吉林省图们市人民法院民 事 判 决 书（2015）图民初字第415号
原告：延边昊坤豆制品有限公司，住所地图们市凉水镇河西村。
法定代表人：董慧，该公司经理。
委托代理人：张雷，吉林吉延律师事务所律师。
委托代理人：朴成哲，吉林吉延律师事务所律师。
被告：图们列车段服务公司，住所地图们市月宫街。
法定代表人：张波，该公司经理。
委托代理人：丛林，吉林爱华律师事务所律师。
委托代理人：熊明哲，吉林爱华律师事务所律师。
第三人：董慧，女，1970年4月19日出生，汉族，延边昊坤豆制品有限公司经理，住图们市新华街。
委托代理人：朴成哲，吉林吉延律师事务所律师。
原告延边昊坤豆制品有限公司（下称昊坤公司）诉被告图们列车段服务公司（下称服务公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年9月10日作出（2013）图民初字第366号民事判决。昊坤公司不服该判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年2月3日作出（2014）延中民四终字第476号民事裁定，以原判认定基本事实不清，程序违法为由撤销原判，发回重审。本院于2015年4月20日立案受理后，依被告服务公司的申请追加董慧为本案第三人，并依法另行组成合议庭，于2015年6月25日、2015年11月5日、2016年3月4日、4月28日四次公开开庭审理了本案。原告昊坤公司的委托代理人张雷、朴成哲，被告服务公司的委托代理人丛林、熊明哲，第三人董慧（参加第一次开庭）及其委托代理人朴成哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告昊坤公司诉称，2010年1月原、被告签订协议书，双方约定，被告将其北侧厂房租给原告做大豆深加工、豆油，租金每年5000元，租期十年，自2010年1月到2020年1月为止。当时该房屋是没有屋顶的框架，框架内一个大坑。签订协议后，原告投入170余万元修缮改造厂房进行QS改造工程，又投入45万元购买机器设备。2012年6月14日沈阳铁路局拆迁办主任蔡大伟、被告法定代表人张波等一行四人到原告处找到原告经理董仁亮，称原告租用的厂房在拆迁范围内，要求原告立即搬迁，并宣布终止合同，同时被告要求原告申报搬迁损失，承诺给予补偿。此后，原告开始寻找新厂房。2012年6月末原告停产，同年7月5日原告购买了新厂房，但在2012年7月末8月初时，被告又通知原告不动迁了。另外，据原告了解，被告出租给原告的厂房没有获得建设工程规划许可证及房产证。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）（以下简称司法解释）第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。因此，被告以没有获得建设工程规划许可证及房产证的厂房与原告签订房屋租赁《协议书》，导致了合同无效，无法实现合同目的。被告的上述行为给原告造成了损失，首先是原告曾投入170余万元改造厂房；其次是原告投资购买的精炼设备一旦搬迁将无法使用，两台榨油机在闲置期间生锈现无法使用；再次搬到新厂房需要重新进行QS认证才能生产豆油，而QS认证需要时间，原告将三年无法生产豆油，造成停产损失；最后原告办公室、仓库内的物品需要搬迁到新厂房将产生搬迁费用。故请求法院判令：1、确认租赁合同无效；2、原、被告根据双方过失责任大小承担责任，被告承担80%，原告承担20%。损失项目包括：1、房屋修缮工程造价25.8536万元；2、停产损失210万元（每年70万元计3年）；3、机器设备11.9659万元（从2014年的评估价22.9714万元与2016年4月19日评估价11.0055万元之间差价），以上共计247.8195万元。其中被告应承担198.2556万元，原告承担49.5639万元。原告于2016年6月15日提交《变更诉讼请求申请书》，撤销被告赔偿停产期间生产经营性损失210万元的的诉讼请求。因此，变更后原告的请求是：要求被告赔偿378195元的80%，即302556元。
被告服务公司辩称，（一）被告没有与原告签订房屋租赁合同，而是与本案第三人董慧个人签订了房屋租赁合同，原告以被告和董慧签订的租赁合同来主张各种权利没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。（二）出租的厂房是70年末经铁路有关部门批准盖的，使用权在被告。房屋虽无建筑规划许可证、房屋所有权证，但不属于《司法解释》第二条规定之情形。第三人董慧述称，对原告的诉讼请求无异议。
经审理查明：（一）2010年1月，本案第三人董慧（乙方）与被告服务公司（甲方）签定协议书，双方约定：甲方将北侧厂房租给乙方大豆深加工、豆油。每年租金5000元。合同期十年。时间为2010年至2020年为止。如有未尽事宜，双方协商解决。地址：位于月宫街机务段。此后，第三人董慧投入资金对厂房进行装修改造。2012年6月14日，被告法定代表人张波通知原告，因图们站区综合整治工程需要，其承租的厂房要动迁，要求原告尽快找新厂房。2012年7月5日原告在图们市凉水镇河西村购买了新厂房。此后不久，原告得知该厂房不再动迁。但原告未在该厂房内恢复生产。另查，2012年8月30日原告取得了新购房屋所有权证，同日原告的住所地由图们市光明北街5号变更为图们市凉水镇河西村。（二）昊坤公司于2010年11月15日成立，法定代表人董慧，公司类型有限责任公司（自然人独资）。经鉴定，承租厂房QS改造工程造价为258536元，原告已支付鉴定费4000元。现该厂房内有精炼设备一套、榨油机两台。经鉴定，以上机器设备在2012年6月30日的市场价值是229712元，2016年3月25日市场价值为110055元。原告支付了鉴定费7500元。（三）被告劳动服务公司于1984年8月24日成立，涉案厂房建于公司成立的80年代初，使用权在服务公司。被告在庭审中未能提供该房的建筑工程规划许可证、产权证。认定上述事实的主要证据有：原告昊坤公司、被告服务公司营业执照、内资法人基本情况（户卡）复印件、服务公司与董慧房屋租赁协议书、证人董仁亮（出庭）的证言、董仁亮与张波电话录音、延边天平资产评估有限公司延天评鉴字（2014）第10号评估报告及鉴定费收据、延天评鉴字（2016）第1003号评估报告及鉴定费收据、吉林警察学院司法鉴定中心视频处理报告书、延边明正工程招标造价咨询有限公司延明工造咨鉴字（2004）011号鉴定书及鉴定费收据、长春铁路土地管理分局图们土地管理站《宗地图》、《图们站区综合整治工程纪要（四）》、昊坤公司设立和地址变更工商档案复印件、企业房屋买卖合同复印件、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、原告昊坤公司还提供了1、改造工程结算书复印件；2、大豆压榨及精炼设备明细、产品购销合同复印件、发货单复印件；3、审计报告、缴税证明；4、中国农业银行股份有限公司最高额担保个人借款合同复印件、个人借款凭证复印件、证明各一份；个人借款合同书。因上述证据与本案争议无关联性，故不予采信。被告服务公司还提供了1、吉林机务段于2013年6月25日出具的用电证明；2、昊坤公司产品外包纸；3、长春铁路土地管理分局图们土地管理站出具的证明。因上述证据与本案争议无关联性，故不予采信。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审陈述的情况，将本案争议焦点归纳为：（一）昊坤公司是否具有本案适格诉讼主体资格；（二）第三人董慧与被告服务公司签订的房屋租赁协议书是否有效。
本院认为：（一）关于昊坤公司是否具有本案适格诉讼主体资格的问题，
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：”发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，昊坤公司发起人董慧为设立昊坤公司以自己名义与被告服务公司签订房屋租赁合同，合同签订后公司成立，在实际履行过程中以董慧为法定代表人的昊坤公司使用该厂房生产豆油，履行了合同约定的权利和义务。在合同履行过程中被告服务公司未对昊坤公司实际履行合同权利义务提出过异议。因此，服务公司有权依据上述规定向昊坤公司主张权利。根据民事合同相对人之间权利义务平等原则，可以当合同责任主体的也可以成为合同的权利主体。故昊坤公司有权以自己名义进行诉讼，被告此项抗辩理由不成立。（二）关于第三人董慧与被告服务公司签订的房屋租赁协议书的效力问题，
本院认为：第一，第三人董慧与被告服务公司签定的协议是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，系合法有效的租赁合同，且双方所签合同无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效的法定情形。第二，关于该合同是否属《司法解释》第二条规定情形问题。涉案房屋是不是合法建筑，不能离开建筑时的历史背景予以判断、确认。涉案房屋建在铁路用地上，铁路用地是铁路部门依法取得使用权的土地，包括运输生产用地、辅助生产用地、生活设施用地。据调查了解，该房屋建于八十年代初，用途为冰棍厂、企业性质为集体企业。该房无建筑规划许可证、无产权证，只在宗地图上表示”用地单位：列车段服务公司”。历史上我国铁路系统在政企分开之前具有相应的行政职能，在其内部用地、建筑规划审批等独立于地方政府。经本院调查，80年代铁路部门在其用地上搞建筑不经地方政府有关部门办理审批手续，地方政府规划部门、土地部门不参与，只是铁路有关部门审批即可。这也是公知的事实。从原告提供的《图们站区综合整治工程纪要（四）》第五的”拆除机务段9﹟大库围墙外侧原图们机务段翻砂铸造厂及原图们客运段冰棍厂（集体企业），由图们土地管理站负责收回并清理以上铁路用地，用图们地区闲置或不动产出租的房屋进行等价置换”内容及长春铁路土地管理分局图们土地管理站的”宗地图”来看，对于该房屋，铁路有关部门是认可的，即对该房屋不视为”违章建筑”。因此，被告服务公司出租房屋行为并不属《司法解释》第二条规定的无效情形。故对于昊坤公司基于合同无效要求被告服务公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十二条之规定，
判决如下：驳回原告延边昊坤豆制品有限公司的诉讼请求。案件受理费5830元（原告已预交14080元，应退还8250元），鉴定费11500元，其他费用50元，共计17380元，由原告延边昊坤豆制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李根植
代理
审判员 宋百玲
人民陪审员 施春花
二〇一六年八月九日
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