山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0811民初7105号原告王月媛，女，1970年7月30日出生，汉族，住广东省深圳市X。原告崔险峰（系王月媛之夫），男，1972年12月3日出生，汉族，住址同上共同委托代理人杨正华（特别授权），广东广和律师事务所律师。被告山东信昌置业有限公司，驻济宁市太白湖新区许庄街道甄庄村，统一社会信用代码：X。法定代表人杜留记，董事长。委托代理人赵航（特别授权），男，1990年2月26日出生，汉族，系公司职工，住X。
原告王月媛、崔险峰与被告山东信昌置业有限公司（以下简称信昌公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年6月30日向本院起诉，本院受理后，依法由
审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王月媛、崔险峰的委托代理人杨正华、被告信昌公司的委托代理人赵航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王月媛、崔险峰诉称，2012年10月23日，原、被告双方签订了编号为X号的《商品房预售合同》（以下简称“合同”）。合同约定，原告购买被告开发的，位于荣华路南、知遇路北、荣誉路东、荷花路西豪庭御都X号房(以下简称“涉案房屋”)。涉案房屋用途普通住宅，建筑面积148.3平方米。合同第六条约定，买受人签订合同时，一次性向出卖人支付合同价款即人民币776032元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，将验收合格的房屋交付买受人使用。若逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。合同第十五条约定，在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。2013年3月28日，为了购买涉案房屋地下储藏室，原、被告双方又签订了《补充协议》。协议中约定，2012年12月11日购买X号地下储藏室，面积6.96平方米。储藏室房款为22968元，付款为一次性付款。上述合同及协议签订后，原告一次性支付了合同价款，并支付了储藏室款。但是在合同约定交房日期，原告却未收到任何收房通知，截止起诉之日，被告仍未向原告发过任何交付房屋的通知。被告逾期交房等行为已严重违约，违反买卖合同，且严重损害原告的合法权益。特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告将涉案房屋豪庭御都B6栋1单元10层1001号交付给原告；2、判令被告将涉案房屋豪庭御都B6120号地下储藏室交付给原告；3、要求被告将豪庭御都B6栋1单元10层1001号产权过户至原告名下；4、判令被告支付违约金，违约金的计算，以主房和储藏室的总价款799000元（776032元+22968元）为基数，从2014年1月1日暂计算至2016年3月25日（交房之日）止，共计136581元；5、请求判令本案被告承担因逾期交房造成的其他损失，即租金，自逾期之日起至2016年8月30日止，暂计32000元；6、诉讼费由被告承担。
被告信昌公司辩称，1、逾期交房是事实，但是被告是按单体楼约定的时间2015年8月3日已经交房，现同意交付原告房屋及储藏室，同意以违约金抵付车位；2、现在涉案房屋尚未达到确权条件；3、原、被告存在商品房买卖合同关系。原告王月媛、崔险峰为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、济宁市商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在合法的商品房买卖合同关系，被告应在2013年12月31日前，将涉案验收合格的房产交付给本案原告。但截至今日，被告违反合同8、9、15条约定，被告构成违约；2、补充协议一份，证明2013年3月28日，原告购买涉案储藏室，并签订补充协议，协议约定储藏室价款为22968元，被告逾期未将储藏室交付给原告，被告构成违约；3、POS刷卡单收据一份，证明原告于2012年9月24日，向被告支付了订金10万元；4、中国建设银行个人同城转账汇款凭证一份；5、山东省济宁市房地产企业预收款收据一份；6、储藏室收据一份；证据36，共同证明原告已经将购房款共计776032元及储藏室款22968元，全部支付完毕的事实。7、济宁市商品房预售合同网上备案系统确认书一份，证明原、被告签订的商品房买卖合同，已于2012年在济宁市房产交易处备案的事实。8、履约催告函及EMS详情单各一份，证明因为被告的违约，原告于2016年4月2日，向被告发出要求履约的催告，并要求被告承担逾期责任的事实。经质证，被告对原告提交的证据均无异议，予以认可。被告信昌公司未提交证据。经审核，
本院认为，对原告提交的证据1、2，内容真实，来源合法，能够证明原、被告存在商品房及储藏室买卖合同关系，并在合同中约定了房屋价款、交付期限、违约责任等事实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据36，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原告履行了买卖合同交付房屋价款及储藏室价款的合同义务，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据7，可以证明涉案房屋已经房产管理部门登记备案的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据8，可以证明原告在被告逾期交房后，向被告主张合同权利的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。结合认定的证据及当事人陈述，本院认定以下事实：原、被告分别于2012年10月23日、2013年3月28日，签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：X）及补充协议（关于储藏室）各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于豪庭御都X号出售给原告，房屋价款为776032元，并约定2015年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告购买B6号楼120号地下储藏室，“储藏室房款为22968元”。合同签订后，原告交付主房价款776032元，交付储藏室房款22968元。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。原、被告因商品房买卖合同发生纠纷，原告诉至本院，要求1、判令被告交将案房屋豪庭御都B6栋1单元10层1001号交付给原告；2、判令被告将涉案房屋豪庭御都B6120号地下储藏室交付给原告；3、要求被告将豪庭御都B6栋1单元10层1001号产权过户至原告名下；4、判令被告支付违约金，违约金的计算，以主房和储藏室的总价款799000元（776032元+22968元）为基数，从2014年1月1日暂计算至2016年3月25日（交房之日）止，共计136581元；5、请求判令本案被告承担因逾期交房造成的其他损失，即租金，自逾期之日起至2016年8月30日止，暂计32000元；6、诉讼费由被告承担。对于原、被告双方争议的问题：
一、关于被告在履行《济宁市商品房买卖合同》的过程中，现是否应当向原告交付涉案房屋、储藏室，是否应当为被告办理涉案房屋确权手续，是否应当向原告支付违约金的问题？原、被告双方签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方应严格遵守。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”且双方签订的《济宁市商品房买卖合同》亦明确约定交房的条件为：房屋验收合格。本案中，被告出售给原告的房屋尚未通过房屋质量验收，不具备商品房交付的条件，亦不具备办理房屋确权手续的条件。但被告信昌公司逾期交房，构成违约，依据合同约定，应承担违约责任，向原告支付违约金。
二、关于被告是否应承担因逾期交房，向原告支付租房租金的民事责任？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时，应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。违约金的确定，应从以下几个因素综合衡量，首先违约造成的实际损失是衡量违约金最基础、最重要的标准；其次，需要考虑合同的履行程度，已经接近履行完毕的合同，违约造成的结果存在较大区别；再次，应当考虑当事人的过错程度，违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素。本案中，原、被告已经就因违约造成对方损失的赔偿额作出约定，合同当事人应严格履行，现涉案房屋，被告已经建造完毕，房屋验收资料已经呈报相关职能部门，应视为被告积极履行合同义务的行为，属过失违约，因此不能再次加重对被告违约行为的惩罚，被告应按合同约定，向原告违约金为宜。故被告不应承担因逾期交房，向原告支付租房租金的民事责任。综上所述，
本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》系附条件合同，以验收合格作为被告向原告交付房屋的先决条件。现原告要求被告交付房屋、储藏室，并办理涉案房屋确权手续，因涉案房屋尚未通过质检部门验收合格，不符合法律规定及合同约定的房屋交付条件及房屋确权条件，对原告的该项诉请，本院不予支持，待涉案房屋验收合格后，可另行主张权利；原告要求被告信昌公司按照合同约定支付涉案楼房违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，未对延期交付储藏室的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，应承担相应的违约责任，对于被告延迟交付储藏室的损失计算方式，因补充协议中并未明确约定，应按同期银行贷款利率计算违约金为宜；原告要求被告支付租房租金损失32000元，理由不当，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告王月媛、崔险峰因延迟交付主房产生的违约金132654.91元（2014年1月1日至2016年3月25日止，共计814天，776032元×814天×万分之2.1）及因延迟交付储藏室产生的违约金（以22968元为基数，按同期银行贷款利率从2014年1月1日起计算至2016年3月25日止）。
二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11560元，减半收取5780元，由被告山东济宁信昌置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 仝义杰
二〇一六年八月九日
书记员 马忠艳 微信公众号“”