浙江省杭州市江干区人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0104执异37号案外人：陈美娜。
委托代理人：徐国赢，浙江××××律师事务所律师。
申请执行人：北京银行股份有限公司有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市江干区。
负责人：蒋增浩，行长。
委托代理人：赵军良，浙江××律师事务所律师。
被执行人：浙江元泰控股股份有限公司，住所地浙江省杭州市。
法定代表人：方里元，董事长。
委托代理人：李凌峰，浙江××律师事务所律师。
被执行人：浙江富春房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市桐庐经济开发区。
法定代表人：邵政。
委托代理人：李凌峰，浙江××律师事务所律师。
被执行人：方里元。
委托代理人：李凌峰，浙江××律师事务所律师。本院在执行申请执行人北京银行股份有限公司有限公司杭州分行（以下简称北京银行杭州分行）与被执行人浙江元泰控股股份有限公司（以下简称元泰公司）、浙江富春房地产开发有限公司（以下简称富春公司）、方里元金融借款合同纠纷一案中，案外人陈美娜提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈美娜称：2001年1月10日，陈美娜与富春公司签订商品房购销合同，约定由其购买富春公司开发的桐庐灯具市场第2幢第一层第4号营业房（灯具市场B104，现门牌地址为桐庐县新市路29号），建筑面积为84.97平方米，总价款为人民币271054元。案外人支付了全部房款后将该营业房先后租赁给富春公司、郑国富，目前该营业房由郑国富使用。现该房屋被杭州市江干区人民法院查封，并已进入拍卖程序。尽管案外人未办理房产三证，但其与富春公司之间的房屋买卖合同关系合法有效，案外人对该房屋享有的合法权利不容侵犯江干法院因本案查封了该房屋，但该房屋的实际所有权人是案外人。请求1、中止执行（2012）杭江执民字第1947号之二执行裁定书；2中止对案涉房屋的拍卖。被执行人元泰公司、富春公司、方里元称：案外人的陈述属实，同意停止对案涉房屋的拍卖。申请执行人北京银行杭州分行辩称：案外人所称购买案涉房屋与事实不符，该房产在2012年1月18日设定抵押时，产权人是富春公司，富春公司并未告知申请执行人案涉房屋已出售给案外人。案外人购买案涉房屋的价格与当时的市场价不符。请求驳回案外人的异议。经审查查明，2001年1月10日，陈美娜与富春公司签订商品房购销合同，约定由陈美娜购买富春公司开发的桐庐装饰灯具市场2号第壹层第4号营业房，价款为人民币271054元，付款时间为2001年5月21日前。双方对违约责任、产权登记等作了相关约定。2002年1月10日，陈美娜与富春公司又签订商铺租赁合同，将该营业房返租给富春公司。2002年12月28日，陈美娜以现金形式支付了购房款人民币263111元，富春公司开具了销售不动产专用发票，发票上载明营业房的建筑面积为82.48平方米。2016年5月31日，该营业房门牌地址变更为杭州市桐庐县新市路29号。2016年6月6日，陈美娜缴纳了房产契税人民币7893.33元，办理了房屋契证，但至今未办理房屋产权登记，该营业房目前由郑国富占有使用。同时查明，2012年1月18日，北京银行杭州分行与富春公司就坐落于桐庐镇春江路产权证号为桐房权证城第094**号的房产（含案涉房屋），办理了最高额为人民币2690万元的最高额抵押登记，他项权利人为北京银行杭州分行。本案在执行中，本院于2016年4月22日作出（2012）杭江执民字第1947号之二执行裁定，裁定拍卖富春公司所有的位于桐庐县春江路的房屋（含案涉房屋）。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”买受人的排除执行异议同时符合上述（一）、（二）、（三）项规定的情形的，才予以支持。本案即为金钱债权执行案件，富春公司属于房地产开发企业，案外人系案涉房屋买受人。案涉房屋为营业用房，并非用于居住，不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，且申请执行人对执行标的案涉房屋享有对抗案外人的担保物权，故案外人的执行异议不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，
裁定如下:驳回案外人陈美娜的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。
审 判 长 吴 辛
人民陪审员 徐燕秋
人民陪审员 李 艳
二〇一六年八月九日（）
书 记 员 杨晓磊 微信公众号“”