被告之间的《房屋、场地租赁合同》无效；判令被告向原告返还人民币10万元；诉讼费用由被告承担。原审被告金华福田混凝土有限公司辩称，一、2014年9月9日原告与被告签订的《房屋、场地租赁合同》合法有效。该租赁合同系双方真实意思表示，虽然在签订合同时出租的1456平方米平台系临时建筑，针对该临时建筑金华市城市管理行政执法局于2015年7月24日下发了要求被告补办相关审批手续，并按审批要求整改或在期限内搬离拆除的通知。被告根据金华市城市管理行政执法局要求进行整改，并于2015年8月8日向金华金义都市新区管委会递交补办手续申请书，金义都市新区管委会也于2015年9月7日（在一审法庭辩论终结前）下达了办理结果：“原规划是堆场，属红线范围内，现已整改。”故该合同应该认定为合法有效。
二、原告应继续履行双方签订的《房屋、场地租赁合同》。
三、被告目前无需退还原告10万元租赁押金。根据双方于2014年6月25日签订的《场地租赁意向协议》第六条第一款的规定：“租赁期满时，由甲方（即被告）将该租赁押金全额退给乙方��即原告）”。又根据《房屋、场地租赁合同》第三条第一款约定：租赁期限为五年，从2014年8月21日至2019年8月20日止。现租期未满，被告无需退还租赁押金。综上，请求法院驳回原告的诉请。原判认定，2014年6月25日，原告浙江增益供应链管理有限公司（乙方）与被告金华福田混凝土有限公司（甲方）签订《场地租赁意向协议》一份，约定“一、租赁标的：甲方同意将其独立完整拥有的、产权权属清晰、权证齐全的位于金华市金东区金山大道638号场地内的1号厂房后方平台14**平方米，空地3500平米，办公楼、宿舍300平米租赁给乙方，共计租赁面积约5256平方米（实际租赁面积以双方实际签署的《场地租赁合同》为准），用于乙方经营使用。
二、租赁价格：经甲乙双方同意并确认，该场地租赁价格（不含税）为620496元/年（陆拾万壹仟贰佰元整），包含如下：1、���建操作内场面积约1456平方米，租赁价格18元/平方米/月。2、空地面积约3500平方米，租赁价格6元/平方米/月。3、办公楼、宿舍300平米，租赁价格15元/平方米/月。…四、场地建设：根据甲乙双方同意确认，甲方根据乙方要求建设场地，并在约定时间内建设完成并交付乙方使用：1、场地建设期限：自该协议签订起2个月内；2、场地建设要求：1）根据约定图纸规划建设；2）平台高度为1.2米，仓库高度为平台之上4米；3）仓库长度为56米，宽度26米：仓库内场深度20米、雨棚延伸3米；4）仓库结构为钢结构；5）仓库内场地面：须使用高标号水泥并进行表面硬化处理；6）水、电、照明安装符合乙方基本操作需求，其中配电安装最少100KV；7）屋顶设有采光板。…六、场地租金支付方式：1、本协议签订完成时，乙方支付给甲方履约保证金三十万元整，正式签订《场地租赁合同》时，其中二十万元转为第一年租金，剩余十万元作为租赁押金。租赁期满时，由甲方将租赁押金全额退还乙方。乙方于甲方场地建设完工无故拒绝接收场地的，甲方有权终止本意向协议并不予返还乙方履约保证金；甲方无法按时完工并向乙方交付场地的，乙方有权终止本意向协议并由甲方双倍返还乙方履约保证金”。双方还就其他事项作出约定。2014年7月18日，原告向被告支付30万元。2014年9月9日，原告浙江增益供应链管理有限公司（乙方）与被告金华福田混凝土有限公司（甲方）签订《房屋、场地租赁合同》一份，约定“第一条保证甲方保证所出租的房屋及场地符合国家对租赁房屋及场地的有关规定。甲方对本合同项下的租赁物享有土地使用权且不存在任何权利限制和瑕疵，租赁物完全符合安全、消防和环保要求，合同签订时尚无政府拆迁规划。第二条租赁物地址���面积、功能及用途2.1租赁物地址。甲方出租给乙方的房屋、场地（以下简称租赁物）位于金华市金东区金山大道638号场地内的1号厂房后方。2.2租赁物面积。出租面积共5256平方米，平台面积1456平米，办公室、宿舍300平方米，空地面积3500平方米。…第三条租赁期限、用途3.1租赁期限为五年，从2014年8月21日起至2019年8月20日止。…第五条租赁物的租金5.1租金标准：库房18元/㎡、办公室与宿舍15元/㎡、空地6元/㎡，年租金为620496元（不含税）。…第七条租金及其他费用的支付7.1租金的交纳方式为：每一年支付一次（因先签订的场地租赁意向协议，已支付30万整意向金，其中20万元整作为第一年租金），后每一年支付一次，租金两年不上涨，第三年（含）起每年上涨百分之五。除第一年租金，以后租金到期前一个星期内支付，以此类推。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞��金，滞纳金额为：每拖欠一天，需要按日交纳未付租金总额千分之五的滞纳金。…第十条违约责任10.1甲方违约责任处理规定1、甲方因不能提供本合同约定交付质量、水电要求的租赁物而解除合同的，应支付乙方相当于一个月租金的违约金，并退还乙方已缴纳租金。2、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同向乙方支付相当于一个月租金的违约金，并退还乙方未履行租期的剩余租金。3、合同履行期内，若甲方在本合同中第一条的承诺存在严重虚假情形的，或违反本合同其他承诺造成乙方无法正常使用租赁物开展业务的，乙方可以终止合同。应支付乙方相当于一个月租金的违约金，同时退回乙方已支付的除实际租金以外的剩余租金部分。10.2乙方违约责任处理规定1、租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月（含）以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋。2、��租赁期内，乙方需按时交纳本合同约定应由乙方负担的水、电等费用，如因欠费导致的滞纳金或罚款由乙方承担。3、在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，单方面终止合同的，甲方收取的押金不予退还，并支付甲方相当于一个月租金的违约金。”双方还对其他事项作出约定。2014年10月15日，原告又向被告支付420496元场地租金。2015年7月24日，因被告金华福田混凝土有限公司在金华市金东区金山大道北638号福田混凝土有限公司厂区北侧违法建设，金华市城市管理行政执法局向其下达责令限期改正通知书，要求办理相关审批手续并按审批要求整改或在期限内自行搬离拆除。2015年8月8日，金华市伟峰工贸有限公司、金华福田混凝土有限公司共同对“公司在1号厂房北侧，距离公司内部北侧围墙30米处，已建造长53米，宽25米的钢构平台，用于生产流转”提出补办手续申请。另���在平台北侧围墙种植高杆植物。2015年9月7日，金华市规划局浙江金义都市经济开发区分局出具“原规划是堆场，属红线范围内，现已整改”的处理意见。2015年9月28日，原告诉至法院。另查明，被告金华福田混凝土有限公司位于金华市金东区金山大道638号的地块已办理国有土地使用证，原告承租的300平方米用于办公室、宿舍的厂房也已办理房屋所有权证。原审法院认为，本案《房屋、场地租赁合同》的效力问题双方争议焦点在于涉案租赁物中1456平米的操作平台是否为违章建筑。原告以金华市城市管理行政执法局下达的责令限期改正通知书欲证明该操作平台系违章建筑，主张《房屋、场地租赁合同》无效。法院认为，该操作平台是被告金华福田混凝土有限公司根据原告浙江增益供应链管理有限公司提出的具体要求进行建设的场地，而金华市城市管理行政执���局下达的改正要求为办理相关审批手续并按审批要求整改或在期限内自行搬离拆除，被告提交的申请书中除金华市伟峰工贸有限公司外还有金华福田混凝土有限公司，虽然金华市金义都市新区管委会办公室公文处理单的来文单位为金华市伟峰工贸有限公司，但注明来文标题字号为申请书（补办手续），最终金华市规划局浙江金义都市经济开发区分局的办理结果是“原规划是堆场，属红线范围内，现已整改”。根据该办理结果法院认为被告已根据金华市城市管理行政执法局下达的改正要求经相关主管部门批准完成了整改，故法院对于原告主张确认原被告之间的《房屋、场地租赁合同》无效的诉讼请求不予支持。根据双方签订的《场地租赁意向协议》第六条约定“本协议签订完成时，乙方（即原告）支付给甲方（即被告）履约保证金三十万元整，正式签订《场地租赁��同》时，其中二十万元转为第一年租金，剩余十万元作为租赁押金”，原告主张返还的10万元系押金，庭审中原被告也予以确认。双方租赁期间未届满，根据押金性质及双方“租赁期满时，由甲方将租赁押金全额退还乙方”的约定，法院对原告主张返还10万元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告浙江增益供应链管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告浙江增益供应链管理有限公司负担。宣判后，原审原告浙江增益供应链管理有限公司不服，向本院提起上诉称，一、涉案租赁物为违章建筑，涉案合同无效，一审法院对事实认定不清。根据浙江省金华市城市管理行政执法局��令限期改正通知书，涉案租赁物中的操作平台系违章建筑,在案件审理完结前，被上诉人并未完成法律规定的整改事项，因此，《房屋、场地租赁合同》无效。一审法院根据被上诉人与案外第三方金华市伟峰工贸有限公司共同向金义都市新区管委会递交的申请书以及金华市规划局浙江金义都市经济开发区分局盖章的《金华市金义都市新区管委会办公室公文处理单》即认定被申请人已就操作平台进行了整改不当。
二、被上诉人未在限期内按要求完成相应整改工作，一审法院在该部分事实认定上发生遗漏。金华市城市管理行政执法局向被上诉人出具的《限期整改通知书》中明确责令被上诉人于2015年7月27日前改正，被上诉人系于2015年8月8日申请补办相关手续，分局系2015年9月7日在《公文处理单》上作出“办理结果”，远远超过《限期整改通知书》限定的期限。由此可见，被上诉人并未在限定期限内履行相应的改正义务，一审法院在此情况下，作出被上诉人“完成了整改”的认定意见严重损害上诉人的合法权益。
三、被上诉人应返还上诉人支付的10万元押金。如双方签订的《房屋、场地租赁合同》属于无效合同，根据法律规定，被上诉人应返还上诉人10万元押金。原审中双方均确认，上诉人于2015年7月24日知悉被上诉人收到了整改通知，且要求其在7月27日前改正，直到8月15日被上诉人还未完成整改，为了避免经营风险，上诉人于2015年8月20日前搬离了租赁场地，并通知被上诉人不再继续使用租赁物，因此，即使合同有效，在双方不再履行合同之情形下，被上诉人亦应返还押金十万元。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人金华福田混凝土有限公司答辩称，一、上诉人与被上诉人于2014年9月9日签订的《房屋、场地��赁合同》系双方真实意思表示，并不违反国家强制性规定，应当认定合法有效。上诉人承租的部分房屋系被上诉人拥有合法产权，其余部分临时建筑系被上诉人根据上诉人的要求量身定制而建设，被上诉人根据上诉人的要求花去场地建设费80余万元，现上诉人单方终止合同，导致被上诉人遭受巨大经济损失。
二、上诉人应继续履行双方签订的《房屋、场地租赁合同》，被上诉人无需支付违约金。虽然金华市城市管理行政执法局于2015年7月24日下发了要求被上诉人补办相关审批手续或在期限内自行拆除的通知。但被上诉人已根据金华市城市管理行政执法局的要求进行整改并已于2015年8月8日向金义都市区管委会递交补办手续申请书，金义都市区管委会也于2015年9月7日下达了办理结果：“原规划是堆厂，属红线范围内，现已整改。”被上诉人已整改到位。
三、被上诉人目前无需退还上诉人10万元租赁押金。根据双方于2014年6月25日签订的《场地租赁意向协议》中第6条第1款的规定：“租赁期满时，由甲方(即被上诉人)将该租赁押金全额退还乙方（即上诉人）。”现租赁期未满，被上诉人无需退还租赁押金。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。双方当事人在二审中均未提供新证据。二审
经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，金华福田混凝土有限公司根据浙江增益供应链管理有限公司的要求定制的操作平台被金华市城市管理行政执法局下达了责令限期改正通知书事实清楚。但金华福田混凝土有限公司在收到整改通知后，即进行了整改，并申请补办相关审批手续。虽然金华福田混凝土有限公司的整改超过了规定的期限，但金华市规划局浙江金义都市经济开发区分局仍在2015年9月7日出具“原规划是堆场,属红线范围内，现已整改”的处理意见，原审根据该处理意见认定金华福田混凝土有限公司已整改到位，并认定双方之间签订的《房屋、场地租赁合同》有效，于法有据。因双方签订的《房屋、场地租赁合同》依法有效并未解除,且租赁期限尚未届满，浙江增益供应链管理有限公司以合同无效要求金华福田混凝土有限公司退还租赁押金依据不足，原审驳回其诉请并无不当。综上，浙江增益供应链管理有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2334元，由上诉人浙江增益供应链管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 陈旻尔���理
审判员黄晖
二〇一六年八月九日代
书记员 崔立娜 关注微信公众号“”